Kupci iz UAE su najbrže rastuća premium grupa u srpskim nekretninama tokom poslednje tri godine. Kupovna aktivnost je koncentrisana na vrhu tržišta: stanovi na poslednjem spratu na Beogradu na vodi, vile na Dedinju, premium novosadske nekretnine na Dunavu, i manji ali rastući tok ka luksuznim planinskim kućama na Zlatiboru i vinogradarskim imanjima na Fruškoj gori. Profil kupca je dosledan: emiratske porodične kancelarije, vlasnici biznisa iz Dubaija, i viši profesionalci sa boravkom u UAE (često iseljenici iz Indije, Pakistana, Levanta ili UK) koji deo bogatstva nagomilanog u UAE usmeravaju u evropske nekretnine. Srbija privlači ovu grupu zbog snažnog odnosa cene i vrednosti u poređenju sa zapadnoevropskim gradovima, izostanka šengenskog uslova za posetu, i direktnog leta Beograd-Dubai koji ide svakog dana. Pravna i praktična strana su glatke. Reciprocitet je tu, ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja UAE i Srbije je na snazi, SWIFT leganje iz velikih banaka u UAE je brzo i čisto, a imaoci pasoša UAE ulaze u Srbiju bez vize do 90 dana unutar svakog perioda od 180 dana. KYC proces kod srpskih banaka primalaca je jednostavan za sredstva poreklom iz UAE, pri čemu Emirates NBD, ADCB, FAB i Mashreq rutinski prolaze proveru porekla bogatstva. Glavna praktična razmatranja za kupce iz UAE jesu obrazac gotovinske kupovine (većina kupovina je u potpunosti gotovinska, ne finansirana), pitanja strukture porodične kancelarije, i izbor između ličnog vlasništva i strukturiranog nosioca.
Reciprocitet i prava vlasništva
Državljani UAE ispunjavaju uslov po srpskom principu reciprociteta. UAE dozvoljava srpskim državljanima da poseduju nekretnine u određenim freehold zonama (specifične zone u Dubaiju, Abu Dabiju i Šardži), a reciprocitet je potvrđen od strane Ministarstva pravde Srbije za kupce iz UAE. Državljani UAE mogu da poseduju srpske stanove, kuće, poslovne zgrade i građevinsko zemljište direktno na lično ime, sa punim upisom u katastar. Poljoprivredno zemljište zahteva strukturu srpskog DOO, isto kao za svakog kupca van EU. Zahtev za potvrdu o reciprocitetu košta oko 17 evra i traje otprilike dve nedelje kod Ministarstva pravde. Vaš advokat to podnosi kao rutinski korak. Notarski overena punomoćja iz UAE rade u Srbiji posle overe kod Ministarstva spoljnih poslova i međunarodne saradnje UAE, overe kod srpske ambasade u Abu Dabiju ili ambasade UAE u Beogradu, i prevoda srpskog sudskog tumača. Ukupan rok je obično dve do četiri nedelje. Mnogi emiratski kupci koriste punomoćje za korake zaključenja kako bi izbegli više letova.
Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja UAE i Srbije
Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja UAE i Srbije na snazi je od 2014. Pokriva porez na dohodak fizičkih lica, porez na dobit preduzeća, i kapitalnu dobit. UAE je jedan od 64 partnera Srbije po ugovoru. Za kupce iz UAE, poreska pozicija je neobično povoljna. UAE ne naplaćuje porez na dohodak fizičkim licima koja su poreski rezidenti UAE, uključujući izostanak poreza na strani prihod od izdavanja ili kapitalnu dobit. Srbija oporezuje prihod od izdavanja sa srpskim izvorom sa 20 odsto bruto (efektivno 15 odsto posle standardnog odbitka) i kapitalnu dobit sa 20 odsto za nerezidente, što pada na nulu posle deset godina vlasništva. Po ugovoru, Srbija zadržava pravo da oporezuje prihod i dobit od srpske nekretnine, ali strana UAE ne nameće dodatni porez. Neto rezultat za kupca sa boravkom u UAE: srpski prihod od izdavanja oporezuje se samo u Srbiji po efektivnih 15 odsto, a kapitalna dobit samo u Srbiji po 20 odsto za nerezidente, uz dostupno oslobođenje posle deset godina. Bez komplikacije prijave u UAE. Za kupce iseljenike sa boravkom u UAE (imaoce indijskih, pakistanskih, britanskih, egipatskih ili drugih pasoša koji žive u UAE), poreska pozicija zavisi od pravila o poreskoj rezidentnosti matične zemlje. Boravak u UAE za poreske potrebe načelno zahteva 183 dana godišnje u UAE i boravišnu vizu. Kupci treba da potvrde poresku rezidentnost u UAE pre nego što pretpostave da se primenjuju pogodnosti ugovora. UAE je u junu 2023. uveo savezni porez na dobit od 9 odsto za firme sa dobiti iznad 375.000 dirhama. To utiče na firme u UAE, ne na pojedinačne kupce, i ne menja tretman ličnog prihoda od nekretnine po ugovoru.
Bankarstvo i SWIFT iz banaka u UAE
Velike banke u UAE (Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank, Abu Dhabi Commercial Bank, Mashreq, Dubai Islamic Bank, Commercial Bank of Dubai, RAK Bank) sve imaju uspostavljene korespondentske bankarske odnose sa srpskim bankama primaocima. SWIFT prenosi iz UAE ka Banca Intesa, Raiffeisen Banka, OTP ili UniCredit leže za jedan do dva radna dana za evro prenose i jedan do tri radna dana za konverziju AED u EUR kroz SWIFT mrežu. Provizije za doznaku iz banaka u UAE kreću se od 75 do 200 dirhama po prenosu (otprilike 20 do 55 dolara) na strani pošiljaoca, uz minimalne provizije na srpskoj strani primaoca. Za sedmocifrene kupovine to je zanemarljivo. Dokumentacija o poreklu sredstava kod srpske banke primaoca je standardna, ali rutinska za kupce iz UAE. Banka očekuje kupoprodajni ugovor, bankovni izvod iz UAE koji prikazuje sredstva za kupovinu, i dokaz o tome kako su sredstva nagomilana (potvrde o zaradi, poslovni prihod, ranija dokumenta o prodaji nekretnine, dokumenta o nasleđu ili porodičnom bogatstvu). Sredstva poreklom iz UAE glatko prolaze KYC u svim velikim srpskim bankama. Politički izložena lica (članovi vladajućih porodica UAE, vladini funkcioneri i njihovi srodnici) suočavaju se sa pojačanom proverom, ali načelno prolaze u roku od četiri do šest nedelja. Mnogi kupci iz UAE koriste i upravljače bogatstvom iz Dubaija ili bankarske ogranke porodičnih kancelarija (Emirates NBD Private Banking, FAB Private, Mashreq Gold, ADCB Excellency) za koordinaciju prenosa. Ovi odnosi privatnog bankarstva olakšavaju tok dokumentacije i često proaktivno obavljaju provere srpske druge strane.
Obrasci kupovine porodičnih kancelarija i korporacija
Značajan deo kupovine iz UAE u Srbiji ide kroz strukturirane nosioce, a ne kroz lično vlasništvo. Uobičajene strukture: Holding kompanija sa sedištem u UAE (entitet u Dubai International Financial Centre ili Abu Dhabi Global Market) poseduje srpski DOO koji poseduje nekretninu. To funkcioniše za poslovne nekretnine, portfelje od više nekretnina, i svaku kupovinu namenjenu držanju porodične kancelarije, a ne ličnoj upotrebi. Postavljanje je složenije od ličnog vlasništva, ali nudi fleksibilnost upravljanja, prednosti naslednog planiranja, i čisto razdvajanje od ličnih sredstava nosioca. Direktna kupovina srpske nekretnine od strane korporacije iz UAE preko zavisnog srpskog DOO. Srpski DOO poseduje nekretninu; matica iz UAE poseduje DOO. Godišnje prijave u obe zemlje. Odgovara kupcima koji već imaju korporativnu strukturu u UAE za drugi biznis. Lično vlasništvo za primarni dom, vikendicu ili držanje jedne nekretnine. Najjednostavnija struktura i najčešća za kupce iz UAE na nivou Yelena. Nasleđivanje se rešava srpskim ili međunarodnim testamentima; nasleđivanje po šerijatu iz UAE ne primenjuje se automatski na nekretninu na stranom tlu, mada savezni zakon UAE daje rezidentima nemuslimanima mogućnost da izaberu nasledno pravo matične zemlje. Za emiratske kupce muslimane, izbor između finansijskih aranžmana usklađenih sa šerijatom i konvencionalnih retko se postavlja na srpskom nivou jer je većina kupovina gotovinska. Za strukturiranje hipoteke usklađene sa šerijatom, radite sa stručnjakom za islamske finansije iz Dubaija pre strukturiranja srpske transakcije. Srpske banke ne nude hipoteke usklađene sa šerijatom direktno.
Gde kupci iz UAE obično žive i kupuju
Beograd na vodi je dominantna destinacija kupaca iz UAE, posebno jedinice na poslednjem spratu i penthausi u Sava Tower, BW Quartet, Q Tower i novijim zgradama. Sadržaji (konsijerž, teretana, bazen, parking, pogled na reku) i veza projekta sa Eagle Hills (developer iz Abu Dabija) čine ga najpoznatijom ulaznom tačkom za kupce iz UAE. Cene premium jedinica na Beogradu na vodi kreću se od 6.000 do 12.000 evra po kvadratnom metru, pri čemu jedinice na poslednjem spratu nose najveću premiju. Dedinje je druga velika destinacija iz UAE, posebno za kupce koji žele samostalne vile sa baštama i bazenima. Vile spremne za useljenje na Dedinju kreću se od 3 do 8 miliona evra zavisno od veličine, stanja i placa. Nekoliko developera iz Beograda sada gradi nove vile na Dedinju posebno ciljajući zalivsko tržište kupaca, sa završnim radovima i sadržajima kalibrisanim prema segmentu. Novi Sad privlači manju ali rastuću grupu iz UAE koja kupuje vrhunske nekretnine sa izlazom na Dunav ili pogledom na Petrovaradin, često kao mirniju alternativu Beogradu. Cene su otprilike upola niže od Dedinja pri sličnom kvalitetu. Luksuzne planinske kuće na Zlatiboru i vinogradarska imanja na Fruškoj gori privlače manju grupu za vikendice, obično kupce već utvrđene u Beogradu koji žele planinsku ili vinogradarsku vikendicu. Uobičajeni obrasci: emiratska porodična kancelarija iz Dubaija kupuje penthaus na Beogradu na vodi (1,5 do 3 miliona evra) i vilu na Dedinju (3 do 6 miliona evra) kao uparenu beogradsku bazu. Indijski ili pakistanski profesionalac sa boravkom u UAE kupuje stan na Beogradu na vodi od 600.000 do 1,5 miliona evra kao nekretninu za evropsku bazu. Emiratska porodica sa decom kupuje vilu na Dedinju za letnje preseljenje, pri čemu deca pohađaju jednu od međunarodnih škola u Beogradu tokom letnjeg semestra.
Praktične napomene za kupce iz UAE
Pasoši UAE ulaze u Srbiju bez vize do 90 dana unutar svakog tekućeg perioda od 180 dana, isto kao zapadnoevropski, severnoamerički i australijski pasoši. Rezidenti UAE sa pasošima koji nisu iz UAE prate pravila zemlje koja im je izdala pasoš (indijski, pakistanski, egipatski, bangladeški i nekoliko drugih južnoazijskih i afričkih pasoša zahtevaju vizu ili e-vizu za Srbiju; britanski, američki, EU pasoši ne zahtevaju). Proverite pre rezervacije. Arapsko-srpski sudski tumači dostupni su u Beogradu, mada ređi od engleskih ili ruskih. Većina transakcija kupaca iz UAE koristi engleski kao radni jezik kod beležnika, sa arapskim prevodom dostupnim na zahtev. Računajte na 200 do 350 evra po terminu kod beležnika za arapski prevod. Mnogi beogradski advokati koji opslužuju zalivsko tržište i sami tečno govore engleski i imaju uspostavljene odnose sa tumačima. Punomoćje iz UAE zahteva overu i kroz MOFAIC UAE i kroz nadležnu srpsku diplomatsku misiju. Proces je duži od EU apostila (dve do četiri nedelje naspram jedne do dve za zemlje EU), pa planirajte u skladu sa tim. Pojedine beogradske advokatske kancelarije usmerene na zalivske kupce nude koordinisanu uslugu obrade punomoćja koja vodi obe strane lanca overe. Šerijatsko nasledno planiranje za kupce muslimane zahteva posebnu pažnju. Savezni zakon UAE (Federal Decree-Law No. 41 of 2022) daje rezidentima nemuslimanima u UAE mogućnost da primene nasledno pravo matične zemlje na imovinu u UAE, ali za rezidente muslimane primenjuju se šerijatska pravila osim ako se koristi posebno strukturiranje. Srpsko nasleđivanje za nekretninu na stranom tlu prati srpski zakon uz priznavanje stranih testamenata, pa testament po srpskom pravu koji pokriva samo srpsku nekretninu daje direktniju kontrolu nad srpskim naslednim ishodima. Radite i sa advokatom za nasledno planiranje iz UAE i sa srpskim advokatom za nasledno pravo kod većih zaostavština. Direktni letovi: Emirates i FlyDubai oba svakodnevno lete na ruti Dubai-Beograd, sa trajanjem leta oko pet i po sati. Air Serbia svakodnevno leti Beograd-Dubai. Etihad leti Abu Dabi-Beograd. Povezanost je među najboljima između Srbije i bilo koje zalivske destinacije.
Česta pitanja za kupce iz: Emiratski
- Može li državljanin UAE da kupi nekretninu u Srbiji?
- Može. Reciprocitet UAE i Srbije je tu i državljani UAE mogu da poseduju srpske stanove, kuće i poslovni prostor direktno na svoje ime. UAE je jedna od utvrđenih zemalja porekla premium kupaca za Srbiju, posebno na Beogradu na vodi i Dedinju. Bez posebne dozvole, bez uslova minimalnog ulaganja. Poljoprivredno zemljište zahteva strukturu srpskog DOO.
- Pokriva li ugovor UAE i Srbije prihod od nekretnine?
- Da. Ugovor je na snazi od 2014. i pokriva porez na dohodak fizičkih lica, porez na dobit preduzeća, i kapitalnu dobit. Za kupce koji su poreski rezidenti UAE, praktična poreska pozicija je neobično povoljna: UAE ne naplaćuje porez na dohodak fizičkim licima na strani prihod od izdavanja ili kapitalnu dobit, pa se prihod od srpske nekretnine oporezuje samo u Srbiji (efektivno 15 odsto na izdavanje, 20 odsto na dobit za nerezidente uz oslobođenje posle deset godina). Bez komplikacije prijave u UAE za pojedinačne vlasnike koji su poreski rezidenti UAE.
- Treba li imaocima pasoša UAE viza za ulazak u Srbiju?
- Ne. Pasoši izdati u UAE ulaze u Srbiju bez vize do 90 dana unutar svakog tekućeg perioda od 180 dana. Isto važi za saudijske, katarske, kuvajtske, bahreinske i omanske pasoše. Rezidenti UAE sa pasošima koji nisu zalivski prate pravila zemlje koja im je izdala pasoš: britanski, EU, američki i kanadski pasoši ne zahtevaju srpsku vizu; indijski, pakistanski, egipatski i nekoliko drugih pasoša zahtevaju vizu ili e-vizu.
- Kako da prenesem novac iz banke u UAE u Srbiju za kupovinu nekretnine?
- Standardna SWIFT međunarodna doznaka iz Emirates NBD, First Abu Dhabi Bank, ADCB, Mashreq, Dubai Islamic Bank ili bilo koje druge velike banke u UAE ka vašoj srpskoj banci primaocu (Banca Intesa, Raiffeisen Banka, OTP, UniCredit). Leganje je jedan do dva radna dana za evro prenose, jedan do tri za konverziju AED u EUR. Provizije za doznaku na strani UAE kreću se od 75 do 200 dirhama. Potrebna je dokumentacija o poreklu sredstava: kupoprodajni ugovor, bankovni izvod iz UAE, i dokaz o tome kako su sredstva nagomilana. Sredstva poreklom iz UAE glatko prolaze KYC u svim velikim srpskim bankama.
- Da li da kupim srpsku nekretninu preko firme iz UAE ili na svoje lično ime?
- Za jedan primarni dom ili vikendicu, lično ime je jednostavnije i funkcioniše za većinu kupaca iz UAE. Za portfelje od više nekretnina, poslovne nekretnine ili držanje porodične kancelarije, strukturirani nosilac (obično holding kompanija iz UAE koja poseduje srpski DOO koji poseduje nekretninu) nudi fleksibilnost upravljanja i prednosti naslednog planiranja, uz godišnje prijave u obe zemlje. Izbor zavisi od veličine portfelja, porodične strukture i postojećih korporativnih aranžmana u UAE. Radite i sa srpskim advokatom i sa korporativnim pravnim savetnikom iz UAE za svaku strukturiranu kupovinu.
- Gde kupci iz UAE obično žive i kupuju u Beogradu?
- Beograd na vodi je dominantna destinacija kupaca iz UAE, posebno jedinice na poslednjem spratu i penthausi u Sava Tower, BW Quartet i Q Tower (premium jedinice kreću se od 6.000 do 12.000 evra po kvadratnom metru). Dedinje je druga velika destinacija za samostalne vile sa baštama i bazenima (spremne za useljenje 3 do 8 miliona evra). Novi Sad privlači manju grupu koja kupuje vrhunske nekretnine sa izlazom na Dunav. Zlatibor i Fruška gora privlače kupce vikendica već utvrđene u Beogradu.
- Da li se šerijatsko nasledno pravo primenjuje na srpsku nekretninu koju poseduje musliman državljanin UAE?
- Ne automatski. Srpsko nasledno pravo uređuje nekretninu na srpskom tlu i priznaje strane testamente. Bez posebnog planiranja, na srpsku nekretninu se po smrti stranog vlasnika primenjuju srpska pravila zakonskog nasleđivanja (koja nisu zasnovana na šerijatu). Savezni zakon UAE daje rezidentima nemuslimanima mogućnost da primene pravo matične zemlje na imovinu u UAE; za rezidente muslimane primenjuju se šerijatska pravila na imovinu u UAE osim ako je drugačije strukturirano. Za kontrolu nad srpskim naslednim ishodima, pripremite testament po srpskom pravu koji pokriva srpsku nekretninu, potpisan pred srpskim beležnikom. Uskladite to sa advokatom za nasledno planiranje iz UAE za potpunu prekograničnu sliku.
- Postoje li direktni letovi između UAE i Srbije?
- Da, svakodnevno. Emirates i FlyDubai svakodnevno lete na rutama Dubai-Beograd, sa trajanjem leta oko pet i po sati. Air Serbia svakodnevno leti Beograd-Dubai. Etihad leti Abu Dabi-Beograd. Koridor Beograd-Dubai je među najbolje povezanim vezama Zaliva i Balkana, sa više dnevnih opcija kod tri zalivska prevoznika i Air Serbia.