Porezi na nekretnine u Srbiji

Srbija drži poreze na nekretnine relativno blagim po standardima zapadne Evrope. Stavke koje se javljaju pri kupovini su jednostavne. Godišnji račun je progresivan, ali predvidljiv. Kapitalna dobit pada na nulu posle deset godina vlasništva. Komplikacije se pojavljuju u načinu na koji stvari zapravo funkcionišu: ko šta podnosi, ko plaća poreskoj, i da li vaša matična zemlja ima potpisan ugovor.

Ovaj vodič pokriva četiri trenutka kada se porez javlja: pri kupovini, dok ste vlasnik, ako izdajete stan, i kada prodajete. Ovo nije pravni savet; za konkretan slučaj obratite se srpskom računovođi ili poreskom advokatu.

Pri kupovini

Pri kupovini se primenjuju dva moguća poreza, ali se plaća jedan ili drugi, nikada oba.

Porez na prenos (nekretnine iz prometa)

Porez na prenos apsolutnih prava primenjuje se na nekretnine koje se prodaju iz prometa. Stopa je 2,5 odsto. Zakonski poreski obveznik je prodavac, ali po tržišnom običaju ugovor gotovo uvek prebacuje tu obavezu na kupca. Pregovaranje o tome je prva poreska tema u svakom poslu.

Poreska osnovica je ugovorena cena ili tržišna vrednost koju procenjuje Poreska uprava, koja god je veća. Poreska uprava može da preglasi ugovorenu cenu ako smatra da je ispod tržišne, a ponekad to i radi. To je jedan od razloga zašto se u ugovor ne unosi snižena cena: niska cifra poziva na ponovnu procenu.

Prijavljivanje ide automatski. Od 2014. godine javni beležnik je zakonski dužan da overen ugovor prosledi nadležnoj poreskoj upravi u roku od 24 sata od potpisivanja. Kupac (ili prodavac, po ugovoru) plaća u roku od 15 dana od prijema rešenja.

PDV (novogradnja)

Kada kupujete novogradnju direktno od investitora koji je u sistemu PDV, primenjuje se PDV umesto poreza na prenos. Ne kombinuju se. Stopa je 10 odsto na stambeni deo nekretnine.

Dve stvari na koje treba paziti:

• Pripadajuće garaže, parking mesta, i bilo koji poslovni prostor u istoj zgradi oporezuju se sa 20 odsto, ne sa 10. Investitori ih obično cenovno odvajaju u ugovoru.
• Srbija nudi povraćaj PDV za kupca prvog stana, do 40 m² za kupca plus 15 m² po dodatnom članu domaćinstva. Pravo na povraćaj imaju samo srpski državljani sa prijavljenim prebivalištem u Srbiji. Ovo pravilo za naše čitaoce vredi ponoviti: stranci ne mogu da koriste povraćaj PDV bez obzira na to koliko dugo žive u Srbiji.

Dok ste vlasnik

Godišnji porez na imovinu je progresivan, sa stopom koja se penje kroz četiri tranše prema procenjenoj vrednosti nekretnine. Brojke ispod su zakonski maksimumi; svaka opština postavlja svoju stopu u okviru tih granica, odlukom koja se donosi do 30. novembra za narednu poresku godinu.

• Do 10 miliona dinara procenjene vrednosti (oko 85.000 evra): do 0,4 odsto
• Od 10 do 25 miliona dinara (oko 85.000 do 213.000 evra): porez na prvu tranšu plus do 0,6 odsto na razliku
• Od 25 do 50 miliona dinara (oko 213.000 do 425.000 evra): porez na prve dve tranše plus do 1 odsto na razliku
• Iznad 50 miliona dinara (iznad oko 425.000 evra): porez na prve tri tranše plus do 2 odsto na razliku

Progresija je marginalna, ne ravna. Nekretnina procenjena na 30 miliona dinara plaća 0,4 odsto na prvih 10 miliona, 0,6 odsto na sledećih 15, i 1 odsto na poslednjih 5, pa se sve sabira. Račun radi Poreska uprava; vi dobijate godišnje rešenje.

Poreska osnovica je procenjena vrednost iz evidencije koju utvrđuje opština. Svaka jedinica lokalne samouprave deli svoju teritoriju na najmanje četiri zone i objavljuje prosečnu cenu po kvadratu po zoni, na osnovu transakcija iz prvih devet meseci tekuće godine. Procenjena vrednost je proizvod zonske cene i korisne površine, sa amortizacijom do 40 odsto za starije objekte.

Procena se radi svake godine. U brzo rastućim zonama vrednosti iz evidencije po pravilu kasne za tržišnim cenama nekoliko godina, a u opadajućim ih prebace, pa je procenjena vrednost obično različita od cene koju ste platili.

Umanjenje za primarni dom

Ako u nekretnini prijavite prebivalište, dobijate umanjenje od 50 odsto na godišnji porez, sa gornjom granicom od 20.000 dinara (oko 170 evra) godišnje. To važi bez obzira na vrednost nekretnine i vaše državljanstvo, dok god vam je prebivalište zvanično prijavljeno tamo.

Druga umanjenja

Ne postoji opšte umanjenje za starija lica. Ne postoji opšte umanjenje za turističku namenu. Prenos u porodici (sa roditelja na dete, između supružnika) oslobođen je i poreza na prenos i kapitalne dobiti.

Ako izdajete nekretninu

Prihod od izdavanja srpske nekretnine oporezuje se u Srbiji, bez obzira na to gde imate poresku rezidentnost. Izmene Zakona o porezu na dohodak građana iz 2023. godine pojednostavile su to za fizička lica:

• Stopa je 20 odsto na prihod od izdavanja.
• Automatski se priznaje standardni odbitak od 25 odsto bruto prihoda od izdavanja. Efektivna stopa je oko 15 odsto bruto.
• Umesto standardnog odbitka, mogu se priznati dokumentovani troškovi (popravke, amortizacija, agencijska provizija) ako su veći. U praksi je standardni odbitak lakši i većina stranih izdavaoca ide tim putem.

Kratkoročni turistički najam nosi i lokalnu boravišnu taksu, oko 100 do 200 dinara po gostu po noći, koja se naplaćuje od gosta, a vlasnik ili platforma je uplaćuju.

Ako izdajete preko Airbnba, Booking.com ili sličnih platformi, te platforme su tokom 2025. počele da automatski zadržavaju 20 odsto poreza i uplaćuju ga srpskoj Poreskoj upravi po pravilima koja odgovaraju DAC7. Godišnju prijavu i dalje morate da podnesete sami.

Kada prodajete

Porez na kapitalnu dobit primenjuje se na razliku između nabavne i prodajne cene.

• Rezidenti Srbije plaćaju 15 odsto na ostvarenu dobit.
• Nerezidenti plaćaju 20 odsto, osim ako ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i zemlje vaše rezidentnosti propisuje nižu stopu.

Oslobođenje posle deset godina

Posle deset godina kontinuiranog vlasništva, dobit je u potpunosti oslobođena poreza na kapitalnu dobit. Za vlasnike koji drže nekretninu dugoročno, ovo je najkorisnije pravilo: ako pređete granicu od deset godina, cela vrednost porasta je vaša.

Reinvestiranje (90 dana)

Ako prodate nekretninu i sredstva u roku od 90 dana reinvestirate u drugi stambeni objekat koji rešava vaše stambeno pitanje ili pitanje vaše uže porodice, dobit na reinvestiran iznos je oslobođena. Mera je namenjena onima koji se sele iz primarnog doma, ne investitorima. Rok od 90 dana je strog.

Nabavna vrednost

Oporezuje se prodajna cena umanjena za indeksiranu nabavnu vrednost i dokumentovane troškove sticanja (porez na prenos, notarske takse, advokatske honorare). Indeksacija se radi prema indeksu potrošačkih cena između kupovine i prodaje. Troškovi renoviranja i poboljšanja po pravilu se ne mogu odbiti od dobiti, čak ni sa kompletnim računima. To je restriktivno u poređenju sa mnogim režimima u EU i vredi imati u vidu ako planirate ozbiljnu rekonstrukciju.

I zato je važna evidentirana kupovna cena. Iznos niži od stvarnog na ugovoru smanjuje račun prodavca u trenutku prodaje, a podiže svaki budući račun za kapitalnu dobit kod ponovne prodaje.

Kratko o poreskoj rezidentnosti

Srpski poreski rezident postajete ako ispunjavate bilo šta od sledećeg:

• Provedete najmanje 183 dana u Srbiji u bilo kom periodu od 12 meseci koji počinje ili završava u poreskoj godini. Dani mogu da budu uzastopni ili rasuti.
• Vaš centar životnih interesa (lične i privredne veze) je u Srbiji.
• Imate domicil ili prijavljeno prebivalište u Srbiji.

Rezidenti se oporezuju na prihode iz celog sveta. Nerezidenti se oporezuju samo na prihode iz srpskih izvora, što obuhvata prihod od izdavanja srpske nekretnine i dobit od prodaje srpske nekretnine.

Srbija ima 64 važeća ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Glavne zapadnoevropske zemlje iz kojih dolaze kupci su pokrivene: Ujedinjeno Kraljevstvo, Francuska, Nemačka, Holandija, Švajcarska, Italija, Španija, Austrija, Belgija, Švedska, Danska, Norveška, Finska, Irska. Tu su i Ujedinjeni Arapski Emirati, Kanada, Rusija, i Kina.

Značajna iznimka: Sjedinjene Države. Američko-srpski poreski ugovor nije na snazi, niti postoji sporazum o totalizaciji. Američki državljani koji kupuju u Srbiji treba da planiraju u skladu sa tim. Američki zakon FATCA i dalje važi, ali oslobođenje od dvostrukog oporezivanja po ugovoru ne.

Kako stranac u praksi plaća

Administrativna strana je ono što obično zbuni novog stranog vlasnika.

Treba vam srpski poreski identifikacioni broj

Pre nego što platite bilo kakav srpski porez, Poreska uprava mora da vam izda poreski identifikator. Državljani koriste JMBG. Stranci dobijaju zaseban identifikator na zahtev kod nadležne poreske ispostave. Vaš advokat ili računovođa to podnosi kao deo papirologije u sklopu zaključenja posla.

Tromesečne uplate

Godišnji porez na imovinu plaća se u četiri jednake tromesečne rate:

• 15. februar
• 15. maj
• 15. avgust
• 15. novembar

Ako propustite ratu, zakonska zatezna kamata teče po referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za 10 procentnih poena, godišnje. Poreska uprava može da upiše hipoteku na nekretninu i, na kraju, da je proda. Za strane vlasnike koji nisu u zemlji preko cele godine, propušteno rešenje je realan rizik. Skoro svaki strani vlasnik angažuje lokalnog poreskog zastupnika ili računovođu da prima rešenja i obavlja uplate.

Kanali za plaćanje

Tri opcije za samo plaćanje:

• Portal ePorezi na purs.gov.rs. Traži srpski kvalifikovani elektronski sertifikat, što za stranca nije baš lako postaviti, ili punomoćnika.
• Bankovni transfer po nalogu za uplatu koji se generiše uz godišnje rešenje.
• Lično u bilo kojoj banci ili pošti, po istom nalogu.

U praksi većina stranih vlasnika koristi drugu ili treću opciju preko lokalnog računovođe.

Kako mi radimo sa vama

Yelen Properties nije poreski savetnik. Ali zato što se specifična pitanja stranog kupca javljaju često, sarađujemo sa dva beogradska računovođa koja vode poresku registraciju nekretnine, tromesečne uplate i godišnje prijave za naše klijente. Ako još nemate nekoga u Beogradu, možemo da vas predstavimo kada zaključite posao. Godišnja naknada za standardan paket (registracija, tromesečne uplate, jedna godišnja prijava, osnovna prepiska sa Poreskom upravom) kreće se oko 600 do 1.200 evra, u zavisnosti od složenosti vaše situacije.