Kratkoročno izdavanje stana u Beogradu (boravak kraći od 30 dana, tipičan Airbnb model) legalno je, ali regulisano. Domaćini moraju da registruju delatnost kao preduzetnik ili firma, dobiju rešenje o kategorizaciji od gradskog sekretarijata, naplate boravišnu taksu od svakog gosta i mesečno izveštavaju grad. Neregistrovano poslovanje rizikuje kazne turističke inspekcije i zatvaranje naloga od strane platformi, koje sada dele podatke sa srpskim poreskim organima. Postavka traje 4 do 8 nedelja od početka do kraja ako se radi redom, i košta oko 300 do 600 evra u taksama plus tekući porez i izveštavanje. Kada se registruje, stan je legalno na platformama, prihod je na čistim poreskim osnovama, a nekretnina ispunjava uslov kategorizovanog objekta za prenos boravišne takse.
- 1
Odlučite o pravnom obliku: preduzetnik ili DOO
Strano fizičko lice može da se registruje kao preduzetnik u Srbiji i izdaje stan na sopstveno ime, uz jednostavniji paušalni porez dostupan za poslovanje malog obima. DOO odgovara većim operacijama ili onima koji žele ograničenu odgovornost. Put preduzetnika je najbrži i najjeftiniji za izdavanje jednog stana.
- 2
Registrujte delatnost u APR
Za preduzetnika, podnesite u APR (Agencija za privredne registre, apr.gov.rs) uz šifru delatnosti 55.20 (odmarališta i drugi smeštaj za kraći boravak). APR taksa je oko 1.500 dinara (13 evra), a registracija traje 1 do 3 radna dana. Poreska uprava se obaveštava automatski.
- 3
Registrujte se za paušalni porez ako ispunjavate uslov
Većina domaćina sa jednim stanom ispunjava uslov za paušalni porez, gde Poreska uprava dodeljuje mesečni iznos poreza prema šifri delatnosti, lokaciji i kapacitetu, umesto da oporezuje stvaran prihod. Podnesite zahtev Poreskoj upravi u roku od 15 dana od registracije delatnosti. Paušalni porez za beogradski jednosoban kratkoročni najam obično ide 150 do 400 evra mesečno.
- 4
Zatražite rešenje o kategorizaciji u gradskom sekretarijatu
Sekretarijat za privredu grada Beograda izdaje rešenje o kategorizaciji za kratkoročni smeštaj. Podnesite zahtev uz: izvod iz katastra ili ugovor o zakupu za stan, saglasnost za zajedničke delove zgrade gde to pravila zgrade traže, plan stana, fotografije i registraciju delatnosti. Takse su oko 5.000 do 10.000 dinara (43 do 86 evra).
- 5
Prođite kroz inspekciju
Inspektor iz sekretarijata obilazi stan da potvrdi da ispunjava minimalne standarde za traženi broj zvezdica (osnovni uslovi su topla voda, ispravno kupatilo, detektor dima, protivpožarni aparat, ispravna kuhinja ako se oglašava kao opremljen za samostalno spremanje obroka, i jasni putevi za evakuaciju). Inspekcije su obično u roku od 2 do 4 nedelje od podnošenja. Pratite inspektora do stana lično.
- 6
Registrujte stan u sistemu e-Turista
Kada se kategorizuje, registrujte stan na centralnoj platformi e-Turista (eturista.gov.rs), nacionalnom registru kategorizovanog smeštaja. Preko te platforme prijavljujete goste, obračunavate boravišnu taksu i podnosite mesečne izveštaje. Registracija je besplatna i traje 1 do 2 radna dana.
- 7
Naplaćujte i uplaćujte boravišnu taksu
Naplatite svakom gostu boravišnu taksu po noćenju (u 2026, otprilike 120 do 180 dinara po gostu po noćenju u Beogradu, oko 1 do 1,50 evra). Naplatite je pri prijavi ili je uračunajte u cenu na platformi. Uplaćujte je mesečno gradu Beogradu preko e-Turista do 5. u narednom mesecu, uz izveštaj o noćenjima gostiju.
- 8
Prijavite svakog gosta u roku od 24 sata od prijave
Svaki gost, strani i domaći, mora da se prijavi lokalnoj policiji preko platforme eTurista u roku od 24 sata od prijave. Platforma istovremeno automatizuje prijavu policiji i obračun boravišne takse. Propust u prijavljivanju je najčešći uzrok kazni inspekcije.
- 9
Podnesite godišnje finansijske izveštaje
Preduzetnici u paušalnom režimu podnose jednostavnu godišnju prijavu. Preduzetnici koji se oporezuju po stvarnom prihodu, kao i svi DOO, podnose pune godišnje finansijske izveštaje u APR do 30. juna svake godine za prethodnu kalendarsku godinu. Knjigovodstvo za izdavanje jednog stana ide 50 do 150 evra mesečno.
Praktične napomene
- Proverite pravila zgrade (kućni red) pre registracije. Mnoge beogradske zgrade imaju skupštine stanara koje ograničavaju kratkoročno izdavanje, a to ograničenje je pravno izvršivo. Prijava komšija inspekciji je čest uzrok prinudnog zatvaranja.
- Platforme (Airbnb, Booking, Vrbo) sada dele podatke o domaćinima i prihodima sa srpskom Poreskom upravom po bilateralnim sporazumima o razmeni podataka. Poslovanje na crno mnogo je rizičnije u 2026. nego pre tri godine.
- Stopa boravišne takse se menja svake godine; proverite aktuelnu stopu na sajtu Sekretarijata za privredu grada Beograda na početku svake godine.
- Za poslovanje većeg obima (preko otprilike 6 miliona dinara prihoda godišnje), paušalni režim je zatvoren i vraćate se na oporezivanje po stvarnom prihodu uz registraciju za PDV. U tom trenutku DOO obično ima više smisla od preduzetnika.
- Strani vlasnici mogu da prepuste ceo posao kompaniji za upravljanje nekretninama. Beograd ima 30 ili 40 aktivnih menadžera koji vode kratkoročno izdavanje nekretnina u stranom vlasništvu; provizije idu 15 do 25 odsto bruto prihoda.