Ulaganje u hotele i ugostiteljstvo u Srbiji: tržište, modeli i rizici

Srpsko ugostiteljstvo je poslednju deceniju tiho napredovalo, a cene su ostale na nivou tržišta u nastajanju. Taj raskorak je ceo investicioni argument, i u njemu žive i rizici. Ovako tržište zaista izgleda stranom operateru i ovako se u njega ulazi.

Zašto operateri uopšte gledaju ovamo

Tri stvari dovode ljude na ovo tržište.

Prva je smer tražnje. Turizam u Srbiji je znatno porastao tokom poslednje decenije, uz Beograd koji se ustalio kao ozbiljna destinacija za gradski odmor i kongrese i Novi Sad koji je vidljivost podigao oko godine kada je bio Evropska prestonica kulture i oko godišnjeg festivala EXIT na Petrovaradinskoj tvrđavi. Ovo nije tržište koje treba izmisliti, nego samo bolje uslužiti.

Druga je troškovna osnova. Plate, komunalije i usluge daleko su ispod zapadnoevropskih, dok je očekivanje gosta na luksuznom kraju uglavnom isto. Taj raspon je ono što ovdašnje marže čini zanimljivim.

Treća je ulazna cena. Ugostiteljski objekti u Srbiji trguju se po deliću cene uporedivih nekretnina u Beču, Milanu ili Minhenu, a do svih se stiže kratkim letom. Za operatera čiji model počiva na sticanju ili kontroli nekretnine, ta razlika je prilika.

Četiri načina ulaska

Strani operateri obično ulaze na jedan od četiri načina, a taj izbor je važniji od samog objekta.

Kupovina vlasništva daje vam imovinu, eventualni rast vrednosti i punu kontrolu. Ali vezuje i najviše kapitala na tržištu na kome se veliki objekat može dugo prodavati ako se predomislite.

Zakup poslovanja koje već radi je put kojim mnogi strani operateri zapravo idu. Preuzimate posao u pogonu, često zajedno sa opremom, dozvolama i, po dogovoru, zaposlenima, bez finansiranja kupovine. Zarađujete od prvog meseca i tržište učite na tuđem bilansu. Ako tržište razočara, vaša izloženost je ugovor o zakupu, a ne zgrada.

Ugovor o upravljanju stavlja vaš brend i vaše sisteme na tuđu imovinu uz naknadu. Malo kapitala, malo kontrole, i sve zavisi od toga da li ćete naći vlasnika koji upravo to želi.

Franšiza vašeg brenda domaćem operateru najlakši je oblik prisustva i najviše zavisi od kvaliteta tog operatera.

Ne postoji tačan odgovor, ali pošteno je reći da za prvi ulazak na nepoznato tržište zakup objekta koji već posluje nosi daleko manji rizik od kupovine, a to je struktura na koju su srpski vlasnici navikli.

Šta vođenje objekta zaista podrazumeva

Osnujte srpsku firmu koja će držati ili zakupiti objekat. Stranac može da je poseduje u celosti, bez domaćeg partnera, o čemu pišemo u našem vodiču za osnivanje firme ovde.

Objekat mora biti kategorisan, što je zvanični postupak dodele zvezdica, a goste ćete prijavljivati kroz nacionalni sistem eTurista i od njih naplaćivati boravišnu taksu po noćenju. Hrana i piće nose uobičajene higijenske i licencne zahteve.

Ako je zgrada zaštićeno kulturno dobro, a mnoge od najlepših gradskih zgrada u Beogradu i Novom Sadu to jesu, izmene traže saglasnost zavoda za zaštitu spomenika. To je stvarno ograničenje toga šta smete da menjate, a istovremeno i razlog zbog kog takve zgrade vrede. Gosti plaćaju za sobe koje niko ne može da ponovi.

Što se kadra tiče, cena je niska i tradicija obuke je stvarna, ali dubina na višim pozicijama je pravo ograničenje. Iskusni ljudi za luksuznu uslugu i upravljanje prihodima traže se, a mnogi su otišli u inostranstvo. Planirajte zadržavanje ljudi svesno, umesto da računate na lako zapošljavanje.

Rizici, imenovani bez uvijanja

• Likvidnost. Ovo je plitko tržište za velike objekte. Kupovina ide brže od prodaje.
• Sezonalnost van gradova. Planinski centri snažno osciliraju između sezona, a Beograd je tržište koje najravnomernije radi tokom cele godine.
• Dubina višeg kadra, kao što je već rečeno.
• Srbija je van Evropske unije, pa stoji izvan njenih regulatornih i finansijskih okvira, a dinar dodaje valutni sloj iako su nekretnine i mnogi ugovori praktično u evrima.
• Kvalitet je neujednačen. Razlika između dobro i loše vođenog objekta ovde je velika, što je rizik kada kupujete i prilika kada vodite posao.

Kome ovo tržište odgovara

Odgovara operateru, ne pasivnom ulagaču. Prinos u srpskom ugostiteljstvu dolazi od toga što objekat vodite dobro na tržištu čiji je prosečan standard moguće nadmašiti, a ne od pada stopa kapitalizacije ili opšte plime. Ako imate model poslovanja koji radi i tražite tržište sa niskim troškovima i neujednačenom konkurencijom, ovo je razumno mesto za širenje.

Ako želite stabilizovanu imovinu koja donosi prinos bez vaše pažnje, ovo je pogrešna zemlja, a ima lakših mesta za takvu kupovinu.

Najrazumniji prvi korak za većinu stranih operatera ujedno je i najmanje glamurozan: uzmite dobro lociran objekat koji već posluje u dugoročan zakup, vodite ga kako valja godinu dana i pustite tržište da se dokaže pre nego što kapital vežete za vlasništvo nad bilo čim.