Mađarska je evropska priča o poreskoj rezidentnosti koja najduže zadržava privlačnost za imućne kupce. Porez na dohodak građana je ravan, 15 odsto, još od 2011. Porez na dobit je 9 odsto od 2017, najniži u EU. Mađarska je u EU i Šengenu. Ništa od toga se nije promenilo uprkos političkim sporovima oko domaćeg učinka Orbanove vlade i njenih odnosa sa EU. Srbija nudi nešto drugačiju ponudu: van EU, progresivan porez na dohodak koji na rad ide do 25 odsto, ali ravnih 15 odsto na rentu i kapitalnu dobit, brže stalno nastanjenje i znatno jeftinije nekretnine. Za kupca koji želi nisko oporezovanu bazu u EU, Mađarska pobeđuje na porezu. Za kupca koji želi jeftiniju bazu sa razumnim poreskim tretmanom i brzim boravkom, Srbija pobeđuje na većini drugih dimenzija.
| Srbija | Mađarska | |
|---|---|---|
| Status u EU i Šengenu | Kandidat. Van EU i Šengena. | Članica EU od 2004. U Šengenu od 2007. |
| Valuta | Dinar (RSD), upravljan prema evru na 117 do 118. | Forinta (HUF), plivajuća. Oko 405 do 415 za evro u 2025 i 2026. Ulazak u evrozonu nije na bliskom dnevnom redu. |
| Porez na dohodak građana | Progresivan 10 / 20 / 25 odsto na rad. Ravnih 15 odsto na kapitalnu dobit i rentu. | 15 odsto ravno na sav dohodak građana, stopa nepromenjena od 2011. |
| Porez na dobit preduzeća | 15 odsto. | 9 odsto osnovne stope plus 2 odsto lokalnog poreza na poslovanje u većini opština. Najniži u EU. |
| Porez po odbitku na dividende | 15 odsto na dividende isplaćene fizičkim licima. | 15 odsto na dividende fizičkim licima; 0 odsto na dividende isplaćene nerezidentnim pravnim licima u većini slučajeva. |
| Porez na prenos nekretnine | 2,5 odsto kod nekretnina iz prometa, 10 odsto PDV na novogradnju. | 4 odsto na prvih 1 milijardu HUF (oko 2,5 miliona evra) vrednosti, 2 odsto iznad. Plus 27 odsto PDV na novogradnju. |
| Godišnji porez na imovinu | 0,1 do 0,4 odsto procenjene vrednosti iz katastra. | Lokalni porez na objekte do 1.100 HUF po m2 godišnje (oko 2,7 evra), određuje svaka opština. Mnogi delovi Budimpešte naplaćuju 0 ili simboličan iznos. |
| Prosečna cena stana po m2, prestonica | Beograd: 2.600 evra po m2 za ceo grad. | Budimpešta: 2.800 do 3.400 evra po m2 za ceo grad. Prestižni V kvart, brda Bude 4.500 do 7.500. |
| Rok do stalnog nastanjenja | 3 godine neprekidnog privremenog boravka. | 3 godine za državljane van EU preko nacionalne dozvole za stalni boravak; ulagačka ruta preko mađarskog Guest Investor Programme (fond za nekretnine od 250.000 evra ili mađarski fond od 1 milion evra) odmah daje obnovljiv desetogodišnji boravak. |
| Program boravka po osnovu ulaganja | Ne postoji. | Guest Investor Programme ponovo otvoren u julu 2024. Ulaganje od 250.000 evra u kvalifikovan fond za nekretnine, ili 1 milion evra direktne kupovine nekretnine. Daje desetogodišnju boravišnu dozvolu. |
| Rok do državljanstva | 6 godina ukupno (3 privremenog + 3 stalnog nastanjenja). | 8 godina stalnog boravka, pa naturalizacija. Mađarsko državljanstvo po poreklu (svako sa precem rođenim u Mađarskoj) brže je i ne traži boravak. |
| Direktni letovi iz Londona | Beograd: 12 do 15 dnevno. | Budimpešta: 18 do 22 dnevno. Najjača povezanost od svih srednjoevropskih gradova izuzev Beča. |
| Težina jezika za govornike engleskog | Srpski: slovenski, ćirilica, umerena težina. | Mađarski: ugrofinski, bez indoevropskih srodnih reči, veoma visoka težina. Engleski se u Budimpešti naširoko govori među profesionalcima. |
| Međunarodne škole, prestonica | 5 škola po IB programu u Beogradu, 12.000 do 28.000 evra godišnje. | Preko 10 međunarodnih škola u Budimpešti. AISB (američka), British International, EISB. 18.000 do 32.000 evra godišnje. |
| Bankarstvo za nerezidentne strance | Standardno. UniCredit, Raiffeisen, OTP primaju uz KYC. | Pooštreno za nerezidente. OTP, K&H, Erste traže mađarski poreski broj i lični dolazak. Otvaranje računa 3 do 6 nedelja. |
Porez u praksi
Mađarski ravni porez od 15 odsto zaista je ravan i zaista nizak. Nema drugog razreda, nema prireza, nema pokrajinskog dodatka. Uz porez na dobit od 9 odsto, Mađarska nudi najniže ukupno poresko opterećenje na aktivni poslovni prihod u EU. Za preduzetnika koji izvlači prihod preko mađarskog KFT (društvo sa ograničenom odgovornošću), ukupna efektivna stopa na dobit raspodeljenu vlasnicima je oko 22 do 24 odsto, znatno ispod bilo koje druge jurisdikcije u EU. Srpska struktura je drugačija. Dohodak od rada raste od 10 do 25 odsto kroz tri razreda. Prihod od samostalne delatnosti može da se oporezuje po paušalnom režimu po veoma niskim efektivnim stopama (često ispod 10 odsto) za delatnosti ispod određenih pragova prihoda. Renta i kapitalna dobit su ravnih 15 odsto. Prihod iz inostranstva za srpske poreske rezidente načelno je oporeziv, uz olakšicu po ugovoru. Za pasivnog investitora koji izvlači prihod iz globalnog portfolija, Mađarska sa 15 odsto na sve vrste prihoda jednostavnija je i jeftinija od srpske mešavine. Za preduzetnika, mađarskih 9 odsto poreza na dobit je najjači činilac. Za rezidenta orijentisanog na način života, koji se ne optimizuje snažno za porez, efektivna razlika je manja nego što naslovi govore.
Tržište nekretnina
Budimpešta je dublje i institucionalnije tržište od Beograda. Godišnji obim transakcija je oko 145.000 u budimpeštanskoj metropoli naspram 60.000 u Beogradu. Učešće stranih kupaca u Budimpešti strukturno je veće zbog članstva u EU i tražnje po Guest Investor Programme. Cene u centralnom Pešti (kvartovi V, VI, VII) porasle su 65 do 80 odsto od 2018, naspram centralnih beogradskih delova koji su u istom periodu porasli 80 do 110 odsto. Po apsolutnim cenama Budimpešta je 10 do 30 odsto iznad Beograda za uporedive stanove. Prestižne vile na brdima Bude (kvartovi II, XII) trguju se po 5.500 do 9.500 evra po m2. Prestižno vilensko zemljište na beogradskom Senjaku i Dedinju nalazi se na 5.000 do 8.000. Budimpešta nosi premiju za članstvo u EU, izloženost regionu evrozone i tržište kratkoročnog izdavanja pokretano turizmom koje je Beograd samo delimično razvio. Izloženost mađarskoj forinti je bitna razlika. Nekretnina kupljena u HUF nosi valutni rizik. Forinta je oslabila sa 320 za evro u 2018. na 410 za evro u 2025 i 2026, što je 28 odsto depresijacije. Beogradska nekretnina denominovana praktično u evrima (kroz vezivanje dinara) zadržala je vrednost u evrima. Za investitora koji računa u evrima, ovo je bitno.
Boravak: standardni naspram Guest Investor
Mađarska je 1. jula 2024. ponovo otvorila Guest Investor Programme, nakon što je 2017. pauzirala prethodnu shemu zlatne vize. Trenutni program traži ulaganje od 250.000 evra u kvalifikovan fond za nekretnine (registrovan kod Mađarske narodne banke) ili direktno ulaganje od 1 milion evra u mađarsku stambenu nekretninu koja se drži najmanje pet godina. Zauzvrat: obnovljiva desetogodišnja boravišna dozvola za ulagača i porodicu. Ovo je najpristupačniji program boravka po osnovu ulaganja u EU od 2026. Ne daje šengenska prava direktno, jer je mađarski boravak nacionalni, ali daje slobodu kretanja unutar Šengena (90/180 širom zone) kao imaocu mađarske boravišne karte. Standardni mađarski boravak (zaposlenje, porodica, studije, penzija) takođe dostiže stalni status posle tri godine neprekidnog zakonitog boravka, isti prag kao u Srbiji. Kombinacija trogodišnjeg standardnog puta i ulagačkog programa čini Mađarsku zaista konkurentnom po pitanju boravka prvi put od 2017. Srpski trogodišnji put sličan je po trajanju, ali sa mnogo nižim pragovima dokumentacije i kapitala. Vlasništvo nad nekretninom bilo kojeg cenovnog nivoa podržava zahtev za privremeni boravak.
Jezik i integracija
Mađarski je čuveno težak za govornike indoevropskih jezika. Nije srodan srpskom, engleskom, nemačkom ni bilo kom drugom velikom evropskom jeziku. Šest meseci intenzivnog učenja dovede vas do osnovnih transakcija. Dve godine do funkcionalnog. Pet godina do udobnog. Većina rezidenata stranaca u Budimpešti nikada ne pređe osnovni nivo. Srpski je umereno težak: slovenska gramatika sa padežima, dva pisma, ali sa dovoljno srodnih reči sa drugim evropskim jezicima i dovoljno engleskog u obrazovanom delu stanovništva da svakodnevni život funkcioniše na engleskom. Većina stranih rezidenata stigne do funkcionalnog srpskog u roku od dve godine ako se potrudi. Za kupca koji planira da se integriše, Srbija je osetno lakša. Za kupca koji planira da živi u mehuru stranaca koji govore engleski u centru grada, oba su izjednačena: budimpeštanska infrastruktura za strance starija je i razvijenija, beogradska je mlađa i otvorenija.
Valuta i ekonomska stabilnost
Srbija vodi upravljani plivajući kurs dinara prema evru, koji Narodna banka intervencijama drži otprilike između 117 i 119. Vezivanje traje dve decenije. Transakcije nekretninama denominovane su u evrima po običaju, iako ugovori često beleže dinarske vrednosti. Stvarni valutni rizik za stranog kupca je minimalan. Mađarska pušta forintu da pliva. Valuta je u petnaestogodišnjem trendu slabljenja, sa 250 za evro u 2008. na 410 u 2025 i 2026. Centralna banka je držala kamatne stope znatno iznad ECB-a da brani valutu, što je delimično uspelo. Za stranog kupca koji drži imovinu denominovanu u HUF (budimpeštanska nekretnina je delom izložena forinti preko lokalnih poreza i troškova održavanja), ovo je stvaran faktor rizika. Imućan rezident u Mađarskoj obično drži glavninu bogatstva u evrima ili dolarima, izvlači mađarski prihod na forintne račune i konvertuje po potrebi. Dobit od nekretnine delom nagriza depresijacija forinte kada se konvertuje nazad u evre za međunarodne svrhe.
Naš stav
Mađarska pobeđuje za preduzetnika ili osobu sa visokim aktivnim prihodom koja može da strukturira prihod preko mađarskog KFT i plati efektivne stope od 22 do 24 odsto na raspodeljenu dobit. Porez na dobit od 9 odsto plus ravnih 15 odsto poreza za fizička lica najbolja je zakonita poreska struktura u EU za aktivne vlasnike firmi. Dodajte pristup Šengenu, dublje bankarstvo i desetogodišnju Guest Investor boravišnu dozvolu, i Mađarska je čistiji izbor za poreski optimizovan imućan profil. Srbija pobeđuje za kupca koji želi sličan brzi put do stalnog nastanjenja (tri godine), jeftiniju ulaznu cenu nekretnine i opušteniju regulatornu sredinu. Srbija je i bolji izbor ako vam je bitan valutni rizik: vezivanje dinara znači da beogradska nekretnina 2026. vredi otprilike isto u evrima kao pre dve godine, dok je budimpeštanska nekretnina u forintama izgubila na vrednosti. Za pasivnog investitora sa znatnom likvidnom imovinom i bez poslovnog prihoda, izbor je tesan i prelama se na način života i pristup EU. Za aktivnog preduzetnika, mađarska poreska struktura je presudan činilac i ispravan izbor. Za rezidenta orijentisanog na način života, sa budžetom za preseljenje, Srbija je 20 do 35 odsto jeftinija za život i znatno lakša za integraciju.