Quel rendement locatif puis-je espérer en Serbie ?

À titre d'estimation de marché, les rendements bruts tournent généralement autour de 4 à 6 pour cent. Les petits appartements bien situés loués à l'année à Belgrade et Novi Sad se placent dans le haut de la fourchette, tandis que les biens plus grands ou de prestige se situent plus bas, le prix étant élevé par rapport au loyer. La location courte durée peut afficher un rendement facial supérieur dans le centre de Belgrade, mais la gestion, la saisonnalité et les périodes de vacance ramènent le net vers le niveau d'une location longue durée.

Puis-je faire de la location courte durée ou de l'Airbnb en Serbie ?

Oui, mais pas de façon informelle. Un logement de courte durée doit être catégorisé et enregistré, les voyageurs sont déclarés via le système national eTurista, et vous leur collectez la taxe de séjour par nuitée (boravišna taksa). Le règlement de copropriété peut également restreindre la location courte durée. Traitez cela comme une petite activité enregistrée plutôt que comme un arrangement d'appoint, et intégrez l'administratif dans le rendement.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Serbie ?

Pour un particulier qui loue à l'année, la base imposable correspond au loyer brut diminué d'un abattement forfaitaire de 25 pour cent au titre des charges (ou des charges réelles justifiées si elles sont supérieures), et cette base est taxée à 20 pour cent, soit une charge effective d'environ 15 pour cent du loyer brut. Un non-résident est imposé en Serbie sur les revenus locatifs de source serbe, sous réserve d'une éventuelle convention de non double imposition. Détenir le bien via une société change le calcul et mérite d'être modélisé si vous montez en volume.

Longue durée ou courte durée, que choisir en Serbie ?

C'est l'arbitrage habituel. La location longue durée offre un revenu régulier, peu d'efforts et une fiscalité simple, pour un rendement modeste. La courte durée peut encaisser davantage en brut dans un emplacement central et touristique, mais elle implique l'enregistrement, la gestion de la taxe de séjour, des frais de gestion plus élevés, de la saisonnalité et une usure accrue. Pour un propriétaire étranger qui ne veut pas s'en occuper au quotidien, la longue durée donne en général le rendement le plus propre ; la courte durée récompense une gestion active ou un bon opérateur local.

Un étranger peut-il louer un bien en Serbie ?

Oui. Un propriétaire étranger peut louer un bien résidentiel au même titre qu'un local et confier la gestion à une agence serbe. Les revenus sont imposables en Serbie comme revenus de source serbe, et leur articulation avec la fiscalité de votre pays dépend de la convention entre la Serbie et celui-ci. Tenez une comptabilité propre dès la première location, car la fiscalité comme la réglementation des changes s'appuient dessus.

Ai-je besoin d'une société de gestion ?

Ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des propriétaires étrangers en emploient une. En longue durée, la gestion coûte généralement environ un mois de loyer pour trouver un locataire, ou un pourcentage du loyer pour la gestion courante. En courte durée, comptez qu'une société de gestion prenne de l'ordre de 15 à 25 pour cent du chiffre d'affaires en échange des annonces, de l'accueil des voyageurs, du ménage et des déclarations de taxe de séjour. Intégrez ce coût au rendement avant d'acheter.

Buyer's guide

Louer son bien en Serbie : ce que cela rapporte et ce que cela coûte

Le côté opérationnel de l'investissement locatif en Serbie : rendements bruts réalistes, location longue durée contre courte durée, règles d'enregistrement et taxe de séjour pour les courts séjours, fiscalité des revenus locatifs en nom propre ou via une société, et coût de la gestion.

Last reviewed 2026-07-17

Beaucoup de propriétaires étrangers en Serbie louent leur bien, soit pour couvrir les frais d'un logement qu'ils occupent une partie de l'année, soit comme pur investissement. Les chiffres bruts sont corrects et le ticket d'entrée est bas, mais le rendement net et la paperasse dépendent de choix que vous faites avant le premier locataire. Voici le tableau opérationnel : ce que cela rapporte, et ce que cela coûte.

Le rendement, honnêtement

À titre d'estimation de marché et non de promesse, les rendements bruts se concentrent autour de 4 à 6 pour cent. Le haut de la fourchette correspond aux petits appartements bien situés loués à l'année à Belgrade et Novi Sad, où le loyer est élevé au regard d'un prix d'achat modeste. Le bas correspond aux biens plus grands ou de prestige, dont le prix a pris de l'avance sur le loyer qu'ils peuvent obtenir.

Deux choses font passer le net nettement en dessous du brut : les coûts et la vacance. La gestion, l'entretien, l'impôt et les semaines pendant lesquelles le logement reste vide entre deux locataires se paient avant que vous ne voyiez le moindre rendement. Modélisez le net, pas le chiffre d'affiche.

Longue durée ou courte durée

C'est la première vraie décision, et elle conditionne tout le reste.

La longue durée est la voie du moindre effort. Vous signez avec un locataire pour un an ou plus, le revenu est régulier, la fiscalité simple, et une agence peut tout gérer pour une petite part. Le rendement est modeste mais fiable.

La courte durée, le modèle Airbnb, peut encaisser davantage en brut dans un emplacement central et touristique, surtout à Belgrade. Mais c'est une petite entreprise, pas une détention passive. Elle implique enregistrement et administration fiscale, des frais de gestion plus élevés, une vraie saisonnalité, une usure plus rapide du bien et le risque de nuits vides. Le rendement facial supérieur se resserre dès que vous tenez compte de tout cela. La courte durée récompense une gestion active ou un bon opérateur local ; elle pénalise les propriétaires absents.

Les règles pour les courts séjours

Si vous partez sur la courte durée, considérez la conformité comme faisant partie du travail.

Le logement doit être catégorisé et enregistré comme hébergement touristique.
Les voyageurs sont déclarés via le système national eTurista.
Vous collectez auprès des voyageurs la taxe de séjour par nuitée, la boravišna taksa, et vous la reversez.
Le règlement de l'immeuble ou de la copropriété peut limiter ou interdire la location courte durée, alors vérifiez avant d'acheter un logement spécifiquement pour cet usage.

Rien de tout cela n'est lourd une fois en place, mais rien n'est facultatif non plus, et une société de gestion s'en charge en général contre rémunération.

Comment les revenus sont imposés

Pour un particulier qui loue à l'année, le mécanisme est simple. La base imposable correspond à votre loyer brut diminué d'un abattement forfaitaire de 25 pour cent au titre des charges, ou de vos charges réelles justifiées si elles sont supérieures, et cette base est taxée à 20 pour cent. En pratique, cela représente une charge effective d'environ 15 pour cent du loyer brut.

Un propriétaire non-résident est imposé en Serbie sur ces revenus de source serbe, et le fait de payer également chez vous, ou d'obtenir un crédit d'impôt, dépend de la convention de non double imposition entre la Serbie et votre pays. Si vous louez à une certaine échelle, ou si vous faites de la courte durée, détenir le bien via une société serbe peut modifier la fiscalité et la déductibilité des charges : mieux vaut le modéliser avec un comptable que de le supposer.

Le point non négociable, quelle que soit la voie choisie, ce sont les justificatifs. Conservez chaque quittance de loyer, chaque facture de charges et chaque virement dès la première location. L'impôt sur le revenu et la réglementation des changes en dépendent, et les reconstituer après coup est pénible.

Ce que coûte la gestion

Peu de propriétaires étrangers gèrent eux-mêmes depuis l'étranger, et ce coût fait partie du rendement.

En longue durée, comptez environ un mois de loyer pour trouver et installer un locataire, ou un pourcentage du loyer mensuel pour une gestion complète et continue. En courte durée, une société de gestion prend généralement de l'ordre de 15 à 25 pour cent du chiffre d'affaires, en échange des annonces, de la tarification, de l'accueil des voyageurs, des ménages entre séjours et des déclarations de taxe de séjour. Mettez le vrai chiffre dans votre calcul de rendement avant d'acheter, pas après.

À qui cela convient

L'investissement locatif fonctionne en Serbie, mais c'est un rendement régulier et sans éclat plutôt qu'un placement à haut rendement, et la version honnête inclut les coûts et l'administratif. Une location longue durée dans un quartier urbain éprouvé est l'option propre et peu exigeante pour un propriétaire étranger qui veut du revenu sans un second métier. La courte durée peut rapporter davantage au bon emplacement central, mais seulement si vous ou quelqu'un sur place la gérez correctement.

Décidez ce que vous voulez vraiment avant de choisir le bien, car le logement idéal pour une location longue durée et celui pour une courte durée sont rarement le même.

Common questions

Quel rendement locatif puis-je espérer en Serbie ?: À titre d'estimation de marché, les rendements bruts tournent généralement autour de 4 à 6 pour cent. Les petits appartements bien situés loués à l'année à Belgrade et Novi Sad se placent dans le haut de la fourchette, tandis que les biens plus grands ou de prestige se situent plus bas, le prix étant élevé par rapport au loyer. La location courte durée peut afficher un rendement facial supérieur dans le centre de Belgrade, mais la gestion, la saisonnalité et les périodes de vacance ramènent le net vers le niveau d'une location longue durée.
Puis-je faire de la location courte durée ou de l'Airbnb en Serbie ?: Oui, mais pas de façon informelle. Un logement de courte durée doit être catégorisé et enregistré, les voyageurs sont déclarés via le système national eTurista, et vous leur collectez la taxe de séjour par nuitée (boravišna taksa). Le règlement de copropriété peut également restreindre la location courte durée. Traitez cela comme une petite activité enregistrée plutôt que comme un arrangement d'appoint, et intégrez l'administratif dans le rendement.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Serbie ?: Pour un particulier qui loue à l'année, la base imposable correspond au loyer brut diminué d'un abattement forfaitaire de 25 pour cent au titre des charges (ou des charges réelles justifiées si elles sont supérieures), et cette base est taxée à 20 pour cent, soit une charge effective d'environ 15 pour cent du loyer brut. Un non-résident est imposé en Serbie sur les revenus locatifs de source serbe, sous réserve d'une éventuelle convention de non double imposition. Détenir le bien via une société change le calcul et mérite d'être modélisé si vous montez en volume.
Longue durée ou courte durée, que choisir en Serbie ?: C'est l'arbitrage habituel. La location longue durée offre un revenu régulier, peu d'efforts et une fiscalité simple, pour un rendement modeste. La courte durée peut encaisser davantage en brut dans un emplacement central et touristique, mais elle implique l'enregistrement, la gestion de la taxe de séjour, des frais de gestion plus élevés, de la saisonnalité et une usure accrue. Pour un propriétaire étranger qui ne veut pas s'en occuper au quotidien, la longue durée donne en général le rendement le plus propre ; la courte durée récompense une gestion active ou un bon opérateur local.
Un étranger peut-il louer un bien en Serbie ?: Oui. Un propriétaire étranger peut louer un bien résidentiel au même titre qu'un local et confier la gestion à une agence serbe. Les revenus sont imposables en Serbie comme revenus de source serbe, et leur articulation avec la fiscalité de votre pays dépend de la convention entre la Serbie et celui-ci. Tenez une comptabilité propre dès la première location, car la fiscalité comme la réglementation des changes s'appuient dessus.
Ai-je besoin d'une société de gestion ?: Ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des propriétaires étrangers en emploient une. En longue durée, la gestion coûte généralement environ un mois de loyer pour trouver un locataire, ou un pourcentage du loyer pour la gestion courante. En courte durée, comptez qu'une société de gestion prenne de l'ordre de 15 à 25 pour cent du chiffre d'affaires en échange des annonces, de l'accueil des voyageurs, du ménage et des déclarations de taxe de séjour. Intégrez ce coût au rendement avant d'acheter.