Da li je nekretnina dobra investicija u Srbiji u 2026?

Za investitora koji kupuje i drži, da, otvorenih očiju. Srbija je ulaganje u vrednost: nekretnine su jeftine u poređenju sa zapadnom Evropom, bruto prinosi od izdavanja kreću se oko 4 do 6 odsto, a kapitalna dobit je u potpunosti oslobođena poreza posle deset godina vlasništva. Ovo više nije tržište za brzu preprodaju, i pliće je i manje likvidno od zapadne prestonice, pa odgovara nekome ko kupuje kvalitetan fond da ga drži i izdaje, a ne nekome ko juri brz rast kapitala ili lak izlazak.

Koliki su prinosi od izdavanja u Srbiji?

Bruto prinosi se kao tržišna procena obično kreću oko 4 do 6 odsto, pri čemu su manji stanovi za dugoročni najam u Beogradu i Novom Sadu na gornjem kraju, a vrhunske jedinice uz reku niže, jer je cena visoka u odnosu na kiriju. Kratkoročni turistički najam u centru Beograda može da pokaže veće naslovne prinose, ali upravljanje, sezonalnost i stroža pravila vraćaju neto iznos naniže, bliže dugoročnom najmu.

Da li cene nekretnina u Srbiji i dalje rastu?

Snažno su rasle tokom protekle decenije, dostigle vrhunac oko 2021. i 2022. godine tokom priliva Rusa i Ukrajinaca i građevinskog buma, a zatim se ohladile tokom 2023. i 2024. na niski jednocifreni rast i, u pojedinim beogradskim segmentima, na plato. Godine lakog dvocifrenog rasta verovatno su za sada iza tržišta. Ono što je ostalo jeste stabilna osnovna tražnja, a ne trgovina na zamahu.

Koliko nekretnina košta po kvadratnom metru u Beogradu?

Kao tržišna procena na osnovu oglasa posrednika, tražene cene novogradnje u centru Beograda kreću se otprilike od 2.500 do 3.500 evra po kvadratnom metru, dok su vrhunske lokacije uz reku i projekat Belgrade Waterfront znatno iznad toga, od 4.000 pa do 8.000 i više. Novi Sad se kreće oko 1.800 do 2.800 za dobru nekretninu u centru, a regionalni gradovi poput Niša i Kragujevca ponovo su jeftiniji. Tražene cene veće su od postignutih, pa ih treba shvatiti kao raspone, a ne kao indekse.

Mogu li stranci da kupe investicionu nekretninu u Srbiji?

Da. Strani državljani mogu da poseduju i izdaju stambene nekretnine u Srbiji po principu reciprociteta, što obuhvata EU, Ujedinjeno Kraljevstvo, SAD, države Zaliva i gotovo svaku zemlju iz koje dolaze naši kupci. Možete je izdavati i možete je prodati, uz iste poreze koje plaća i lokalni kupac. Poljoprivredno zemljište je glavni izuzetak, ali to ne utiče na ulaganje u stambene nekretnine.

Buyer's guide

Da li su srpske nekretnine dobra investicija u 2026?

Iskren pogled na srpske nekretnine kao investiciju: koliko koštaju po kvadratnom metru, gde se kreću prinosi od izdavanja, da li cene i dalje rastu, porezi koji jedu prinos i rizici koje vredi imenovati pre nego što kupite.

Last reviewed 2026-07-08

Srpske nekretnine se predstavljaju na dva načina, i oba su pogrešna. Jedni ih zovu sledećim Lisabonom, pričom o naglom rastu koju morate odmah da uhvatite. Drugi ih odbacuju kao rizično, granično tržište koje treba izbegavati. Istina je negde između i korisnija je. Srbija je ulaganje u vrednost, sa čvrstim osnovama i stvarnim rizicima koji se mogu imenovati. Evo kako brojke zaista izgledaju i odakle dolazi prinos.

Koliko nekretnine koštaju upravo sada

Beograd je najskuplje tržište. Kao tržišna procena zasnovana na oglasima posrednika, tražene cene novogradnje u centralnim opštinama kreću se u rasponu od 2.500 do 3.500 evra po kvadratnom metru, dok su vrhunske lokacije uz reku i projekat Belgrade Waterfront znatno iznad toga, od 4.000 pa naviše, do 8.000 i više. Prosek na nivou celog grada, kada se uračuna i stariji fond, niži je.

Novi Sad, drugi grad po veličini, kreće se otprilike od 1.800 do 2.800 evra po kvadratnom metru za pristojnu nekretninu u centru. Niš, Kragujevac i ostali regionalni centri ponovo su jeftiniji, često između 1.200 i 1.800. Sve ovo treba shvatiti kao raspone traženih cena, a ne kao zvanične indekse. Tržište nije savršeno transparentno, a ono što prodavci traže veće je od onoga što kupci zaista postignu.

Priča o rastu, iskreno

Beograd je poslednjih deset godina beležio snažan rast vrednosti. Cene su postojano rasle posle 2015, a zatim su se ubrzale tokom 2021. i 2022. godine, kada se priliv Rusa i Ukrajinaca poklopio sa naletom gradnje i stranih kupaca. Od tada se tržište ohladilo, na niski jednocifreni rast tokom 2023. i 2024. godine, a u pojedinim beogradskim segmentima na ravnu liniju.

Godine lakog dvocifrenog rasta verovatno su za sada iza tržišta. Ono što je ostalo jeste stabilna osnovna tražnja, a ne trgovina na zamahu. Ako kupujete radi brze preprodaje samo na osnovu cene, ta prilika se uglavnom zatvorila. Ako kupujete kvalitetan fond da biste ga zadržali i izdavali, argument i dalje stoji, i ne zavisi od toga da li će cene ponovo poleteti.

Odakle dolazi prinos

Bruto prinosi od izdavanja obično se kreću oko 4 do 6 odsto. Manji stanovi za dugoročni najam u Beogradu i Novom Sadu nalaze se na gornjem kraju tog raspona. Prestižne jedinice uz reku su niže, jer je cena visoka u odnosu na kiriju koju postižu.

Kratkoročni turistički najam u centru Beograda može da pokaže veće naslovne brojke, ali je neto prinos bliži dugoročnom najmu nego što naslov sugeriše, kada se uračunaju upravljanje, sezonalnost i stroža pravila za kratkoročno izdavanje. Prinosima u Novom Sadu stvarnu podršku daje velika studentska populacija, koja drži popunjenim manje jedinice na dobrim lokacijama.

Šta zaista podupire tražnju

Nekoliko stvari podupire tržište, i vredi ih razumeti jer na njima počiva argument za ulaganje u vrednost.

Velika i relativno imućna dijaspora koja i dalje kupuje nekretnine u domovini.
Strani kupci i doseljenici, grupa koja se znatno uvećala posle priliva iz 2022. i koja se nije u potpunosti povukla.
Stvarna oskudica kvalitetnog, dobro sagrađenog modernog fonda naspram mnoštva dotrajalog starijeg stambenog fonda, pa dobar novi proizvod nalazi kupce i zakupce.
Tržište koje se u velikoj meri oslanja na keš, gde su hipoteke manji udeo kupovina nego u zapadnoj Evropi. Manje zaduživanja znači manji rizik od balona vođenog dugom, koji je naudio drugim tržištima. Cene se takođe uobičajeno iskazuju i plaćaju u evrima, što stranog kupca štiti od kolebanja dinara.

Troškovi koji jedu prinos

Nijedan investicioni argument nije pošten bez pomena troškova. Kupovina nosi porez na prenos od 2,5 odsto pri preprodaji, ili 10 odsto PDV-a na novu stambenu gradnju umesto poreza na prenos, uz troškove notara i agencije. Držanje nekretnine povlači godišnji porez na imovinu po progresivnoj skali do oko 0,4 odsto procenjene vrednosti za fizička lica. Prihod od izdavanja je oporeziv.

Pri izlasku, kapitalna dobit se oporezuje po stopi od 15 odsto, ali je dobit u potpunosti oslobođena posle deset godina vlasništva. To jedno pravilo nenametljivo nagrađuje investitora koji kupuje i drži i jedna je od najjačih odlika srpskog režima. Stranci mogu da poseduju i izdaju stambene nekretnine po principu reciprociteta, pa ništa od ovoga nije zatvoreno za osobe koje nisu državljani.

Rizici koje vredi imenovati

Likvidnost. Ovo je manje i pliće tržište od zapadne prestonice. Dobar fond srednjeg segmenta se prodaje, ali vrhunske nekretnine na samom vrhu mogu dugo da stoje kada odlučite da prodate.
Transparentnost. Tražene cene, postignute cene i zvanični podaci ne poklapaju se uvek, pa je dubinska provera ovde važnija nego na zrelom tržištu.
Prekomerna ponuda na pojedinim mestima. Beograd je izgradio veliku količinu novih stanova, i pojedini segmenti su slabiji nego što opšta slika grada nagoveštava.
Kvalitet gradnje varira. Investitor i konkretna zgrada važni su koliko i lokacija.
Srbija nije u EU niti u evrozoni. Status kandidata upućuje u jednom pravcu, ali je pristupanje udaljeno godinama i nije zagarantovano, a politički i valutni okvir nose veći rizik nego tržište u srcu EU.

Dakle, da li je to dobra investicija?

Za pravog kupca, da, otvorenih očiju. Ako želite imovinu za držanje i izdavanje na jeftinom evropskom tržištu sa strukturnim manjkom ponude, uz desetogodišnje oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit i cene iskazane u evrima, Srbija dobro stoji naspram skupljih prestonica sa nižim prinosom sa kojima je ljudi obično porede.

Ako želite brz rast kapitala na kratkom roku, ili duboku likvidnost da biste brzo izašli, potražite drugde. Igra je ovde jednostavna i bez glamura. Kupite kvalitet, držite ga, izdajte ga, i pustite da oslobođenje i prinos rade svoj posao. To je investicija kakva Srbija zaista jeste, i za kupce kojima odgovara, dobra je.

Common questions

Da li je nekretnina dobra investicija u Srbiji u 2026?: Za investitora koji kupuje i drži, da, otvorenih očiju. Srbija je ulaganje u vrednost: nekretnine su jeftine u poređenju sa zapadnom Evropom, bruto prinosi od izdavanja kreću se oko 4 do 6 odsto, a kapitalna dobit je u potpunosti oslobođena poreza posle deset godina vlasništva. Ovo više nije tržište za brzu preprodaju, i pliće je i manje likvidno od zapadne prestonice, pa odgovara nekome ko kupuje kvalitetan fond da ga drži i izdaje, a ne nekome ko juri brz rast kapitala ili lak izlazak.
Koliki su prinosi od izdavanja u Srbiji?: Bruto prinosi se kao tržišna procena obično kreću oko 4 do 6 odsto, pri čemu su manji stanovi za dugoročni najam u Beogradu i Novom Sadu na gornjem kraju, a vrhunske jedinice uz reku niže, jer je cena visoka u odnosu na kiriju. Kratkoročni turistički najam u centru Beograda može da pokaže veće naslovne prinose, ali upravljanje, sezonalnost i stroža pravila vraćaju neto iznos naniže, bliže dugoročnom najmu.
Da li cene nekretnina u Srbiji i dalje rastu?: Snažno su rasle tokom protekle decenije, dostigle vrhunac oko 2021. i 2022. godine tokom priliva Rusa i Ukrajinaca i građevinskog buma, a zatim se ohladile tokom 2023. i 2024. na niski jednocifreni rast i, u pojedinim beogradskim segmentima, na plato. Godine lakog dvocifrenog rasta verovatno su za sada iza tržišta. Ono što je ostalo jeste stabilna osnovna tražnja, a ne trgovina na zamahu.
Koliko nekretnina košta po kvadratnom metru u Beogradu?: Kao tržišna procena na osnovu oglasa posrednika, tražene cene novogradnje u centru Beograda kreću se otprilike od 2.500 do 3.500 evra po kvadratnom metru, dok su vrhunske lokacije uz reku i projekat Belgrade Waterfront znatno iznad toga, od 4.000 pa do 8.000 i više. Novi Sad se kreće oko 1.800 do 2.800 za dobru nekretninu u centru, a regionalni gradovi poput Niša i Kragujevca ponovo su jeftiniji. Tražene cene veće su od postignutih, pa ih treba shvatiti kao raspone, a ne kao indekse.
Mogu li stranci da kupe investicionu nekretninu u Srbiji?: Da. Strani državljani mogu da poseduju i izdaju stambene nekretnine u Srbiji po principu reciprociteta, što obuhvata EU, Ujedinjeno Kraljevstvo, SAD, države Zaliva i gotovo svaku zemlju iz koje dolaze naši kupci. Možete je izdavati i možete je prodati, uz iste poreze koje plaća i lokalni kupac. Poljoprivredno zemljište je glavni izuzetak, ali to ne utiče na ulaganje u stambene nekretnine.
Koji porezi se primenjuju na ulaganje u nekretnine u Srbiji?: Kupovina nosi porez na prenos od 2,5 odsto pri preprodaji, ili umesto toga 10 odsto PDV-a na novu stambenu gradnju, uz troškove notara i agencije. Držanje nekretnine povlači godišnji porez na imovinu po progresivnoj skali do oko 0,4 odsto procenjene vrednosti za fizička lica. Prihod od izdavanja je oporeziv. Pri izlasku, kapitalna dobit se oporezuje po stopi od 15 odsto, ali je dobit u potpunosti oslobođena posle deset godina vlasništva, što je jedna od privlačnijih odlika ovog režima za dugoročnog vlasnika.