Da li je bolje kupiti novogradnju ili preprodaju u Srbiji?

Nijedno nije bolje samo po sebi, reč je o kompromisu. Novogradnja vam donosi modernu efikasnost, garancije i prazno platno koje uređujete po svom ukusu, ali košta 10 posto PDV-a i nosi rizik od investitora i od isporuke. Preprodaja vam donosi ustaljenu lokaciju, sigurnost useljenja i niži porez na prenos od 2.5 posto, ali i starije instalacije i provere nasleđenih pravnih pitanja. Odlučite šta vam je prioritet, pa sprovedite provere koje odgovaraju tom putu.

Koji porez plaćate na novogradnju u odnosu na preprodaju u Srbiji?

Nova stambena jedinica koju po prvi put prodaje investitor u sistemu PDV-a nosi 10 posto PDV-a i nema poreza na prenos. Preprodaja umesto toga nosi 2.5 posto poreza na prenos na cenu. Dakle, novogradnja je na papiru oporezovana više. Imajte u vidu da je za potrošače PDV često već uračunat u istaknutu cenu, pa uvek proverite da li je cena novogradnje prikazana sa uračunatim PDV-om.

Šta je gradnja u sivoj fazi (roh-bau) u Srbiji?

Siva faza, ili roh-bau, znači da je objekat konstruktivno završen, zidovi, krov i često prozori, ali nema unutrašnje obrade: nema podova, kuhinje, kupatila, a ponekad ni razvedenih instalacija vodovoda i struje. Uobičajena je u prodaji novogradnje u Srbiji i prodaje se po nižoj ceni, ali vi snosite trošak i vreme potrebno za završne radove. Realno isplanirajte i jedno i drugo pre nego što to uporedite sa preprodajom po principu ključ u ruke (turnkey).

Da li je kupovina off-plan (na osnovu projekta) u Srbiji sigurna?

Može biti, uz temeljnu proveru investitora, ali nosi veći rizik od preprodaje koju možete obići uživo. Proverite reputaciju investitora i njegove završene projekte, potvrdite da za projekat postoji građevinska dozvola, vežite svoje uplate za faze izgradnje umesto da sve platite unapred i tražite u pisanom obliku sve garancije koje su na raspolaganju. Ako se investitor opire bilo čemu od toga, shvatite to kao upozorenje.

Mogu li da povratim PDV na novogradnju u Srbiji?

Po pravilu samo ako kupujete preko privrednog subjekta u sistemu PDV-a, poput srpskog DOO, i ako je kupovina povezana sa oporezivom delatnošću, u kom slučaju se prethodni PDV može povratiti. Fizičko lice koje kupuje dom ne može da povrati 10 posto PDV-a. To je jedan od razloga zašto investitori ponekad razmatraju kupovinu preko firme, mada to menja način na koji se oporezuju prihod od izdavanja i eventualna prodaja, pa zahteva stručan savet.

Šta je bolje za investiciju, novogradnja ili preprodaja?

Za neposredan prinos od izdavanja, preprodaja u dokazanom, ustaljenom kraju često je čistiji potez, jer je spremna za izdavanje, a ulazni porez je niži. Novogradnja je pre opklada da će se kraj razviti i da će moderna jedinica vremenom donositi premiju. Oboje funkcioniše; izbor zavisi od toga da li želite priliv novca odmah ili rast kapitala na dužem horizontu.

Buyer's guide

Novogradnja ili preprodaja u Srbiji: šta da kupite?

Ovaj izbor menja vaš porez, vaš rizik i vašu cenu. Novogradnja nosi 10 posto PDV-a i rizik od investitora, ali i modernu efikasnost; preprodaja nosi 2.5 posto poreza na prenos i provere nasleđenih problema, ali i sigurnost. Kako da odlučite, uz srpske specifičnosti poput isporuke u sivoj fazi.

Last reviewed 2026-07-14

Svaki kupac u Srbiji rano naiđe na ovu raskrsnicu, i vredi zastati na njoj, jer odgovor menja tri stvari odjednom: porez koji plaćate, rizik koji nosite i cenu koju dobijate. Izbor izgleda kao isti onaj sa kojim biste se suočili kod kuće, ali srpske specifičnosti, pre svega način na koji se novogradnja isporučuje, čine da se on odvija drugačije. Evo kako da odlučite.

Tri razlike koje zaista imaju značaj

Kada se svede na suštinu, odluka se svodi na porez, stanje i rizik.

Kod poreza, novogradnja od investitora u sistemu PDV-a nosi 10 posto PDV-a i nema poreza na prenos, dok preprodaja nosi 2.5 posto poreza na prenos. Novogradnja je na papiru oporezovana više.

Kod stanja, novogradnja je moderna, efikasna i jeftina za održavanje, ali se često isporučuje nedovršena. Preprodaja je ustaljena i spremna, ali dolazi sa starijim instalacijama.

Kod rizika, novogradnja, posebno off-plan, izlaže vas investitoru: njegovoj solventnosti, njegovim rokovima, njegovim dozvolama. Preprodaja vam omogućava da tačno vidite šta kupujete, ali nasleđujete sve zatečene probleme koji uz nju idu.

Sve što sledi u nastavku razrađuje te tri stvari.

Novogradnja: šta ovde znači "novo"

Nova gradnja je svuda u Beogradu i Novom Sadu, ali "novogradnja" u Srbiji obuhvata čitav niz stanja, i razlika među njima je novac.

Off-plan znači kupovinu pre ili tokom izgradnje, obično uz uplate raspoređene prema fazama gradnje. Siva faza, ili roh-bau, znači da je konstrukcija završena, ali unutrašnjost nije, pa završne radove preuzimate na sebe. Ključ u ruke (turnkey) znači dovršeno i spremno. Naše imanje Popovica, na primer, jeste gradnja u sivoj fazi, upravo ona vrsta nekretnine kod koje su budžet i rokovi za završne radove deo stvarne cene.

Prednosti novogradnje su stvarne: moderna izolacija i instalacije, nisko održavanje, garancije i prazno platno koje možete urediti po sopstvenom ukusu. Mana je rizik od investitora, 10 posto PDV-a, mogućnost da novi kraj još nekoliko godina deluje nedovršeno, i činjenica da jedinica u sivoj fazi nije dom sve dok u nju ne uložite dodatno vreme i novac. Kvalitet se takođe oštro razlikuje od investitora do investitora, pa je graditelj važan koliko i sama gradnja.

Preprodaja: šta zaista dobijate

Preprodaja je poznata veličina. Obilazite konkretnu jedinicu, u konkretnom kraju, sa razvijenim ulicama i sadržajima oko sebe. Obično je spremna za život, oko cene se lakše pregovara nego kod fiksnog cenovnika investitora, i nosi niži porez na prenos od 2.5 posto.

Cena toga je starost. Stariji električni razvod, vodovod, izolacija i grejanje skuplji su za korišćenje, a na kraju i za zamenu. I upravo kod preprodaje klasične srpske pravne provere najviše dolaze do izražaja: nelegalne dogradnje i nadogradnje, neslaganja između objekta i katastra, i nasleđeni tereti. To je tačno onaj teren koji pokriva naš vodič o dubinskoj proveri, i kod preprodaje se o tome ne pregovara.

Poreska računica, konkretno

Nova stambena jedinica, prva prodaja od strane investitora u sistemu PDV-a: 10 posto PDV-a, bez poreza na prenos. Za potrošače je PDV često već uračunat u istaknutu cenu, pa proverite.
Preprodaja: 2.5 posto poreza na prenos na cenu.
Kupac koji je privredni subjekt, poput DOO, može biti u mogućnosti da povrati PDV na novogradnju; fizičko lice koje kupuje dom ne može.
U svakom slučaju, plaća se godišnji porez na imovinu, a kapitalna dobit je oslobođena poreza nakon deset godina vlasništva.

Dakle, samo po porezu, preprodaja je jeftinija za kupovinu. Novogradnja dobija poresku raspravu jedino ako ste privredni subjekt koji može da povrati PDV, ili ako druge prednosti moderne jedinice za vas pretežu nad višom stopom.

Računica rizika

Provere su različite za svaki od puteva, a sprovođenje pogrešnih provera je način na koji kupci nastradaju.

Kod kupovine novogradnje ili off-plan, vaša dubinska provera odnosi se na investitora i projekat. Potvrdite da postoji građevinska dozvola, pažljivo razmotrite investitorove ranije završene projekte, vežite uplate za faze izgradnje umesto da plaćate unapred i pribavite u pisanom obliku sve garancije za završetak. Siva faza dodaje još jedan sloj: realan budžet i raspored za završne radove, jer su to novac i vreme koje preuzimate povrh cene.

Kod preprodaje, vaša dubinska provera odnosi se na samu nekretninu: izvadite list nepokretnosti iz katastra, proverite hipoteke i dugove i utvrdite da nema nelegalne gradnje. Objekat stoji i izgleda uredno, i upravo zato je papirologija važna.

Šta vama odgovara

Ako želite modernu efikasnost, nisko održavanje, i nemate ništa protiv projekta završnih radova ili kraja koji se još razvija, priklonite se novogradnji, i predvidite budžet za PDV i za završne radove.

Ako želite karakter, ustaljenu lokaciju i sigurnost kupovine nečega u čemu možete da stojite već danas, priklonite se preprodaji, i platite niži porez u zamenu za to da temeljno sprovedete provere nasleđenih pitanja.

Za investitora, preprodaja u dokazanom kraju za izdavanje obično daje čistiji prinos odmah, dok je novogradnja opklada na to da će kraj dorasti svojoj ceni. Nijedno nije ispravan odgovor u apstraktnom smislu. Ispravan odgovor je onaj koji odgovara onome što vam je prioritet, kupljen uz provere koje mu pripadaju.

Common questions

Da li je bolje kupiti novogradnju ili preprodaju u Srbiji?: Nijedno nije bolje samo po sebi, reč je o kompromisu. Novogradnja vam donosi modernu efikasnost, garancije i prazno platno koje uređujete po svom ukusu, ali košta 10 posto PDV-a i nosi rizik od investitora i od isporuke. Preprodaja vam donosi ustaljenu lokaciju, sigurnost useljenja i niži porez na prenos od 2.5 posto, ali i starije instalacije i provere nasleđenih pravnih pitanja. Odlučite šta vam je prioritet, pa sprovedite provere koje odgovaraju tom putu.
Koji porez plaćate na novogradnju u odnosu na preprodaju u Srbiji?: Nova stambena jedinica koju po prvi put prodaje investitor u sistemu PDV-a nosi 10 posto PDV-a i nema poreza na prenos. Preprodaja umesto toga nosi 2.5 posto poreza na prenos na cenu. Dakle, novogradnja je na papiru oporezovana više. Imajte u vidu da je za potrošače PDV često već uračunat u istaknutu cenu, pa uvek proverite da li je cena novogradnje prikazana sa uračunatim PDV-om.
Šta je gradnja u sivoj fazi (roh-bau) u Srbiji?: Siva faza, ili roh-bau, znači da je objekat konstruktivno završen, zidovi, krov i često prozori, ali nema unutrašnje obrade: nema podova, kuhinje, kupatila, a ponekad ni razvedenih instalacija vodovoda i struje. Uobičajena je u prodaji novogradnje u Srbiji i prodaje se po nižoj ceni, ali vi snosite trošak i vreme potrebno za završne radove. Realno isplanirajte i jedno i drugo pre nego što to uporedite sa preprodajom po principu ključ u ruke (turnkey).
Da li je kupovina off-plan (na osnovu projekta) u Srbiji sigurna?: Može biti, uz temeljnu proveru investitora, ali nosi veći rizik od preprodaje koju možete obići uživo. Proverite reputaciju investitora i njegove završene projekte, potvrdite da za projekat postoji građevinska dozvola, vežite svoje uplate za faze izgradnje umesto da sve platite unapred i tražite u pisanom obliku sve garancije koje su na raspolaganju. Ako se investitor opire bilo čemu od toga, shvatite to kao upozorenje.
Mogu li da povratim PDV na novogradnju u Srbiji?: Po pravilu samo ako kupujete preko privrednog subjekta u sistemu PDV-a, poput srpskog DOO, i ako je kupovina povezana sa oporezivom delatnošću, u kom slučaju se prethodni PDV može povratiti. Fizičko lice koje kupuje dom ne može da povrati 10 posto PDV-a. To je jedan od razloga zašto investitori ponekad razmatraju kupovinu preko firme, mada to menja način na koji se oporezuju prihod od izdavanja i eventualna prodaja, pa zahteva stručan savet.
Šta je bolje za investiciju, novogradnja ili preprodaja?: Za neposredan prinos od izdavanja, preprodaja u dokazanom, ustaljenom kraju često je čistiji potez, jer je spremna za izdavanje, a ulazni porez je niži. Novogradnja je pre opklada da će se kraj razviti i da će moderna jedinica vremenom donositi premiju. Oboje funkcioniše; izbor zavisi od toga da li želite priliv novca odmah ili rast kapitala na dužem horizontu.