Kineska kupovna aktivnost u Srbiji raste postojano otkako je sporazum o bezviznom režimu između dve zemlje stupio na snagu 2017, a ubrzala se nakon pokretanja direktnog leta Beograd-Peking 2023. Sastav kupaca je raznolik: preduzetnici i tehnološki profesionalci sa kontinentalne Kine sa kanalima za izlazak deviza, porodice iz Hongkonga, tajvanski kupci (često sa jačim engleskim) u potrazi za evropskim bazama, i manja grupa kineskih porodičnih kancelarija koje kupuju poslovne nekretnine. Beograd na vodi, sa svojom ranom kineskom sponzorskom vezom preko Eagle Hills (Abu Dabi) i širim doživljajem Beograda kao prijateljske destinacije za kineski kapital, bio je poseban fokus. Pravna strana je jednostavna: reciprocitet pokriva pasoše sa kontinentalne Kine, iz Hongkonga i sa Tajvana; ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja Kine i Srbije je na snazi; srpske banke imaju uspostavljene korespondentske odnose sa velikim kineskim bankama. Praktične komplikacije su koncentrisane na strani prenosa sredstava. Kineske devizne kontrole ograničavaju pojedinačne izlazne prenose sa kontinenta na 50.000 dolara po osobi godišnje, što je znatno ispod većine iznosa za kupovinu nekretnine. Zaobilazna rešenja (korporativni kanali, posrednici iz Hongkonga, nagomilana sredstva u inostranstvu) su utabana, ali spora. Dokumentacija kod srpskih beležnika gotovo uvek se vodi na engleskom uz sudskog tumača, jer su tumači za mandarinski i srpski retki van Beograda.
Reciprocitet i prava vlasništva
Kineski državljani ispunjavaju uslov po srpskom principu reciprociteta. Kina dozvoljava srpskim državljanima da poseduju nekretnine u Kini pod utvrđenim uslovima, a Srbija zauzvrat dozvoljava kineskim državljanima da poseduju srpske nekretnine pod istim uslovima kao i domaći. Reciprocitet pokriva pasoše sa kontinentalne Kine, iz Hongkonga (SAR) i sa Tajvana. Stanovi, kuće, poslovne zgrade i građevinsko zemljište mogu se posedovati direktno na lično ime, sa punim upisom u katastar. Poljoprivredno zemljište zahteva strukturu srpskog DOO, isto kao za svakog kupca van EU. Zahtev za potvrdu o reciprocitetu kod Ministarstva pravde košta oko 17 evra i traje otprilike dve nedelje. Vaš advokat to podnosi kao rutinski korak. Imaoci pasoša sa kontinentalne Kine, iz Hongkonga i sa Tajvana svi ulaze u Srbiju bez vize do 30 dana po poseti, uz duže boravke u okviru standardnog režima dozvole boravka. Bezvizni aranžman sa kontinentalnom Kinom na snazi je od januara 2017. i bio je jedan od ključnih pokretača aktivnosti kineskih kupaca. Kineska punomoćja rade u Srbiji posle overe u Kini, overe kod Ministarstva spoljnih poslova Kine, overe kod srpske ambasade u Pekingu, i prevoda srpskog sudskog tumača. Kina još nije puna strana Haške konvencije o apostilu za sve vrste dokumenata; konzularna legalizacija je radni metod. Ukupan rok je obično četiri do šest nedelja, duže od EU apostila. Apostili iz Hongkonga i sa Tajvana rade direktnije. Većina kupaca sa kontinentalne Kine fizički prisustvuje bar jednom od potpisivanja predugovora ili glavnog ugovora kako bi izbegli složenost punomoćja.
Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja Kine i Srbije
Ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja Kine i Srbije na snazi je od 1997. i pokriva porez na dohodak fizičkih lica, porez na dobit preduzeća, i kapitalnu dobit. Ugovor se primenjuje na kontinentalnu Kinu; Hongkong i Tajvan imaju sopstvene zasebne aranžmane (ne postoji ugovor između Srbije i Hongkonga; ne postoji ugovor između Srbije i Tajvana). Za kupce koji su poreski rezidenti kontinentalne Kine, prihod od izdavanja srpske nekretnine prvo se oporezuje u Srbiji (20 odsto bruto, efektivno 15 odsto posle standardnog odbitka). Kontinentalna Kina oporezuje prihod iz celog sveta poreskim rezidentima, a mehanizam Foreign Tax Credit iz ugovora poništava dvostruko oporezivanje. Kina oporezuje prihod od izdavanja po progresivnim IIT stopama, koje se načelno kreću između 10 i 35 odsto na neto prihod od izdavanja, uz olakšicu za plaćeni srpski porez. Kapitalna dobit prati isti obrazac. Srbija oporezuje dobit sa 20 odsto za nerezidente (nula posle deset godina). Kina oporezuje dobit iz celog sveta poreskim rezidentima, uz olakšicu za plaćeni srpski porez. Srpsko oslobođenje posle deset godina pomaže na srpskoj strani, ali ne ukida kineski porez prodavcu koji je i dalje poreski rezident Kine. Za poreske rezidente Hongkonga, izostanak ugovora između Srbije i Hongkonga znači da se srpski prihod od izdavanja oporezuje u Srbiji po standardnim stopama, a Hongkong prati sopstveno načelo teritorijalnog oporezivanja (samo prihod sa izvorom u Hongkongu oporezuje se u Hongkongu, pa se srpski prihod od izdavanja i dobit obično ne oporezuju ponovo u Hongkongu za poreske rezidente HK). Neto efekat za rezidente HK često je povoljniji od pozicije po ugovoru sa kontinentom. Za poreske rezidente Tajvana mogu da važe slična teritorijalna načela, ali uz složenost od slučaja do slučaja; konsultujte poreskog savetnika iz Tajpeja pre strukturiranja veće kupovine.
Izlazak deviza sa kontinentalne Kine
Ovo je najznačajnije praktično razmatranje za kupce sa kontinentalne Kine. Kontinentalna Kina održava pojedinačne limite za izlazak deviza od 50.000 američkih dolara po osobi po kalendarskoj godini po pravilima Državne uprave za devizno poslovanje (SAFE). Beogradski stan od 500.000 evra zahteva otprilike 540.000 dolara po trenutnom kursu, više od deset puta većem od godišnjeg pojedinačnog limita. Praktična zaobilazna rešenja, po redu koliko se zaista koriste: Prvo, nagomilana sredstva u inostranstvu. Mnogi kupci sa kontinentalne Kine godinama grade sredstva u Hongkongu, Singapuru, UK, SAD, Australiji, Kanadi ili drugim zemljama van zemlje kroz legitimne kanale (poslovni prihod u inostranstvu, nagomilani prinosi od ulaganja, porodična devizna kvota raspoređena na više članova porodice). Ova sredstva u inostranstvu prenose se u Srbiju standardnim SWIFT-om bez trzavice oko izlaska deviza. Drugo, korporativni kanali. Biznis sa kontinentalne Kine sa legitimnom prekomorskom trgovinom može da usmeri kupovinu kroz korporativne kanale putem odobrenja za odlazno direktno ulaganje (ODI) od SAFE i MOFCOM. ODI odobrenje je zaista izvodljivo, ali traje tri do šest meseci za dokumentaciju i pregled. Odgovara kupcima sa uspostavljenim prekomorskim trgovinskim biznisom, ne čistim pojedinačnim kupcima. Treće, podele na članove porodice u kombinaciji sa nagomilavanjem u inostranstvu. Pet članova porodice svake godine doprinose po 50.000 dolara tokom nekoliko godina, nagomilavaju u inostranstvu, pa konsoliduju na ime kupca. Uobičajeno, ali sporo. Četvrto, posredovanje preko Hongkonga. Kapital sa kontinentalne Kine teče kroz strukture porodičnih kancelarija u Hongkongu sa dužom istorijom, pa potom u Srbiju. Sofisticirano i dobro uhodano; standard za kupce sa kontinenta sa većim bogatstvom. Kupci iz Hongkonga i sa Tajvana ne suočavaju se sa kontinentalnim deviznim kontrolama i mogu da prenose slobodno. SWIFT iz HSBC Hong Kong, Bank of China Hong Kong, Standard Chartered HK ili banaka na tajvanskoj strani ka srpskim bankama primaocima leže za jedan do dva radna dana po standardnom trošku doznake.
Bankarstvo i kinesko prisustvo u Beogradu
Bank of China otvorila je beogradsku filijalu 2017, isprva usmerenu na podršku aktivnosti kineskih državnih preduzeća u Srbiji (sponzorska struktura Beograda na vodi, most Pupin, termoelektrana Kostolac, i drugi projekti Pojasa i puta). Bank of China Beograd vodi korporativno i bankarstvo za fizička lica sa velikim bogatstvom za klijente sa kontinenta, sa osobljem koje govori mandarinski. Za tipične kineske kupce na nivou Yelena, Bank of China je koristan primarni bankarski odnos. Velike srpske banke (Banca Intesa, Raiffeisen Banka, OTP, UniCredit) takođe opslužuju kineske kupce, mada sa engleskim, a ne mandarinskim kao radnim jezikom. KYC u ovim bankama za sredstva poreklom iz Kine je jednostavan: pasoš, drugi identifikacioni dokument, dokumentacija o poreklu sredstava vezana za kupovinu, dokumentacija o poreklu bogatstva za širi saldo. Za klijente sa kontinentalne Kine, SAFE dokumentacija koja podržava izlazni prenos najvažniji je deo dokaza o poreklu sredstava. Šira kineska zajednica u Beogradu primetno je porasla od 2017. Kineska ambasada je u Beogradu. Nekoliko kineskih restorana, kineski kulturni centar i usluge na mandarinskom utvrdili su se u centru Beograda. Projekat Beograd na vodi ima posebnu koncentraciju rezidenata i biznisa povezanih sa Kinom. Mala ali funkcionalna infrastruktura profesionalnih usluga na mandarinskom (advokati, računovođe, agenti za nekretnine) radi u Beogradu i opslužuje kupce sa kontinenta i iz Hongkonga.
Gde kineski kupci obično žive i kupuju
Beograd na vodi je dominantna destinacija kineskih kupaca, kako zbog doživljene poznatosti kineskom kapitalu, tako i zbog visokog, sadržajima bogatog formata koji odgovara kineskim preferencijama urbanog života. Premium jedinice u Sava Tower, Q Tower i novijim zgradama kreću se od 6.000 do 12.000 evra po kvadratnom metru, pri čemu jedinice na poslednjem spratu nose najveću premiju. Kineska kupovna aktivnost na Beogradu na vodi postojana je otkako je projekat pokrenut. Stanovi na Novom Beogradu van Beograda na vodi su drugi fokus, posebno novije zgrade sa modernim sadržajima, parkingom i liftom. Cene u centralnom Novom Beogradu kreću se od 3.500 do 6.000 evra po kvadratnom metru. Vračar privlači kineske kupce koji žele istorijski beogradskiji kvart, često za kupovinu radi izdavanja. Prinosi su slični Beogradu na vodi (4 do 6 odsto bruto) uz nešto drugačiji profil zakupca. Vile na Dedinju privlače manju grupu kineskih kupaca sa većim bogatstvom, često uz strukturiranje porodične kancelarije, a ne lično vlasništvo. Ređe od Beograda na vodi, ali značajan segment. Novi Sad privlači manju kinesku grupu. Izostanak veće zajednice na mandarinskom tamo ograničava privlačnost za većinu kupaca sa kontinenta, mada kupce iz Hongkonga i sa Tajvana sa jačim engleskim ponekad privuku niže cene i mirniji ritam. Uobičajeni obrasci: tehnološki preduzetnik ili porodica sa kontinentalne Kine kupuje stan na Beogradu na vodi od 600.000 do 1,5 miliona evra kao evropsku bazu, često da ga porodična deca koriste tokom studija u Evropi. Porodica iz Hongkonga kupuje stan na Vračaru ili Beogradu na vodi od 400.000 do 800.000 evra kao ulaganje radi izdavanja uz povremene porodične posete. Vlasnik biznisa sa kontinentalne Kine sa uspostavljenom prekomorskom trgovinskom strukturom kupuje portfelj od tri do šest beogradskih stanova preko zavisnog srpskog DOO.
Praktične napomene za kineske kupce
Sudski tumači za mandarinski i srpski retki su van Beograda. Radni jezik kod srpskih beležnika za kineske kupce gotovo uvek je engleski, uz sudskog tumača koji obezbeđuje mandarinski prevod kao paralelnu uslugu radi razumevanja. Srpski tekst ugovora je pravno obavezujuća verzija. Računajte na 250 do 400 evra po terminu kod beležnika za dvostruki engleski-mandarinski aranžman prevoda. Pojedini beogradski advokati sa iskustvom rada sa kineskim klijentima nude koordinisanu uslugu prevoda. Direktni letovi su važni za kineske kupce. Air Serbia leti direktno Beograd-Peking i Beograd-Tjenđin, jedine direktne veze između zemalja kandidata za EU i kontinentalne Kine. Trajanje leta je oko deset sati. Hainan Airlines takođe leti neke rute Beograd-Kina. Veza Beograd-Peking pokrenuta je u septembru 2023. i znatno je povećala vidljivost Srbije kao destinacije u Kini. Obrada kineskog punomoćja traje četiri do šest nedelja s obzirom na lanac konzularne legalizacije (kineski beležnik, kinesko MOFA, srpska ambasada u Pekingu, srpski prevod). Većina kupaca sa kontinentalne Kine prisustvuje bar jednom potpisivanju lično umesto da se oslanja na punomoćje. Apostili iz Hongkonga rade direktnije po Haškoj konvenciji; punomoćja izdata u Hongkongu mogu da budu spremna za dve nedelje. Upravljanje konverzijom valute. Mnogi kupci sa kontinentalne Kine usmeravaju sredstva za kupovinu kroz bankarstvo u Hongkongu pre slanja u Srbiju, kako zbog čišćeg SWIFT puta tako i zbog perioda držanja u HKD ili USD. Srpske banke prihvataju dolazne doznake u HKD ili USD i konvertuju u evre po referentnom kursu Narodne banke. Direktni prenosi CNY u EUR iz banaka sa kontinenta su mogući, ali sporiji i sa više dokumentacije. Nasleđivanje za kupce kineske državljane prati srpska pravila za nekretninu na srpskom tlu, uz priznavanje stranih testamenata. Kinesko nasledno pravo primenjuje se samo na imovinu na kineskom tlu. Testament na srpskom jeziku koji pokriva samo srpsku nekretninu pojednostavljuje ostavinski postupak za kineske naslednike i izbegava kašnjenja zbog prevoda i legalizacije u trenutku ostavinske rasprave.
Česta pitanja za kupce iz: Kineski
- Može li kineski državljanin da kupi nekretninu u Srbiji?
- Može. Srbija održava reciprocitet sa Kinom, koji pokriva imaoce pasoša sa kontinentalne Kine, iz Hongkonga (SAR) i sa Tajvana. Kineski državljani mogu da poseduju stanove, kuće i poslovni prostor direktno na svoje ime sa punim upisom u katastar. Poljoprivredno zemljište zahteva strukturu srpskog DOO. Bez posebne dozvole, bez minimalnog ulaganja. Ulazak bez vize do 30 dana po poseti na snazi je od januara 2017.
- Kako kupci sa kontinentalne Kine zaista prenose novac u Srbiju?
- Kontinentalna Kina ograničava pojedinačne izlazne prenose na 50.000 dolara po osobi godišnje po SAFE pravilima, znatno ispod većine iznosa za kupovinu nekretnine. Praktična zaobilazna rešenja su nagomilana sredstva u inostranstvu (sredstva u Hongkongu, Singapuru, UK, SAD, Kanadi građena godinama i prenesena u Srbiju SWIFT-om bez trzavice oko izlaska deviza), korporativni kanali putem odobrenja za odlazno direktno ulaganje od SAFE i MOFCOM (proces od tri do šest meseci za uspostavljene prekomorske trgovinske biznise), podele na članove porodice u kombinaciji sa višegodišnjim nagomilavanjem u inostranstvu, i posredovanje porodičnih kancelarija iz Hongkonga za kupce sa većim bogatstvom. Kupci iz Hongkonga i sa Tajvana ne suočavaju se sa kontinentalnim deviznim kontrolama i mogu da prenose slobodno.
- Da li se ugovor Kine i Srbije primenjuje na rezidente Hongkonga i Tajvana?
- Ne. Ugovor Kine i Srbije primenjuje se samo na kontinentalnu Kinu. Ne postoji ugovor između Srbije i Hongkonga, niti između Srbije i Tajvana. Poreski rezidenti Hongkonga imaju korist od načela teritorijalnog oporezivanja Hongkonga: srpski prihod od izdavanja i kapitalna dobit obično se ne oporezuju ponovo u Hongkongu za poreske rezidente HK, jer su sa stranim izvorom. Poreski rezidenti Tajvana imaju složenost od slučaja do slučaja; konsultujte poreskog savetnika iz Tajpeja.
- Postoji li direktan let iz Kine za Srbiju?
- Postoji. Air Serbia leti direktno Beograd-Peking i Beograd-Tjenđin, sa trajanjem leta oko deset sati. Hainan Airlines takođe leti neke rute Beograd-Kina. Direktan let Beograd-Peking pokrenut je u septembru 2023. i jedina je direktna veza između zemalja kandidata za EU i kontinentalne Kine. Povezanost je među najboljima između Srbije i bilo koje istočnoazijske destinacije.
- Postoje li advokati i beležnici koji govore mandarinski u Beogradu?
- Sudski tumači za mandarinski i srpski retki su van Beograda. Kod srpskih beležnika, radni jezik za kineske kupce gotovo uvek je engleski, uz sudskog tumača koji obezbeđuje mandarinski prevod kao paralelnu uslugu radi razumevanja (srpski tekst ugovora je pravno obavezujuća verzija). Mala ali funkcionalna infrastruktura profesionalnih usluga na mandarinskom radi u Beogradu, sa advokatima, računovođama i agentima za nekretnine koji govore mandarinski i opslužuju kinesku zajednicu kupaca posle 2017. Bank of China Beograd ima osoblje koje govori mandarinski za bankarstvo.
- Mogu li da dobijem srpski boravak kroz kupovinu nekretnine kao kineski državljanin?
- Možete, prijavom za privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom kod Ministarstva unutrašnjih poslova. Ne postoji minimalna vrednost nekretnine, ali podnosioci treba da dokažu dovoljna sredstva, imaju važeće privatno zdravstveno osiguranje, i prođu proveru. Prva odobrenja idu na šest meseci do godinu dana. Produženja posle februara 2024. mogu da idu do tri godine po odobrenju. Tri godine neprekidnog boravka kvalifikuju za stalno nastanjenje. Isti put važi za državljane sa kontinentalne Kine, iz Hongkonga i sa Tajvana.
- Gde kineski kupci obično žive i kupuju u Beogradu?
- Beograd na vodi je dominantna destinacija kineskih kupaca, posebno visoke jedinice u Sava Tower, Q Tower i novijim zgradama (6.000 do 12.000 evra po kvadratnom metru za premium jedinice). Stanovi na Novom Beogradu van Beograda na vodi su drugi fokus. Vračar privlači kineske kupce u potrazi za karakterom istorijskog kvarta, često za kupovinu radi izdavanja. Vile na Dedinju privlače manju grupu sa većim bogatstvom, često kroz strukture porodičnih kancelarija. Najveći deo kineske aktivnosti koncentrisan je u centru Beograda, a ne u Novom Sadu.
- Kako kinesko nasledno pravo utiče na srpsku nekretninu?
- Kinesko nasledno pravo primenjuje se samo na imovinu na kineskom tlu. Srpska nasledna pravila uređuju nekretninu na srpskom tlu i priznaju strane testamente. Bez posebnog planiranja, po smrti stranog vlasnika primenjuju se srpska pravila zakonskog nasleđivanja. Za kontrolu nad srpskim naslednim ishodima, pripremite testament na srpskom jeziku koji pokriva samo srpsku nekretninu, potpisan pred srpskim beležnikom. To pojednostavljuje ostavinski postupak za kineske naslednike i izbegava kašnjenja zbog prevoda i konzularne legalizacije u trenutku ostavinske rasprave. Uskladite to sa kineskim advokatom za nasledno pravo za potpunu prekograničnu sliku.