Amerikanci su sve veći deo stranih kupaca u Beogradu i Novom Sadu, uglavnom iz tri razloga: jak dolar prema dinaru, realne cene koje su i dalje delić cena uporedivih evropskih gradova, i poslovno okruženje u centru Beograda u kom se engleski lako koristi. Pravna strana je jednostavna. Američki državljani imaju pun reciprocitet, mogu da poseduju stanove i kuće direktno na svoje ime, i nemaju posebnih ograničenja u katastru. Za Amerikance se komplikacije nalaze u porezu i bankarstvu, a ne u imovinskom pravu. Sjedinjene Države su najupadljiviji izuzetak iz srpske mreže od 64 ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Već ta jedna rupa menja način na koji bi američki vlasnik trebalo da razmišlja o prihodu od izdavanja, kapitalnoj dobiti, i izboru između posedovanja kao fizičko lice ili preko srpske firme. FATCA prijava za svaki srpski bankovni račun dodaje još jedan sloj. Ništa od toga ne ruši posao, ali se isplati znati pre nego što potpišete predugovor.
Reciprocitet i prava vlasništva
Američki državljani ispunjavaju uslov po srpskom principu reciprociteta. Sjedinjene Države dozvoljavaju srpskim državljanima da poseduju nekretnine, pa Amerikanci mogu da poseduju srpske nekretnine pod istim uslovima kao i domaći. Stanovi, kuće, poslovne zgrade, građevinsko zemljište: sve je dostupno na vaše lično ime, upisano u katastar sa punim pravnim naslovom. Proceduralni korak koji iznenadi američke kupce koji prvi put kupuju jeste potvrda o reciprocitetu. Pre zaključenja posla, vaš advokat podnosi zahtev Ministarstvu pravde Srbije kojim se potvrđuje da reciprocitet postoji. Taksa je oko 17 evra, a rok je otprilike dve nedelje. Vi to ne radite sami, već vaš advokat. Samo treba da bude uračunato u raspored. Poljoprivredno zemljište je jedini izuzetak. Amerikanci ne mogu direktno da poseduju njive ili vinograde. Uobičajeno rešenje je srpsko privredno društvo (DOO), koje se osniva za desetak radnih dana. DOO može biti u 100 odsto stranom vlasništvu. Ali baš za američke državljane, DOO nosi zaseban niz glavobolja o kojima govorimo niže.
Nepostojanje poreskog ugovora SAD i Srbije
Srbija ima 64 ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja na snazi. Ujedinjeno Kraljevstvo, Nemačka, Francuska, Kanada, Kina, Rusija i UAE, svi su unutra. Sjedinjenih Država nema. Ne postoji poreski ugovor SAD i Srbije, nema sporazuma o sabiranju staža, niti se nazire rok kada bi mogao da postoji. Šta to znači u praksi: prihod od izdavanja vaše srpske nekretnine oporezuje se u Srbiji (20 odsto na bruto, efektivno 15 odsto posle standardnog odbitka), a prijavljuje se i na vašem američkom obrascu Form 1040 kao strani prihod od izdavanja. Možete da zatražite Foreign Tax Credit za plaćeni srpski porez, čime se dvostruko oporezivanje obično poništava u novčanom smislu, ali složenost prijave je stvarna. Form 1116 svake godine, ponekad Schedule E, povremeno Form 8858 ako nekretninu držite preko nekog entiteta. Kapitalna dobit funkcioniše na isti način. Srbija naplaćuje 20 odsto na dobit za nerezidente, što pada na nulu posle deset godina vlasništva. SAD i dalje traže svojih 15 do 23,8 odsto na dobit (dugoročna kapitalna dobit plus porez na neto investicioni prihod), bez obzira na to koliko ste dugo držali nekretninu. Foreign Tax Credit se primenjuje. Srpsko oslobođenje posle deset godina vam ne pomaže na američkoj strani: dobit koju Srbija ne oporezuje vama je u SAD u potpunosti oporeziva, bez stranog poreza koji biste mogli da uračunate.
PFIC rizik kod srpskih DOO struktura
Ako kupujete njive, vinograde ili bilo koju strukturiranu poslovnu nekretninu preko srpskog DOO, prvo sednite sa svojim američkim poreskim računovođom. Srpski DOO je za potrebe američkog poreza strana korporacija. Ako mu je najveći deo prihoda pasivan (zakupnine, kamate, dobit) ili mu najveći deo imovine donosi pasivan prihod, može da bude klasifikovan kao Passive Foreign Investment Company, odnosno PFIC. PFIC tretman je kaznen. Bez Qualified Electing Fund izbora (koji srpski DOO gotovo nikada ne može da podrži, jer ne sastavlja finansijske izveštaje usklađene sa američkim standardima), dobit se oporezuje po najvišoj redovnoj stopi uz dodatak za odloženu kamatu koji kod dugih perioda držanja može da premaši 100 odsto prvobitne dobiti. Za Amerikanca koji kupuje vinograd preko DOO i drži ga 15 godina, ovo je stvaran rizik. Uobičajena rešenja su check-the-box izbor da se DOO tretira kao disregarded entity ili partnerstvo (podnosi se na obrascu Form 8832 u prvih 75 dana), ili prosto da kvalifikovanu nekretninu držite lično tamo gde srpski zakon to dozvoljava. Za stanove i kuće u gradovima, držite ih lično i izbegnite celo pitanje.
FATCA i srpski bankovni računi
Čim postanete vlasnik srpske nekretnine, gotovo sigurno ćete poželeti srpski bankovni račun: za godišnji porez na imovinu, troškove održavanja zgrade, trajne naloge za komunalije, i prihod od izdavanja ako stan budete davali. Svaka srpska banka sada primenjuje FATCA. Pri otvaranju računa potpisujete W-9 (američka lica) ili W-8BEN (lica koja nisu američka), a podaci o vašem računu se jednom godišnje prijavljuju američkom trezoru preko Poreske uprave Srbije. Američka lica moraju posebno da prijave srpske račune na godišnjem FBAR (FinCEN Form 114) ako zbir svih stranih računa u bilo kom trenutku tokom godine pređe 10.000 dolara. Form 8938 (FATCA prijava uz 1040) aktivira se na višim pragovima, obično 50.000 dolara za nevezane podnosioce i 100.000 dolara za zajedničke podnosioce koji žive u SAD. Kazne za propušteni FBAR su čuvene. Postavite podsetnik u kalendaru za 15. april. Srpske banke otvoreno postupaju po FATCA od 2014. godine. Banca Intesa, Raiffeisen, OTP i UniCredit otvaraju račune američkim državljanima bez drame. Nekoliko manjih banaka odbija američke klijente da bi izbegle teret usklađivanja, ali četiri glavne banke za strane kupce to ne rade.
Bankarstvo i prenos sredstava
Srbija nije u SEPA iz ugla SAD: SEPA povezuje samo evropske banke učesnice. Novac putuje iz američke banke u srpsku banku primaoca SWIFT doznakom, u evrima ili dolarima, a konverziju u dinare srpska banka obavlja po referentnom kursu Narodne banke. Doznake iz velikih američkih banaka (Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citibank) leže za jedan do tri radna dana na Banca Intesa ili Raiffeisen. Dve praktične napomene. Prva je dokumentacija o poreklu sredstava. Srpske banke traže ugovor o prodaji ili predugovor i dokaz da je novac stigao iz legitimnog izvora: potvrdu o zaradi, prodaju američke nekretnine, izvod brokerske kuće koji prikazuje sredstva pre prenosa. Pripremite to pre nego što pošaljete doznaku. Druga je svrha doznake. U svrhu doznake navedite adresu nekretnine, datum ugovora i ime prodavca. Tako banka primaoca neće zadržati sredstva radi dodatnih provera. Provizije za doznaku iz SAD su veće nego iz Evrope: obično 35 do 50 dolara kod banke pošiljaoca, plus mala provizija na srpskoj strani. Za prenos od 500.000 evra to je zanemarljivo. Kod više manjih prenosa se nakuplja.
Gde Amerikanci obično žive i kupuju
Beograd ima ambasadu SAD na Vračaru, u ulici Kneza Miloša. Amerikanci koji se sele na duže obično žive u krugu od dvadeset minuta od ambasade: na samom Vračaru, Dorćolu, Senjaku, i na istočnoj padini Dedinja. Porodice sa decom u International School of Belgrade ili Chartwell naginju ka Senjaku i nižem Dedinju gde se škole nalaze. Mlađi profesionalni kupci i radnici na daljinu vuku ka Dorćolu, Starom gradu i Beogradu na vodi zbog gustine kafića i restorana. Novi Sad nema američki konzulat ni američku školu. Amerikanci koji kupuju u Novom Sadu obično su penzioneri, radnici na daljinu, ili kupci povezani sa gradom preko porodice ili karijere. Kompromis je otprilike upola niža cena nego u Beogradu za stanove sličnog kvaliteta, u mirnijem i veoma pešačkom gradu, uz 90 minuta vožnje nazad do beogradske ambasade ako iskrsne nešto administrativno. Za vikendice, Zlatibor privlači deo američkog interesovanja zbog spoja skijanja i leta. Vinogradi na Fruškoj gori i u Šumadiji privlače manji i specifičniji profil kupca, obično Amerikance srpskog porekla ili sa vinskom pozadinom.
Praktične napomene za američke kupce
Stalni sudski tumači su obavezni na terminu kod beležnika ako ne govorite srpski. Računajte na 150 do 250 evra po terminu. Tumači za engleski i srpski se lako nalaze u Beogradu i Novom Sadu. Sudski overeni tumači za bilo koji drugi jezik takođe postoje, ali koštaju više. Punomoćje iz SAD lepo funkcioniše kod srpskih nekretninskih transakcija. Punomoćje mora da bude overeno u SAD, da nosi apostil nadležnog Secretary of State (na nivou savezne države, ne federalnom), i da bude prevedeno na srpski od strane srpskog sudskog tumača. Većina američkih kupaca koristi punomoćje bar za korak upisa u katastar, kako ne bi morali da dolaze avionom zbog toga. Biračka registracija i američka poreska rezidentnost ostaju nepromenjene kupovinom srpske nekretnine. Kupovinom srpskog stana ne postajete srpski poreski rezident. To donosi boravak duži od 183 dana godišnje u Srbiji, ili premeštanje centra života ovamo. Dok se nešto od toga ne desi, ostajete isključivo američki poreski rezident.
Česta pitanja za kupce iz: Američki
- Može li američki državljanin da kupi nekretninu u Srbiji?
- Može. Američki državljani imaju puna prava po reciprocitetu i mogu da poseduju stanove, kuće i poslovni prostor direktno na svoje ime. Važe ista pravila kao za kupce iz EU. Samo poljoprivredno zemljište zahteva strukturu srpskog privrednog društva (DOO).
- Plaćaju li američki državljani dvostruki porez na srpski prihod od izdavanja?
- U novčanom smislu, obično ne. Srbija oporezuje prihod od izdavanja sa 20 odsto na bruto (efektivno 15 odsto posle standardnog odbitka). SAD takođe oporezuju isti prihod na vašem obrascu Form 1040, ali Foreign Tax Credit na obrascu Form 1116 najčešće poništi američki račun. Komplikacija je u prijavi, a ne u novčanom ishodu. Bez poreskog ugovora SAD i Srbije ne možete da računate na snižene stope iz ugovora; Foreign Tax Credit je jedino olakšanje.
- Pomaže li oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit posle deset godina američkom prodavcu?
- Samo na srpskoj strani. Posle deset godina vlasništva, Srbija oslobađa celu kapitalnu dobit. Sjedinjene Države i dalje oporezuju celu dobit na vašoj američkoj prijavi po stopi od 15 do 23,8 odsto, uključujući porez na neto investicioni prihod. Pošto Srbija ne naplaćuje porez koji bi se uračunao, nema čime da se umanji američki račun. Planirajte u skladu sa tim ako kupujete radi nasleđa ili dugog držanja.
- Treba li da kupim srpski stan preko američkog LLC-a?
- Za primarni dom ili jednu nekretninu za izdavanje, ne. Američki LLC koji poseduje srpsku nekretninu stvara složenost prijave u obe zemlje bez stvarne poreske koristi. Srpske banke nerado otvaraju račune vlasnicima preko stranog LLC-a iz razloga sprečavanja pranja novca. Lično vlasništvo je jednostavnije i bolje funkcioniše za većinu američkih kupaca. Za portfelje od više nekretnina ili poslovne nekretnine, razgovarajte sa američkim poreskim računovođom koji je ranije radio srpske poslove.
- Šta je FATCA prijava za srpski bankovni račun?
- Svaka srpska banka prijavljuje podatke o američkim vlasnicima računa američkom trezoru preko Poreske uprave Srbije. Potpisujete W-9 pri otvaranju računa, a vaša stanja se prijavljuju jednom godišnje. Posebno morate da podnesete FBAR (FinCEN Form 114) do 15. aprila svake godine ako zbir vaših stranih računa u bilo kom trenutku pređe 10.000 dolara. Form 8938 se prilaže uz 1040 na višim pragovima. Kazne za propuštene prijave su značajne.
- Mogu li da dobijem hipoteku u Srbiji kao američki državljanin?
- Retko bez srpskog boravka. Američki državljani bez srpske dozvole boravka veoma retko ispunjavaju uslove za srpsku hipoteku; banke nemaju jasan način da procene američki prihod, a FATCA prijava na hipotekarnom računu stvara administrativnu trzavicu. Većina američkih kupaca plaća gotovinom. Američki državljanin sa privremenim boravkom i zaposlenjem u Srbiji ponekad može da dobije hipoteku od Banca Intesa ili Raiffeisen, od slučaja do slučaja.
- Moram li da letim u Srbiju da bih zaključio kupovinu nekretnine?
- Ne. Overeno i apostilirano punomoćje iz SAD omogućava srpskom advokatu da potpiše ugovor, prisustvuje kod beležnika i u vaše ime izvrši upis prenosa. Većina američkih kupaca dođe jednom radi obilazaka i predugovora, pa onda koristi punomoćje za glavni ugovor i zaključenje. Apostil se stavlja kod Secretary of State savezne države koja izdaje dokument, ne kod federalne vlade.
- Kako da pošaljem novac za kupovinu iz američke banke u Srbiju?
- Standardna SWIFT međunarodna doznaka u evrima ili dolarima iz vaše američke banke ka vašoj srpskoj banci primaocu (Banca Intesa, Raiffeisen, OTP ili UniCredit). Doznake leže za jedan do tri radna dana. Provizije za doznaku iz SAD kreću se od 35 do 50 dolara. Pripremite ugovor o prodaji i dokumentaciju o poreklu sredstava pre nego što pošaljete doznaku; srpske banke će tražiti i jedno i drugo.