Katastar nepokretnosti, koji vodi Republički geodetski zavod (RGZ), zvanični je registar svake parcele i objekta u Srbiji. Dok se novo vlasništvo ne upiše u katastar, kupac ima ugovorno pravo na vlasništvo, ali još uvek nije upisani vlasnik. Banke ne prihvataju nekretninu kao zalogu, kupac ne može da je preproda, a pažljiv zakupac neće potpisati dugoročan zakup. Od decembra 2025, katastar radi kroz novu digitalnu platformu. Građani više ne mogu da podnose zahteve direktno na šalterima katastra. Svaki prenos nekretnine sada ide preko ovlašćenog javnog beležnika ili ovlašćene geodetske organizacije, koja predmet prosleđuje elektronski. Zakonski rokovi su 5 radnih dana za jednostavne predmete i 15 radnih dana za uobičajene prenose; u praksi upis najčešće traje 15 do 30 radnih dana.
- 1
Zaključite i overite kupoprodajni ugovor
Kupoprodajni ugovor mora da se potpiše i solemnizuje pred srpskim javnim beležnikom. Beležnik proverava identitete, čita ugovor naglas na srpskom, potvrđuje da ga obe strane razumeju i overava ugovor klauzulom o solemnizaciji. To je preduslov za bilo kakav upis u katastar.
- 2
Potvrdite da je prodavac izmirio sav porez na imovinu do tog trenutka
Katastar će upisati novog vlasnika u svakom slučaju, ali kupac želi čistu poresku situaciju. Neka prodavac priloži aktuelnu potvrdu o izmirenim poreskim obavezama iz lokalne opštinske poreske kancelarije. Time se izbegavaju kasnija iznenađenja sa prinudnom naplatom.
- 3
Pribavite potvrdu o reciprocitetu za stranog kupca
Za strane kupce, advokat podnosi zahtev za potvrdu reciprociteta Ministarstvu pravde pre nego što katastar prihvati novog vlasnika. Taksa je oko 2.000 dinara (17 evra), a rok je otprilike dve nedelje. Potvrda mora da bude u predmetu pre upisa.
- 4
Predajte beležniku na elektronsko podnošenje
Beležnik elektronski podnosi katastru overen ugovor, potvrdu o reciprocitetu, ličnu kartu i PIB kupca, ličnu kartu prodavca, potvrde o uplati kapare i konačnoj uplati, i list nepokretnosti. Beležnik koristi sopstveni kvalifikovani elektronski potpis; vi ne podnosite ništa direktno.
- 5
Platite taksu za upis u katastar
Taksa za upis u katastar za standardnu stambenu nekretninu iznosi oko 50 do 100 evra (4.000 do 8.000 dinara). Složene parcele, višestambeni objekti ili registracija poslovnih objekata mogu da idu nekoliko stotina evra. Beležnik naplaćuje taksu u okviru zaključenja i plaća je RGZ-u.
- 6
Primite privremenu potvrdu
Beležnik izdaje potvrdu da je upis u toku u roku od nekoliko dana od podnošenja. Taj dokument je praktičan dokaz pozicije kupca dok se upis ne završi u celosti. Dovoljan je za prepis režija, prijavu adrese kod policije i za većinu administrativnih potreba.
- 7
Sačekajte rešenje katastra
RGZ postupa u roku od 5 radnih dana za jednostavne prioritetne predmete i 15 radnih dana za uobičajene prenose po zakonu. U praksi upis najčešće traje 15 do 30 radnih dana od podnošenja. Rešenje se elektronski šalje beležniku i kupcu preko portala eRGZ.
- 8
Povucite novi list nepokretnosti
Kada rešenje postane pravnosnažno, povucite svež list nepokretnosti sa rgz.gov.rs da potvrdite da se vaše ime pojavljuje kao upisani vlasnik sa ispravnim udelom. Bilo ko može da povuče ovaj izvod onlajn za bilo koju nekretninu; proverite da nema neočekivanih tereta ili ranijih upisa ispred vašeg.
Praktične napomene
- Upis u toku može da bude osporen konkurentskim podneskom na istoj nekretnini. Da bi se to sprečilo, beležnik obično podnosi predmet u roku od nekoliko sati od potpisivanja ugovora, što je jedan od razloga zbog kojih je uvedena digitalna platforma iz decembra 2025.
- Ako RGZ odbije upis (retko kod urednih predmeta), beležnik dobija rešenje koje navodi element koji nedostaje. Većina odbijanja je zbog tehničkih problema poput nedostajućeg apostila na potvrdi o reciprocitetu ili greške u broju parcele, a sve je popravljivo za nekoliko dana.
- Kod nasleđene nekretnine, upis se obavlja na kraju ostavinskog postupka, i to ga radi beležnik koji vodi ostavinu, a ne kao zaseban podnesak.
- Upis hipoteke se obavlja na isti način: poverilac podnosi založnu izjavu preko beležnika. Hipoteke upisane pre prenosa vlasništva blokirale bi posao, pa advokat povlači list nepokretnosti neposredno pre potpisivanja.
- Katastarski predmet je javan. Bilo ko može besplatno da pogleda vlasnika, površinu parcele, hipoteke i službenosti za bilo koju srpsku nekretninu na rgz.gov.rs.