La location courte durée d'un appartement à Belgrade (séjours de moins de 30 jours, le modèle Airbnb type) est légale mais encadrée. Les hôtes doivent enregistrer l'activité en tant qu'entrepreneur individuel ou société, obtenir un certificat de catégorisation (kategorizacija, catégorisation) auprès du secrétariat de la ville, percevoir la taxe de séjour (boravišna taksa) auprès de chaque client, et déclarer mensuellement à la ville. Une exploitation non enregistrée risque des amendes de l'inspection touristique et la fermeture du compte par les plateformes, qui partagent désormais leurs données avec l'administration fiscale serbe. La mise en place prend 4 à 8 semaines de bout en bout si elle est faite dans l'ordre, et coûte environ 300 à 600 euros de frais plus la fiscalité et les déclarations courantes. Une fois enregistré, l'appartement est légalement sur les plateformes, les revenus reposent sur une base fiscale nette, et le bien est qualifié d'établissement catégorisé pour le reversement de la taxe de séjour.
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Choisissez la structure juridique : entrepreneur individuel ou DOO
Une personne physique étrangère peut s'enregistrer comme entrepreneur individuel (preduzetnik, entrepreneur) en Serbie et exploiter la location en son nom propre, avec le régime fiscal forfaitaire plus simple (paušalni porez, impôt forfaitaire) accessible aux exploitations à faible chiffre d'affaires. Un DOO convient aux exploitations plus importantes ou à celles voulant une responsabilité limitée. La voie de l'entrepreneur individuel est la plus rapide et la moins coûteuse pour l'exploitation d'un seul appartement.
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Immatriculez l'activité auprès de l'APR
Pour un entrepreneur individuel (preduzetnik), déposez auprès de l'APR (Agencija za privredne registre, apr.gov.rs) sous le code d'activité 55.20 (hébergement de vacances et autre hébergement de courte durée). Les frais APR tournent autour de 1 500 dinars (13 euros) et l'immatriculation prend 1 à 3 jours ouvrés. L'administration fiscale est avertie automatiquement.
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Optez pour le régime forfaitaire si vous y êtes éligible
La plupart des hôtes d'un seul appartement sont éligibles au paušalni porez (impôt forfaitaire), où l'administration fiscale fixe un montant d'impôt mensuel selon le code d'activité, l'emplacement et la capacité, au lieu de taxer le revenu réel. Demandez-le auprès de l'administration fiscale dans les 15 jours suivant l'immatriculation. L'impôt forfaitaire d'une location courte durée d'un appartement à Belgrade tourne en général autour de 150 à 400 euros par mois.
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Demandez le certificat de catégorisation au secrétariat de la ville
Le secrétariat à l'économie de la ville de Belgrade (Sekretarijat za privredu) délivre le certificat de catégorisation (rešenje o kategorizaciji, décision de catégorisation) pour l'hébergement de courte durée. Déposez la demande avec : extrait cadastral ou bail de l'appartement, consentement des parties communes de l'immeuble lorsque le règlement l'exige, plan, photographies et votre immatriculation. Les frais tournent autour de 5 000 à 10 000 dinars (43 à 86 euros).
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Passez l'inspection
Un inspecteur du secrétariat visite l'appartement pour confirmer qu'il satisfait aux normes minimales du classement par étoiles demandé (les exigences de base incluent l'eau chaude, une salle de bains fonctionnelle, un détecteur de fumée, un extincteur, une cuisine fonctionnelle si commercialisé en autonomie, et des voies d'évacuation dégagées). Les inspections ont en général lieu dans les 2 à 4 semaines suivant le dépôt. Accueillez l'inspecteur à l'appartement en personne.
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Enregistrez l'appartement dans le système e-Turista
Une fois catégorisé, enregistrez l'appartement sur la plateforme centrale e-Turista (eturista.gov.rs), le registre national des hébergements catégorisés. C'est sur cette plateforme que vous déclarez les clients, calculez la taxe de séjour et déposez les rapports mensuels. L'enregistrement est gratuit et prend 1 à 2 jours ouvrés.
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Percevez et reversez la taxe de séjour (boravišna taksa)
Facturez à chaque client la taxe de séjour par nuit (en 2026, environ 120 à 180 dinars par client et par nuit à Belgrade, soit environ 1 à 1,50 euro). Percevez-la à l'arrivée ou incluez-la dans le prix de la plateforme. Reversez-la mensuellement à la ville de Belgrade via e-Turista avant le 5 du mois suivant, en même temps que le rapport de nuitées.
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Déclarez chaque client dans les 24 heures suivant l'arrivée
Chaque client, étranger comme national, doit être déclaré à la police locale via la plateforme e-Turista dans les 24 heures suivant l'arrivée. La plateforme automatise la déclaration à la police et le calcul de la taxe de séjour en parallèle. Le défaut de déclaration est la cause la plus fréquente d'amendes de l'inspection.
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Déposez les comptes annuels
Les entrepreneurs individuels au régime forfaitaire déposent une simple déclaration annuelle. Les entrepreneurs individuels au régime du revenu réel, et tous les DOO, déposent des comptes annuels complets auprès de l'APR avant le 30 juin de chaque année pour l'année civile précédente. Les honoraires comptables pour l'exploitation d'un seul appartement vont de 50 à 150 euros par mois.
Notes pratiques
- Vérifiez le règlement de l'immeuble (kućni red, règlement intérieur) avant de vous enregistrer. Beaucoup d'immeubles à Belgrade ont des syndics de copropriété qui restreignent la location courte durée, et la restriction est juridiquement opposable. Une plainte des voisins auprès de l'inspection est une cause fréquente de fermeture forcée.
- Les plateformes (Airbnb, Booking, Vrbo) partagent désormais les données des hôtes et de leurs revenus avec l'administration fiscale serbe au titre d'accords bilatéraux d'échange de données. Travailler au noir est bien plus risqué en 2026 qu'il y a trois ans.
- Le taux de la taxe de séjour change chaque année ; vérifiez le taux en vigueur sur le site du Sekretarijat za privredu de la ville de Belgrade en début d'année.
- Pour les exploitations à plus fort chiffre d'affaires (au-delà d'environ 6 millions de dinars de revenus par an), le régime forfaitaire est fermé et vous repassez à la taxation sur le revenu réel avec immatriculation à la TVA. À ce stade, un DOO a en général plus de sens qu'un entrepreneur individuel.
- Les propriétaires étrangers peuvent externaliser toute l'exploitation à une société de gestion immobilière. Belgrade compte 30 ou 40 gestionnaires actifs traitant des locations courte durée détenues par des étrangers ; les honoraires vont de 15 à 25 pour cent des revenus bruts.