Da li stranci plaćaju porez na kapitalni dobitak pri prodaji nekretnine u Srbiji?

Da, 15 odsto na ostvareni dobitak, uz jedan vrlo značajan izuzetak: posle deset godina vlasništva dobitak je u potpunosti oslobođen. To pravilo od deset godina je najvrednija odlika srpskog režima za onoga ko nekretninu drži dugoročno. Prodavac nerezident oporezuje se na taj dobitak sa izvorom u Srbiji, a da li ćete platiti porez i kod kuće zavisi od ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i vaše zemlje.

Mogu li sredstva od prodaje da prenesem iz Srbije?

Možete. Strani vlasnik koji je kupovao uredno dokumentovanim sredstvima može da prenese novac od prodaje u inostranstvo preko bankarskog sistema. Banka će tražiti da vidi papirni trag: kako je novac prvobitno ušao u zemlju, ugovor o kupovini, ugovor o prodaji i dokaz da je dospeli porez izmiren. To je rutina kada je vaša dokumentacija čista, a mučno kada nije, i upravo zato se izlazak zapravo dobija u trenutku kupovine.

Koliko dugo moram da budem vlasnik da dobitak ne bi bio oporezovan?

Deset godina. Prodate li posle deset godina vlasništva, kapitalni dobitak je u potpunosti oslobođen, bez obzira na to koliko je nekretnina poskupela. Prodate li pre toga, dobitak se oporezuje po stopi od 15 odsto. Za svakoga ko kupuje kao dugoročno ulaganje ili kao imovinu koja se ostavlja u nasleđe, to jedno pravilo oblikuje čitavu investicionu računicu.

Ko plaća porez na prenos kada se nekretnina proda?

Po zakonu je obveznik poreza na prenos od 2,5 odsto kod preprodaje prodavac, ali tržišna praksa u Srbiji taj trošak obično ugovorom prebacuje na kupca. Pošto je to stvar ugovora, a ne fiksnog pravila, o tome se pregovara, i treba ga izričito i pismeno rešiti pre potpisivanja, umesto da pretpostavljate da važi uobičajena praksa.

Koliko košta prodaja nekretnine u Srbiji?

Računajte na agencijsku proviziju, obično 2 do 3 odsto plus PDV, na sopstvenog advokata i na porez na kapitalni dobitak od 15 odsto ako prodajete unutar perioda od deset godina. Troškovi javnog beležnika i katastra kod prodaje su skromni i često padaju na kupca. U poređenju sa većinom zapadne Evrope ukupan trošak izlaska je nizak, a posle deset godina vlasništva još niži.

Koliko traje prodaja u Srbiji?

Kada nađete kupca, čista transakcija obično traje nekoliko nedelja: predugovor, zatim glavni ugovor potpisan i solemnizovan pred javnim beležnikom, pa upis novog vlasnika u katastar za otprilike 15 do 30 radnih dana. Spori deo je pronaći kupca, naročito na vrhu tržišta, gde je likvidnost tanja nego u nekoj zapadnoj prestonici.

Buyer's guide

Prodaja nekretnine u Srbiji kao stranac: porez, postupak i iznošenje novca iz zemlje

Izlazak koji niko ne planira: 15 odsto poreza na kapitalni dobitak i oslobođenje posle deset godina, olakšice koje vredi proveriti, šta vas prodaja zaista košta, i deo koji strane vlasnike najviše brine, prenos sredstava iz Srbije i šta za to morate imati u papirima.

Last reviewed 2026-07-18

Gotovo svi pažljivo planiraju kupovinu, a o izlasku ne razmišljaju uopšte. To je greška na svakom tržištu, a ovde naročito, jer dva pitanja odlučuju koliko srpska nekretnina zaista vredi vama: šta dugujete kada prodate i možete li posle toga novac da prenesete kući. Oba imaju jasan odgovor.

Kapitalni dobitak i pravilo od deset godina koje menja sve

Kapitalni dobitak od nekretnine oporezuje se po stopi od 15 odsto. Dobitak je u osnovi razlika između cene po kojoj prodajete i onoga što ste platili, a srpski propisi dozvoljavaju da se nabavna cena pri obračunu dobitka uskladi sa inflacijom, što je važno kod dugog držanja.

Pravilo koje nadjačava sve ostalo glasi ovako: posle deset godina vlasništva dobitak je u potpunosti oslobođen. Nije umanjen, oslobođen je. Prodate li u devetoj godini, plaćate 15 odsto na ceo dobitak. Prodate li u jedanaestoj, na njega ne plaćate ništa.

Kupcu koji srpsku nekretninu drži dugoročno, kao porodičnu imovinu ili kao deo plana za penziju, ta jedna odredba vredi više od bilo koje razlike u prinosu. Ona uz to tiho nagrađuje strpljenje na tržištu na kojem se vrhunski segment ionako sporo prodaje.

Olakšice o kojima vredi pitati

Dve stvari vredi pokrenuti sa knjigovođom pre nego što prodate, jer nijedna nije automatska.

Prva je gore pomenuto usklađivanje nabavne cene sa inflacijom, koje smanjuje oporezivi dobitak kod dugog držanja i lako se previdi ako dobitak računate naivno.

Druga je olakšica koja postoji kada se sredstva od prodaje u određenom roku ulože u rešavanje sopstvenog stambenog pitanja. Ona postoji u srpskom pravu, uz propisane uslove, a to da li prodavac nerezident ispunjava uslove nije nešto što treba pretpostaviti. Pitajte izričito da li se primenjuje na vašu situaciju, umesto da planirate oko nje.

Šta vas prodaja košta

Prodavčeva strana srpske transakcije lagana je po evropskim merilima.

Agencijska provizija, obično 2 do 3 odsto plus PDV, o kojoj se pregovara.
Sopstveni advokat, da sastavi i proveri ugovore i da vas zaštiti kroz fazu kod beležnika.
Porez na kapitalni dobitak od 15 odsto, ako ste unutar perioda od deset godina.
Porez na prenos od 2,5 odsto po zakonu tereti prodavca, ali ga tržišna praksa obično ugovorom prebacuje na kupca. Rešite to pismeno, umesto da pretpostavljate.

Troškovi javnog beležnika i katastra kod prenosa su skromni i obično ih snosi kupac.

Iznošenje novca iz zemlje

To je pitanje zbog kojeg strani vlasnici zaista ne spavaju, a odgovor je ohrabrujuć: da, novac od prodaje možete da prenesete u inostranstvo, preko bankarskog sistema, pod uslovom da vaši papiri drže vodu.

Ono što banka želi da vidi jeste povezana priča. Kako je novac za kupovinu prvobitno ušao u Srbiju. Ugovor o kupovini. Ugovor o prodaji. Dokaz da je porez koji nastaje prodajom rešen. Tamo gde ti dokumenti postoje i poklapaju se, prenos je administrativna stvar. Tamo gde ne postoje, jer je kupovina delom plaćena nedokumentovanom gotovinom ili je prijavljena ugovorena cena bila niža od onoga što je stvarno prešlo iz ruke u ruku, možete da se nađete kao vlasnik imovine čiju vrednost ne možete čisto da vratite kući.

To je pravi razlog zbog kojeg savet da nikada ne prijavljujete nižu cenu nije moralisanje. Prijavljivanje niže cene uštedi mali iznos poreza na prenos pri kupovini, a može da zarobi veliki kapital pri prodaji.

Postupak ukratko

Kada se kupac nađe, tok u ogledalu ponavlja kupovinu obrnutim redom: predugovor sa kaparom, zatim glavni ugovor o prodaji potpisan i solemnizovan pred javnim beležnikom, uz prisustvo sudskog tumača ako je nekoj strani potreban, pa beležnik dostavlja ispravu, a katastar upisuje novog vlasnika u roku od otprilike 15 do 30 radnih dana.

Pronalaženje kupca je spori deo. Srbija je tanje tržište od neke zapadne prestonice, a dobra ponuda u srednjem segmentu ide daleko brže od vrhunskih nekretnina. Formirajte cenu u skladu sa tim i računajte na duži period oglašavanja na vrhu tržišta.

Šta uraditi pri kupovini da bi izlazak bio lak

Sve gore navedeno svodi se na kratak spisak koji treba da sprovedete na dan kada kupujete, a ne na dan kada prodajete.

Novac za kupovinu prenesite kroz bankarski sistem i sačuvajte evidenciju o svakom prenosu.
U ugovoru prijavite stvarnu cenu.
Držite na jednom sigurnom mestu ugovor o kupovini, dokaz o plaćanju i potvrdu o upisu u katastar.
Čuvajte račune za veća ulaganja u nekretninu, jer mogu da utiču na kasniji obračun dobitka.
Zabeležite u kalendaru datum kada ističe deset godina, jer on može da vredi više od bilo kog pregovora koji ćete ikada voditi o prodajnoj ceni.

Uradite to i prodaja srpske nekretnine kao stranac postaje obična transakcija bez trzavica, sa zaista privlačnim poreskim ishodom na kraju dugog držanja. Preskočite to i problem nikada nije sama prodaja, nego novac.

Common questions

Da li stranci plaćaju porez na kapitalni dobitak pri prodaji nekretnine u Srbiji?: Da, 15 odsto na ostvareni dobitak, uz jedan vrlo značajan izuzetak: posle deset godina vlasništva dobitak je u potpunosti oslobođen. To pravilo od deset godina je najvrednija odlika srpskog režima za onoga ko nekretninu drži dugoročno. Prodavac nerezident oporezuje se na taj dobitak sa izvorom u Srbiji, a da li ćete platiti porez i kod kuće zavisi od ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i vaše zemlje.
Mogu li sredstva od prodaje da prenesem iz Srbije?: Možete. Strani vlasnik koji je kupovao uredno dokumentovanim sredstvima može da prenese novac od prodaje u inostranstvo preko bankarskog sistema. Banka će tražiti da vidi papirni trag: kako je novac prvobitno ušao u zemlju, ugovor o kupovini, ugovor o prodaji i dokaz da je dospeli porez izmiren. To je rutina kada je vaša dokumentacija čista, a mučno kada nije, i upravo zato se izlazak zapravo dobija u trenutku kupovine.
Koliko dugo moram da budem vlasnik da dobitak ne bi bio oporezovan?: Deset godina. Prodate li posle deset godina vlasništva, kapitalni dobitak je u potpunosti oslobođen, bez obzira na to koliko je nekretnina poskupela. Prodate li pre toga, dobitak se oporezuje po stopi od 15 odsto. Za svakoga ko kupuje kao dugoročno ulaganje ili kao imovinu koja se ostavlja u nasleđe, to jedno pravilo oblikuje čitavu investicionu računicu.
Ko plaća porez na prenos kada se nekretnina proda?: Po zakonu je obveznik poreza na prenos od 2,5 odsto kod preprodaje prodavac, ali tržišna praksa u Srbiji taj trošak obično ugovorom prebacuje na kupca. Pošto je to stvar ugovora, a ne fiksnog pravila, o tome se pregovara, i treba ga izričito i pismeno rešiti pre potpisivanja, umesto da pretpostavljate da važi uobičajena praksa.
Koliko košta prodaja nekretnine u Srbiji?: Računajte na agencijsku proviziju, obično 2 do 3 odsto plus PDV, na sopstvenog advokata i na porez na kapitalni dobitak od 15 odsto ako prodajete unutar perioda od deset godina. Troškovi javnog beležnika i katastra kod prodaje su skromni i često padaju na kupca. U poređenju sa većinom zapadne Evrope ukupan trošak izlaska je nizak, a posle deset godina vlasništva još niži.
Koliko traje prodaja u Srbiji?: Kada nađete kupca, čista transakcija obično traje nekoliko nedelja: predugovor, zatim glavni ugovor potpisan i solemnizovan pred javnim beležnikom, pa upis novog vlasnika u katastar za otprilike 15 do 30 radnih dana. Spori deo je pronaći kupca, naročito na vrhu tržišta, gde je likvidnost tanja nego u nekoj zapadnoj prestonici.