La fiscalité immobilière en Serbie

La Serbie maintient une fiscalité immobilière relativement légère selon les standards d'Europe de l'Ouest. Les postes principaux à l'achat sont simples. La note annuelle est progressive mais prévisible. La plus-value tombe à zéro après dix ans de détention. Les complications viennent du fonctionnement concret : qui dépose quoi, qui paie l'administration fiscale, et si votre pays a une convention en vigueur.

Ce guide couvre les quatre moments où la fiscalité intervient : à l'achat, pendant la détention, en cas de location, et à la revente. Ce n'est pas un conseil juridique ; pour un cas précis, voyez avec un comptable ou un fiscaliste serbe.

À l'achat

Deux taxes possibles s'appliquent à l'achat, et vous payez l'une ou l'autre, jamais les deux.

Droit de mutation (biens existants)

Le droit de mutation s'applique aux biens de revente. Le taux est de 2,5 pour cent. Le redevable légal en droit serbe est le vendeur, mais l'usage du marché veut que le contrat l'attribue presque toujours à l'acheteur. Le négocier est la première discussion fiscale de toute opération.

L'assiette est le prix contractuel ou la valeur de marché estimée par l'administration fiscale, selon laquelle est la plus élevée. L'administration peut écarter un prix contractuel qu'elle juge inférieur au marché, et elle le fait parfois. C'est l'une des raisons pour lesquelles on ne consigne pas un prix sous-évalué au contrat : un chiffre bas appelle une réévaluation.

Le dépôt est automatique. Depuis 2014, le notaire est légalement tenu de transmettre le contrat exécuté à l'administration fiscale locale dans les 24 heures suivant la signature. L'acheteur (ou le vendeur, selon le contrat) paie dans les 15 jours suivant la notification de l'avis d'imposition.

TVA (constructions neuves)

Quand vous achetez un bien neuf directement à un promoteur assujetti, la TVA s'applique à la place du droit de mutation. Les deux ne se cumulent pas. Le taux est de 10 pour cent sur la partie résidentielle du bien.

Deux points de vigilance :

• Les garages attenants, les places de parking et tout local commercial dans le même immeuble sont taxés à 20 pour cent, pas à 10. Les promoteurs facturent généralement ces éléments séparément dans le contrat.
• La Serbie propose un remboursement de TVA pour les primo-accédants, jusqu'à 40 m² pour l'acheteur et 15 m² par membre supplémentaire du foyer. Le bénéfice est réservé aux citoyens serbes résidant en permanence en Serbie. La règle mérite d'être répétée pour notre lectorat : les étrangers ne peuvent pas demander ce remboursement de TVA, quelle que soit la durée de leur séjour en Serbie.

Pendant la détention

La taxe foncière annuelle est progressive, le taux monte par quatre tranches selon la valeur d'évaluation du bien. La structure ci-dessous donne les plafonds légaux ; chaque municipalité fixe son taux effectif dans ces limites, par décision adoptée au plus tard le 30 novembre pour l'exercice fiscal suivant.

• Jusqu'à 10 millions de dinars de valeur d'évaluation (environ 85 000 euros) : jusqu'à 0,4 pour cent
• 10 à 25 millions de dinars (environ 85 000 à 213 000 euros) : taxe sur la première tranche plus jusqu'à 0,6 pour cent sur l'excédent
• 25 à 50 millions de dinars (environ 213 000 à 425 000 euros) : taxe sur les deux premières tranches plus jusqu'à 1 pour cent sur l'excédent
• Au-delà de 50 millions de dinars (au-delà d'environ 425 000 euros) : taxe sur les trois premières tranches plus jusqu'à 2 pour cent sur l'excédent

La progression est marginale, pas linéaire. Un bien évalué à 30 millions de dinars paie 0,4 pour cent sur les 10 premiers millions, 0,6 pour cent sur les 15 suivants et 1 pour cent sur les 5 derniers, puis on additionne. L'administration fiscale fait les calculs ; vous recevez un avis annuel.

L'assiette est la valeur d'évaluation cadastrale, fixée par la municipalité. Chaque unité d'autogestion locale divise son territoire en au moins quatre zones et publie un prix moyen au mètre carré par zone, fondé sur les transactions des neuf premiers mois de l'année en cours. La valeur d'évaluation correspond au prix de zone multiplié par la surface utile, avec un abattement de vétusté jusqu'à 40 pour cent pour les immeubles anciens.

La réévaluation est annuelle. Les valeurs cadastrales ont tendance à suivre les prix de marché avec un ou deux ans de retard dans les zones en forte hausse, et à les dépasser à la baisse, donc la valeur d'évaluation est généralement différente du prix que vous avez payé.

Réduction pour résidence principale

Si vous déclarez votre résidence dans le bien, vous obtenez un crédit de 50 pour cent sur la taxe foncière annuelle, plafonné à 20 000 dinars (environ 170 euros) par an. Cela s'applique quelle que soit la valeur du bien ou votre nationalité, dès lors que votre résidence y est officiellement déclarée.

Autres réductions

Pas d'exonération générale pour les personnes âgées. Pas d'exonération générale pour l'usage touristique. Les transferts familiaux (parent vers enfant, conjoint vers conjoint) sont exonérés à la fois du droit de mutation et de la plus-value.

En cas de location

Les revenus locatifs d'un bien serbe sont imposables en Serbie quel que soit votre pays de résidence fiscale. Les amendements de 2023 à la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques ont simplifié le dispositif pour les particuliers :

• Le taux affiché est de 20 pour cent sur les revenus locatifs.
• Un abattement forfaitaire de 25 pour cent du loyer brut s'applique automatiquement. Le taux effectif sur les revenus locatifs ressort à environ 15 pour cent du brut.
• Les frais réels documentés (réparations, amortissement, honoraires d'agence) peuvent être déduits à la place de l'abattement forfaitaire s'ils le dépassent. En pratique, l'abattement forfaitaire est plus simple et la plupart des bailleurs étrangers le choisissent.

Les locations touristiques de courte durée s'accompagnent d'une taxe locale supplémentaire (boravišna taksa, taxe de séjour) d'environ 100 à 200 dinars par voyageur et par nuit, perçue auprès du client et reversée par le propriétaire ou la plateforme.

Si vous louez via Airbnb, Booking.com ou des plateformes similaires, celles-ci ont commencé en 2025 à prélever automatiquement les 20 pour cent et à les reverser à l'administration fiscale serbe au titre des règles de reporting équivalentes à DAC7. Vous devez tout de même produire une déclaration annuelle.

À la revente

L'impôt sur les plus-values s'applique à l'écart entre le prix d'achat et le prix de vente.

• Les résidents serbes paient 15 pour cent sur la plus-value.
• Les non-résidents paient 20 pour cent sur la plus-value, à moins qu'une convention de double imposition entre la Serbie et votre pays de résidence ne fixe un taux inférieur.

Exonération après dix ans

Au bout de dix années continues de détention, la plus-value est entièrement exonérée. Pour les détenteurs de long terme, c'est la règle la plus utile à connaître : dépassez le seuil des dix ans et toute la valorisation vous revient.

Remploi sous 90 jours

Si vous vendez un bien et réinvestissez le produit dans un autre logement qui résout votre besoin de logement ou celui de votre famille proche dans les 90 jours, la plus-value sur la part réinvestie est exonérée. Le dispositif vise ceux qui déménagent en résidence principale, pas les investisseurs. Le délai de 90 jours est strict.

Base de coût

La plus-value imposable correspond au prix de vente moins votre coût d'acquisition indexé, moins les frais d'acquisition documentés (droit de mutation, frais de notaire, honoraires d'avocat). L'indexation se fait par l'indice des prix à la consommation entre l'achat et la vente. Les coûts de rénovation et d'amélioration ne sont en général pas déductibles de la plus-value, même avec factures à l'appui. C'est restrictif par rapport à beaucoup de régimes européens et bon à savoir si vous prévoyez de gros travaux.

C'est aussi pour cela que le prix d'achat consigné compte. Un chiffre inférieur à la réalité au contrat allège la note du vendeur à l'instant T mais alourdit toutes les futures plus-values à la revente.

La résidence fiscale, en bref

Vous devenez résident fiscal serbe dès qu'une de ces conditions est remplie :

• Vous passez au moins 183 jours en Serbie sur toute période de 12 mois commençant ou se terminant pendant l'année fiscale. Les jours peuvent être consécutifs ou éparpillés.
• Votre "centre des intérêts vitaux" (liens personnels et économiques) est en Serbie.
• Vous avez un domicile ou une résidence permanente déclarée en Serbie.

Les résidents sont imposés sur les revenus mondiaux. Les non-résidents le sont uniquement sur les revenus de source serbe, ce qui inclut les loyers d'un bien serbe et les plus-values de cession d'un bien serbe.

La Serbie a 64 conventions de double imposition en vigueur. Tous les grands pays sources d'acheteurs en Europe de l'Ouest sont couverts : Royaume-Uni, France, Allemagne, Pays-Bas, Suisse, Italie, Espagne, Autriche, Belgique, Suède, Danemark, Norvège, Finlande, Irlande. Idem pour les Émirats arabes unis, le Canada, la Russie et la Chine.

L'absence notable : les États-Unis. Il n'y a pas de convention fiscale en vigueur entre les États-Unis et la Serbie, ni d'accord de totalisation. Les personnes américaines qui achètent en Serbie doivent en tenir compte. Le Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) s'applique toujours, mais le mécanisme conventionnel d'évitement de la double imposition, non.

Comment un étranger paie concrètement

L'aspect administratif est ce qui coince le plus les nouveaux propriétaires étrangers.

Il vous faut un numéro fiscal serbe

Avant de pouvoir régler le moindre impôt serbe, l'administration fiscale doit vous délivrer un identifiant. Les citoyens utilisent leur JMBG. Les étrangers reçoivent un identifiant distinct, sur demande au bureau local de l'administration fiscale. Votre avocat ou votre comptable s'en charge dans le cadre du dossier de signature.

Paiements trimestriels

La taxe foncière annuelle se règle en quatre échéances trimestrielles égales :

• 15 février
• 15 mai
• 15 août
• 15 novembre

Si vous manquez une échéance, des intérêts de retard légaux courent au taux directeur de la Banque nationale de Serbie majoré de 10 points de pourcentage, en taux annualisé. L'administration fiscale peut inscrire une sûreté sur le bien et, à terme, faire procéder à la vente forcée. Pour les propriétaires étrangers qui ne sont pas dans le pays à plein temps, des avis manqués sont un vrai risque. Quasiment tous les propriétaires étrangers désignent un représentant fiscal local ou un comptable pour recevoir les notifications et gérer les paiements.

Modes de paiement

Trois options pour payer effectivement :

• Le portail ePorezi sur purs.gov.rs. Il faut un certificat électronique qualifié serbe, qui n'est pas évident à obtenir quand on est étranger, ou un mandataire.
• Virement bancaire avec le bordereau de paiement généré par l'avis d'imposition annuel.
• En personne dans n'importe quelle banque ou bureau de poste, avec le même bordereau.

En pratique, la plupart des propriétaires étrangers utilisent l'option deux ou trois, via un comptable local.

Travailler avec nous

Yelen Properties n'est pas un conseil fiscal. Mais les questions propres aux acheteurs étrangers reviennent suffisamment souvent pour que nous gardions des relations de travail avec deux comptables fiscalistes à Belgrade qui s'occupent de l'inscription à la taxe foncière, des paiements trimestriels et des déclarations annuelles pour nos clients. Si vous n'avez encore personne à Belgrade, nous pouvons faire la présentation à la signature. L'honoraire annuel pour la formule standard (inscription, paiements trimestriels, une déclaration annuelle, correspondance courante avec l'administration fiscale) se situe entre 600 et 1 200 euros selon la complexité de votre situation.