Le cadastre des biens immobiliers (Katastar nepokretnosti, cadastre des biens immobiliers), tenu par l'Autorité géodésique de la République (RGZ), est le registre officiel de chaque parcelle et de chaque bâtiment en Serbie. Tant que la nouvelle propriété n'est pas inscrite au cadastre, l'acheteur détient un droit contractuel à la propriété mais n'est pas encore le propriétaire enregistré. Les banques n'acceptent pas le bien en garantie, l'acheteur ne peut pas le revendre, et un locataire avisé ne signera pas un bail long. Depuis décembre 2025, le cadastre fonctionne via une nouvelle plateforme numérique. Les citoyens ne peuvent plus déposer directement aux guichets cadastraux. Tout transfert de bien passe désormais par un notaire agréé (javni beležnik, notaire) ou un géomètre agréé (geodetska organizacija, organisation géodésique), qui transmet le dossier par voie électronique. Les délais légaux sont de 5 jours ouvrés pour les cas simples et 15 jours ouvrés pour les transferts ordinaires ; en pratique, l'enregistrement prend couramment 15 à 30 jours ouvrés.
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Complétez et faites authentifier le contrat de vente
Le kupoprodajni ugovor (contrat de vente) doit être signé et solennisé devant un notaire serbe. Le notaire vérifie les identités, lit le contrat à voix haute en serbe, confirme que les deux parties le comprennent, et appose sur le contrat la mention de solennisation. C'est la condition préalable à tout dépôt au cadastre.
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Vérifiez que le vendeur a réglé toutes les taxes foncières à ce jour
Le cadastre enregistrera le nouveau propriétaire quoi qu'il en soit, mais l'acheteur veut une situation fiscale nette. Faites fournir par le vendeur une potvrda o izmirenim poreskim obavezama (attestation d'acquittement des obligations fiscales) à jour, délivrée par le bureau des impôts municipal local. Cela évite les mesures de recouvrement-surprise plus tard.
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Confirmez la réciprocité pour l'acheteur étranger
Pour les acheteurs étrangers, l'avocat dépose une demande de confirmation de réciprocité auprès du ministère serbe de la Justice avant que le cadastre n'accepte le nouveau propriétaire. Les frais tournent autour de 2 000 dinars (17 euros) et le délai est d'environ deux semaines. La confirmation doit figurer au dossier avant l'enregistrement.
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Transmettez au notaire pour le dépôt électronique
Le notaire transmet au cadastre par voie électronique le contrat notarié, la confirmation de réciprocité, la pièce d'identité et le PIB de l'acheteur, la pièce d'identité du vendeur, les confirmations d'acompte et de paiement final, et l'extrait du bien (list nepokretnosti, extrait cadastral). Le notaire utilise sa signature électronique qualifiée ; vous ne déposez rien directement.
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Acquittez les frais d'enregistrement au cadastre
Les frais d'enregistrement au cadastre pour un bien résidentiel standard tournent autour de 50 à 100 euros (4 000 à 8 000 dinars). Les parcelles complexes, les immeubles à plusieurs lots ou les enregistrements commerciaux peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros. Le notaire collecte les frais dans le décompte de signature et les reverse au RGZ.
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Recevez la confirmation provisoire
Le notaire délivre une confirmation que l'enregistrement est en cours (potvrda da je upis u toku, attestation que l'inscription est en cours) dans les quelques jours suivant le dépôt. Ce document est la preuve pratique de la position de l'acheteur jusqu'à l'enregistrement complet. Il suffit pour les transferts de contrats de fourniture, la déclaration d'adresse à la police et la plupart des besoins administratifs.
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Attendez la décision du cadastre
Le RGZ agit sous 5 jours ouvrés pour les cas prioritaires simples et 15 jours ouvrés pour les transferts ordinaires selon la loi. En pratique, l'enregistrement prend couramment 15 à 30 jours ouvrés à compter du dépôt. La décision (rešenje) est envoyée par voie électronique au notaire et à l'acheteur via le portail eRGZ.
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Sortez le nouvel extrait du bien
Une fois le rešenje définitif, sortez un list nepokretnosti à jour sur rgz.gov.rs pour confirmer que votre nom apparaît comme propriétaire enregistré avec la bonne quote-part. N'importe qui peut sortir cet extrait en ligne pour n'importe quel bien ; vérifiez l'absence de charges-surprises ou de dépôts antérieurs prioritaires sur votre enregistrement.
Notes pratiques
- Un enregistrement en cours peut être contesté par un dépôt concurrent sur le même bien. Pour l'éviter, le notaire dépose en général dans les heures suivant la signature du contrat, ce qui est l'une des raisons de l'introduction de la plateforme numérique de décembre 2025.
- Si le RGZ refuse l'enregistrement (rare pour les dossiers propres), le notaire reçoit une décision identifiant l'élément manquant. La plupart des refus portent sur des questions techniques, comme une apostille manquante sur la confirmation de réciprocité ou une faute de frappe dans le numéro de parcelle, toutes corrigeables en quelques jours.
- Pour un bien hérité, l'enregistrement est effectué à la clôture de la procédure de succession (ostavinski postupak, procédure successorale) par le notaire chargé de la succession, et non par un dépôt distinct.
- L'inscription d'une hypothèque suit la même voie : le prêteur transmet l'acte hypothécaire via un notaire. Des hypothèques inscrites avant le transfert de propriété bloqueraient l'opération ; l'avocat sort donc l'extrait juste avant la signature.
- Le dossier cadastral est public. N'importe qui peut consulter gratuitement le propriétaire, la taille de la parcelle, les hypothèques et les servitudes de n'importe quel bien serbe sur rgz.gov.rs.