Kakav prinos od izdavanja mogu da očekujem u Srbiji?

Kao tržišna procena, bruto prinosi se obično kreću oko 4 do 6 procenata. Manji, dobro locirani stanovi za dugoročni zakup u Beogradu i Novom Sadu nalaze se u gornjem delu raspona, dok su veće ili prestižne jedinice niže, jer je cena visoka u odnosu na zakupninu. Kratkoročno izdavanje može da pokaže viši nominalni prinos u centru Beograda, ali upravljanje, sezonalnost i prazni periodi vraćaju neto cifru nazad ka nivou dugoročnog zakupa.

Mogu li da izdajem kratkoročno ili preko Airbnb-a u Srbiji?

Da, ali ne neformalno. Smeštaj za kratkotrajni boravak mora da bude kategorisan i registrovan, gosti se prijavljuju kroz nacionalni sistem eTurista, a od njih naplaćujete boravišnu taksu po noćenju. Pravila zgrade ili skupštine stanara takođe mogu da ograniče kratkoročno izdavanje. Posmatrajte to kao mali registrovani posao, a ne kao usputni aranžman, i uračunajte administraciju u prinos.

Kako se prihod od izdavanja oporezuje u Srbiji?

Za fizičko lice koje izdaje dugoročno, poreska osnovica je bruto zakupnina umanjena za standardnih 25 procenata na ime troškova, ili za stvarne dokumentovane troškove ako su veći, a ta osnovica se oporezuje po stopi od 20 procenata, pa je efektivno opterećenje otprilike 15 procenata bruto zakupnine. Nerezident se oporezuje na prihod od zakupa sa izvorom u Srbiji, uz primenu eventualnog ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Držanje nekretnine kroz firmu menja računicu i vredi ga proračunati ako širite portfolio.

Da li je u Srbiji bolji dugoročni ili kratkoročni zakup?

Reč je o uobičajenoj razmeni. Dugoročni zakup donosi stabilan prihod, malo truda i jednostavan porez, uz skroman prinos. Kratkoročni može da donese veći bruto na centralnoj, turistički orijentisanoj lokaciji, ali nosi kategorizaciju, administraciju oko boravišne takse, veće naknade za upravljanje, sezonalnost i brže habanje. Za stranog vlasnika koji ne želi svakodnevni posao, dugoročni zakup je obično čistiji prinos; kratkoročni se isplati uz aktivno upravljanje ili dobrog lokalnog operatera.

Može li stranac da izdaje nekretninu u Srbiji?

Da. Strani vlasnik može da izdaje stambenu nekretninu pod istim uslovima kao i domaći, i može da angažuje srpsku agenciju da time upravlja. Prihod se u Srbiji oporezuje kao prihod sa izvorom u Srbiji, a kako se to odnosi prema porezu u vašoj zemlji zavisi od ugovora između Srbije i te zemlje. Vodite uredne evidencije od prvog zakupa, jer se i poreska i devizna pravila oslanjaju na njih.

Da li mi je potrebna agencija za upravljanje?

Nije obavezna, ali je većina stranih vlasnika koristi. Kod dugoročnog zakupa, upravljanje obično košta oko jedne mesečne zakupnine za pronalaženje zakupca, ili procenat od zakupnine za tekuće upravljanje. Kod kratkoročnog, očekujte da agencija uzme otprilike 15 do 25 procenata prihoda u zamenu za vođenje oglasa, gostiju, čišćenja i prijave boravišne takse. Uračunajte to u prinos pre kupovine.

Buyer's guide

Izdavanje nekretnine u Srbiji: koliko možete da zaradite i šta dugujete

Operativna strana kupovine radi izdavanja u Srbiji: realni bruto prinosi, dugoročni naspram kratkoročnog zakupa, pravila o kategorizaciji i boravišnoj taksi za kratke boravke, kako se prihod od zakupa oporezuje kod fizičkog lica u odnosu na firmu, i koliko košta upravljanje.

Last reviewed 2026-07-17

Mnogi strani vlasnici u Srbiji izdaju svoju nekretninu, bilo da pokriju troškove doma u kojem borave deo godine, bilo kao čistu investiciju. Bruto brojke su pristojne a ulazna cena je niska, ali neto prinos i papirologija zavise od odluka koje donosite pre prvog zakupca. Ovo je operativna slika: koliko možete da zaradite i šta dugujete.

Prinos, iskreno

Kao tržišna procena, a ne obećanje, bruto prinosi se grupišu oko 4 do 6 procenata. Gornji deo raspona čine manji, dobro locirani stanovi za dugoročni zakup u Beogradu i Novom Sadu, gde je zakupnina snažna u odnosu na skromnu kupoprodajnu cenu. Donji deo čine veće ili prestižne nekretnine, kod kojih cena odmiče ispred zakupnine koju mogu da postignu.

Dve stvari spuštaju neto cifru znatno ispod bruto: troškovi i prazni periodi. Upravljanje, održavanje, porez i nedelje u kojima stan stoji prazan između zakupaca, sve to odlazi pre nego što vidite prinos. Računajte neto, ne naslovnu cifru.

Dugoročni ili kratkoročni zakup

Ovo je prva stvarna odluka i ona menja sve što sledi.

Dugoročni zakup je put koji traži malo truda. Potpišete zakupca na godinu ili duže, prihod je stabilan, porez je jednostavan, a agencija može da vodi sve za mali procenat. Prinos je skroman ali pouzdan.

Kratkoročni zakup, Airbnb model, može da donese veći bruto na centralnoj, turistički orijentisanoj lokaciji, naročito u Beogradu. Ali to je mali posao, a ne pasivno ulaganje. Nosi kategorizaciju i poresku administraciju, veće naknade za upravljanje, stvarnu sezonalnost, brže habanje nekretnine i rizik od praznih noći. Viši nominalni prinos se sužava kada sve to uračunate. Kratkoročno izdavanje nagrađuje aktivno upravljanje ili dobrog lokalnog operatera; kažnjava odsutne vlasnike.

Pravila za kratke boravke

Ako idete putem kratkoročnog izdavanja, tretirajte usklađenost sa propisima kao deo posla.

Smeštaj mora da bude kategorisan i registrovan kao turistički smeštaj.
Gosti se prijavljuju kroz nacionalni sistem eTurista.
Od gostiju naplaćujete boravišnu taksu po noćenju i uplaćujete je nadležnima.
Pravila zgrade ili skupštine stanara mogu da ograniče ili zabrane kratkoročno izdavanje, pa proverite pre nego što kupite stan baš zbog te namene.

Ništa od ovoga nije teško kada se jednom postavi, ali nije ni opciono, a agencija za upravljanje to obično radi uz naknadu.

Kako se prihod oporezuje

Za fizičko lice koje izdaje dugoročno, mehanika je jednostavna. Poreska osnovica je vaša bruto zakupnina umanjena za standardnih 25 procenata na ime troškova, ili za stvarne dokumentovane troškove ako su veći, a ta osnovica se oporezuje po stopi od 20 procenata. U praksi je to efektivno opterećenje od otprilike 15 procenata bruto zakupnine.

Vlasnik nerezident se na ovaj prihod sa izvorom u Srbiji oporezuje u Srbiji, a da li plaćate i kod kuće, ili dobijate poreski kredit, zavisi od ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i vaše zemlje. Ako izdajete u ozbiljnijem obimu, ili se bavite kratkoročnim izdavanjem, držanje nekretnine kroz srpsku firmu može da promeni porez i mogućnost priznavanja troškova, i to vredi proračunati sa računovođom umesto pretpostavljati.

Jedina stvar o kojoj nema pregovora, kojim god putem krenuli, jeste dokumentacija. Čuvajte svaku potvrdu o zakupnini, svaki račun za troškove i svaki transfer od prvog zakupa. I porez na prihod i devizna pravila zavise od njih, a naknadna rekonstrukcija je mučna.

Koliko košta upravljanje

Većina stranih vlasnika ne upravlja sama iz inostranstva, i taj trošak je deo prinosa.

Kod dugoročnog zakupa, očekujte da platite otprilike jednu mesečnu zakupninu za pronalaženje i useljenje zakupca, ili procenat mesečne zakupnine za potpuno tekuće upravljanje. Kod kratkoročnog, agencija za upravljanje obično uzima negde u rasponu od 15 do 25 procenata prihoda, u zamenu za oglase, formiranje cena, rad sa gostima, čišćenje između boravaka i prijavu boravišne takse. Stavite stvarnu cifru u svoj obračun prinosa pre kupovine, ne posle.

Kome odgovara

Kupovina radi izdavanja funkcioniše u Srbiji, ali je to stabilan, neupadljiv prinos a ne igra visokih prinosa, i iskrena verzija uključuje i troškove i administraciju. Dugoročni zakup u dokazanom gradskom kvartu je čista opcija sa malo truda za stranog vlasnika koji želi prihod bez drugog posla. Kratkoročni može da donese više na pravom centralnom mestu, ali samo ako ga vi ili neko lokalni vodi kako treba.

Odlučite šta od toga zaista želite pre nego što izaberete nekretninu, jer prava jedinica za dugoročni zakup i prava jedinica za kratkoročni retko su ista.

Common questions

Kakav prinos od izdavanja mogu da očekujem u Srbiji?: Kao tržišna procena, bruto prinosi se obično kreću oko 4 do 6 procenata. Manji, dobro locirani stanovi za dugoročni zakup u Beogradu i Novom Sadu nalaze se u gornjem delu raspona, dok su veće ili prestižne jedinice niže, jer je cena visoka u odnosu na zakupninu. Kratkoročno izdavanje može da pokaže viši nominalni prinos u centru Beograda, ali upravljanje, sezonalnost i prazni periodi vraćaju neto cifru nazad ka nivou dugoročnog zakupa.
Mogu li da izdajem kratkoročno ili preko Airbnb-a u Srbiji?: Da, ali ne neformalno. Smeštaj za kratkotrajni boravak mora da bude kategorisan i registrovan, gosti se prijavljuju kroz nacionalni sistem eTurista, a od njih naplaćujete boravišnu taksu po noćenju. Pravila zgrade ili skupštine stanara takođe mogu da ograniče kratkoročno izdavanje. Posmatrajte to kao mali registrovani posao, a ne kao usputni aranžman, i uračunajte administraciju u prinos.
Kako se prihod od izdavanja oporezuje u Srbiji?: Za fizičko lice koje izdaje dugoročno, poreska osnovica je bruto zakupnina umanjena za standardnih 25 procenata na ime troškova, ili za stvarne dokumentovane troškove ako su veći, a ta osnovica se oporezuje po stopi od 20 procenata, pa je efektivno opterećenje otprilike 15 procenata bruto zakupnine. Nerezident se oporezuje na prihod od zakupa sa izvorom u Srbiji, uz primenu eventualnog ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Držanje nekretnine kroz firmu menja računicu i vredi ga proračunati ako širite portfolio.
Da li je u Srbiji bolji dugoročni ili kratkoročni zakup?: Reč je o uobičajenoj razmeni. Dugoročni zakup donosi stabilan prihod, malo truda i jednostavan porez, uz skroman prinos. Kratkoročni može da donese veći bruto na centralnoj, turistički orijentisanoj lokaciji, ali nosi kategorizaciju, administraciju oko boravišne takse, veće naknade za upravljanje, sezonalnost i brže habanje. Za stranog vlasnika koji ne želi svakodnevni posao, dugoročni zakup je obično čistiji prinos; kratkoročni se isplati uz aktivno upravljanje ili dobrog lokalnog operatera.
Može li stranac da izdaje nekretninu u Srbiji?: Da. Strani vlasnik može da izdaje stambenu nekretninu pod istim uslovima kao i domaći, i može da angažuje srpsku agenciju da time upravlja. Prihod se u Srbiji oporezuje kao prihod sa izvorom u Srbiji, a kako se to odnosi prema porezu u vašoj zemlji zavisi od ugovora između Srbije i te zemlje. Vodite uredne evidencije od prvog zakupa, jer se i poreska i devizna pravila oslanjaju na njih.
Da li mi je potrebna agencija za upravljanje?: Nije obavezna, ali je većina stranih vlasnika koristi. Kod dugoročnog zakupa, upravljanje obično košta oko jedne mesečne zakupnine za pronalaženje zakupca, ili procenat od zakupnine za tekuće upravljanje. Kod kratkoročnog, očekujte da agencija uzme otprilike 15 do 25 procenata prihoda u zamenu za vođenje oglasa, gostiju, čišćenja i prijave boravišne takse. Uračunajte to u prinos pre kupovine.