Srpska nekretnina koja se drži 10 neprekidnih godina oslobođena je poreza na kapitalnu dobit pri preprodaji. Oslobođenje važi i za srpske poreske rezidente i za nerezidente. Za investitora koji drži dugo, ovo je jedna od privlačnijih strukturnih osobina srpskog tržišta: nekretnina kupljena za 400.000 evra i prodata deceniju kasnije za 700.000 ne donosi nikakav srpski porez na kapitalnu dobit na zaradu od 300.000. Oslobođenje nije automatsko. Morate da prijavite prodaju, zatražite oslobođenje i priložite dokumentaciju koja utvrđuje period držanja. Greška ovde, kasno podnošenje, gubitak originalnog kupoprodajnog ugovora ili prenos nekretnine unutar porodice na način koji vraća sat na nulu, košta prodavca 15 do 20 odsto zarade.
- 1
Potvrdite da imate 10 neprekidnih godina vlasništva
Izvadite originalni kupoprodajni ugovor i originalno rešenje o upisu u katastar koje pokazuje datum kada ste upisani kao vlasnik. Desetogodišnji sat teče od datuma upisa u katastar, a ne od datuma potpisivanja ugovora. Svaki prenos u međuvremenu (poklon, nasleđe, prodaja pa ponovni otkup) vraća sat na nulu.
- 2
Prikupite dokumentaciju
Sakupite originalni kupoprodajni ugovor, rešenje katastra koje vas potvrđuje kao vlasnika, vaš PIB, pasoš, novi kupoprodajni ugovor koji pokazuje kupca i prodajnu cenu, i svu dokumentaciju o usputnim ulaganjima (koja je nebitna za slučaj oslobođenja, ali korisna kao pozadina).
- 3
Overite novi kupoprodajni ugovor
Kupoprodajni ugovor se potpisuje pred javnim beležnikom, isto kao i pri kupovini. Postarajte se da evidentirana cena u ugovoru odražava stvarnu prodajnu cenu; umanjenje cene radi izbegavanja poreza na prenos na strani kupca može kasnije da stvori komplikacije za obe strane.
- 4
Podnesite poresku prijavu za kapitalnu dobit u roku od 30 dana
Prodavac podnosi obrazac PPI-2 (ili odgovarajući aktuelni obrazac za kapitalnu dobit) lokalnoj kancelariji Poreske uprave u roku od 30 dana od prodaje. Kasno podnošenje pokreće zateznu kamatu i poreska kancelarija ga može tretirati kao gubitak prava na oslobođenje, mada je zakon ovde uglavnom na strani prodavca.
- 5
Označite polje za oslobođenje i priložite dokaz o periodu držanja
Na obrascu prijavite bruto prodajnu cenu i nabavnu vrednost, a potom označite osnov za oslobođenje (oslobođenje od poreza zbog desetogodišnjeg perioda). Priložite originalno rešenje katastra iz kupovine kao dokaz o početnom datumu perioda držanja.
- 6
Priložite prateću dokumentaciju
Priložite novi kupoprodajni ugovor, rešenje katastra iz kupovine, PIB prodavca i sve druge dokumente koje kancelarija zatraži. Podnošenje se obavlja na šalteru lokalne Poreske uprave ili, sve češće, preko elektronskog portala ePorezi na eporezi.purs.gov.rs.
- 7
Primite rešenje o utvrđivanju poreza
Poreska uprava razmatra prijavu i izdaje rešenje kojim potvrđuje oslobođenje. Uredni predmeti se vraćaju za 30 do 60 dana. Rešenje je formalno okončanje poreskog pitanja; sačuvajte original za svoju evidenciju, a kupcu dajte kopiju ako mu treba za katastarski predmet.
- 8
Rešite poresku prijavu u matičnoj zemlji
Prodavci koji nisu srpski poreski rezidenti mogu i dalje da duguju porez na istu zaradu u zemlji svoje rezidentnosti. Većina zemalja sa kojima Srbija ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja priznaje umanjenje za porez plaćen u Srbiji (nula umanjenja ako ste oslobođeni). Zemlje bez ugovora, pre svega Sjedinjene Države, mogu da oporezuju celu zaradu. Uskladite se sa poreskim savetnikom u matičnoj zemlji pre nego što se prodaja zaključi.
Praktične napomene
- Nasleđena nekretnina ne vraća period držanja na nulu. Desetogodišnji sat za naslednika kreće od datuma kada je ostavilac stekao nekretninu, a ne od datuma nasleđivanja. Sačuvajte originalnu dokumentaciju o kupovini koju je imao ostavilac.
- Nekretnina preneta između supružnika, ili između roditelja i dece, oslobođena je poreza na poklon, ali i dalje ima poreske posledice po period držanja. Potražite pravni savet pre svakog prenosa nekretnine unutar porodice koju biste mogli kasnije da prodate.
- Dokumentovani troškovi renoviranja se odbijaju od zarade ako oslobođenje ne važi (držanje kraće od 10 godina). Sačuvajte svaki račun od licenciranih srpskih izvođača. Gotovinska plaćanja bez računa se ne odbijaju.
- Stopa poreza na kapitalnu dobit kod oporezivih prodaja je 15 odsto za srpske poreske rezidente i 20 odsto za nerezidente. Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja može da umanji ili ukine srpski porez za rezidente zemalja sa ugovorom.
- Kasno podnošenje zahteva za oslobođenje je najčešća greška. Rok od 30 dana teče od datuma ugovora, a ne od upisa kupca u katastar. Zabeležite taj datum onog dana kada se ugovor potpiše.