La Hongrie est l'histoire de résidence fiscale européenne dont l'attrait a tenu le plus longtemps pour les acheteurs fortunés. L'impôt sur le revenu des personnes physiques est à un taux fixe de 15 pour cent depuis 2011. L'impôt sur les sociétés est à 9 pour cent depuis 2017, le plus bas de l'UE. La Hongrie est dans l'UE et dans Schengen. Rien de tout cela n'a changé malgré la controverse politique autour du bilan du gouvernement Orbán sur le plan intérieur et dans ses relations avec l'UE. La Serbie offre une proposition légèrement différente : hors UE, impôt progressif sur les personnes physiques culminant à 25 pour cent sur le travail mais un taux fixe de 15 pour cent sur le locatif et les plus-values, une résidence permanente plus rapide, et un immobilier nettement moins cher. Pour un acheteur qui veut une base à faible imposition dans l'UE, la Hongrie l'emporte sur la fiscalité. Pour un acheteur qui veut une base à coût plus bas avec un traitement fiscal raisonnable et une résidence rapide, la Serbie l'emporte sur la plupart des autres dimensions.
| Serbie | Hongrie | |
|---|---|---|
| Statut UE et Schengen | Candidat. Hors UE et hors Schengen. | Membre de l'UE depuis 2004. Schengen depuis 2007. |
| Monnaie | Dinar (RSD), géré face à l'euro à 117-118. | Forint (HUF), flottant. Autour de 405-415 pour un euro en 2025-2026. Adhésion à la zone euro pas à l'agenda à court terme. |
| Impôt sur le revenu des personnes physiques | Progressif 10 % / 20 % / 25 % sur le travail. Forfait 15 % sur les plus-values et le locatif. | 15 % fixe sur tous les revenus des personnes physiques, taux inchangé depuis 2011. |
| Impôt sur les sociétés | 15 %. | 9 % affiché plus 2 % de taxe professionnelle locale dans la plupart des municipalités. Le plus bas de l'UE. |
| Retenue à la source sur dividendes | 15 % sur les dividendes versés aux particuliers. | 15 % sur les dividendes aux particuliers ; 0 % sur les dividendes versés aux sociétés non-résidentes dans la plupart des cas. |
| Droit de mutation immobilière | 2,5 % sur les biens existants, 10 % de TVA sur le neuf. | 4 % sur la première tranche de 1 milliard de HUF (environ 2,5 millions d'euros) de valeur, 2 % au-delà. Plus 27 % de TVA sur le neuf. |
| Taxe foncière annuelle | 0,1 % à 0,4 % sur la valeur cadastrale. | Taxe locale sur le bâti jusqu'à 1 100 HUF le m2 par an (environ 2,7 euros), fixée par chaque municipalité. Beaucoup d'arrondissements de Budapest facturent 0 ou des taux symboliques. |
| Prix moyen de l'appartement au m2, capitale | Belgrade : 2 600 euros le m2 sur la ville. | Budapest : 2 800 à 3 400 euros le m2 sur la ville. Premium arrondissement V, collines de Buda 4 500 à 7 500. |
| Délai de résidence permanente | 3 ans de résidence temporaire continue. | 3 ans pour les citoyens hors UE via le titre de résidence permanente national ; la voie d'investisseur via le programme hongrois Guest Investor (fonds immobilier de 250 000 euros ou fonds hongrois de 1 million d'euros) accorde directement une résidence renouvelable de 10 ans. |
| Programme de résidence par investissement | Aucun. | Programme Guest Investor rouvert en juillet 2024. Investissement de 250 000 euros dans un fonds immobilier qualifiant, ou achat direct d'un bien de 1 million d'euros. Accorde un titre de résidence de 10 ans. |
| Délai de citoyenneté | 6 ans au total (3 temporaires + 3 permanents). | 8 ans de résidence permanente, puis naturalisation. La citoyenneté hongroise par filiation (quiconque a un ancêtre né en Hongrie) est plus rapide et n'exige pas de résidence. |
| Vols directs depuis Londres | Belgrade : 12 à 15 par jour. | Budapest : 18 à 22 par jour. La meilleure connectivité de toute ville d'Europe centrale hors Vienne. |
| Difficulté de la langue pour les anglophones | Serbe : slave, alphabet cyrillique, difficulté modérée. | Hongrois : finno-ougrien, aucun cognat indo-européen, très haute difficulté. Anglais largement parlé à Budapest chez les professionnels. |
| Écoles internationales, capitale | 5 écoles à filière IB à Belgrade, 12 000 à 28 000 euros par an. | 10+ écoles internationales à Budapest. AISB (américaine), British International, EISB. 18 000 à 32 000 euros par an. |
| Banque pour les étrangers non-résidents | Standard. UniCredit, Raiffeisen, OTP intègrent avec KYC. | Resserrée pour les non-résidents. OTP, K&H, Erste exigent un numéro fiscal hongrois et une visite en personne. Ouverture de compte 3-6 semaines. |
La fiscalité en pratique
L'impôt forfaitaire hongrois de 15 pour cent est vraiment forfaitaire et vraiment bas. Il n'y a pas de seconde tranche, pas de surtaxe, et pas de couche provinciale. Combiné au taux de 9 pour cent sur les sociétés, la Hongrie offre la charge fiscale agrégée la plus basse sur les revenus d'activité dans l'UE. Pour un entrepreneur tirant des revenus via une KFT hongroise (société à responsabilité limitée), le taux effectif tout compris sur les bénéfices distribués aux propriétaires tourne autour de 22 à 24 pour cent, bien en dessous de toute autre juridiction de l'UE. La structure serbe est différente. Les revenus du travail progressent de 10 à 25 pour cent sur trois tranches. Les revenus d'activité indépendante peuvent être imposés sous le régime forfaitaire (paušalno) à des taux effectifs très bas (souvent sous 10 pour cent) pour les activités sous certains seuils de chiffre d'affaires. Le locatif et les plus-values sont à 15 pour cent fixe. Les revenus de source étrangère des résidents fiscaux serbes sont en général imposables, avec allègement conventionnel. Pour un investisseur passif tirant des revenus d'un portefeuille mondial, la Hongrie à 15 pour cent sur tous les types de revenus est plus simple et moins chère que le mélange serbe. Pour un entrepreneur, les 9 pour cent sur les sociétés hongrois sont le facteur le plus fort. Pour un résident orienté cadre de vie qui n'optimise pas lourdement pour la fiscalité, l'écart effectif est plus faible que ne le suggèrent les titres.
Marché immobilier
Budapest est un marché plus profond et plus institutionnel que Belgrade. Le volume annuel de transactions tourne autour de 145 000 dans l'aire métropolitaine de Budapest contre 60 000 à Belgrade. La participation des acheteurs étrangers à Budapest est structurellement plus élevée du fait de l'adhésion à l'UE et de la demande du programme Guest Investor. Les prix dans le centre de Pest (arrondissements V, VI, VII) ont augmenté de 65 à 80 pour cent depuis 2018, contre les quartiers centraux de Belgrade qui ont augmenté de 80 à 110 pour cent sur la même période. Sur les prix absolus, Budapest se situe 10 à 30 pour cent au-dessus de Belgrade pour des appartements équivalents. Les villas premium des collines de Buda (arrondissements II, XII) s'échangent à 5 500 à 9 500 euros le m2. Le terrain de villa premium de Senjak et Dedinje à Belgrade se situe à 5 000 à 8 000. Budapest commande une prime pour l'adhésion à l'UE, l'exposition à la région de la zone euro, et un marché de location courte durée tiré par le tourisme que Belgrade n'a développé que partiellement. L'exposition au forint hongrois est la différence significative. Un bien acheté en HUF porte un risque de change. Le forint s'est affaibli de 320 pour un euro en 2018 à 410 pour un euro en 2025-2026, une dépréciation de 28 pour cent. Un bien belgradois libellé en effet en euros (via l'arrimage du dinar) a conservé sa valeur en euros. Pour un investisseur libellé en euros, cela compte.
Résidence : standard contre Guest Investor
La Hongrie a rouvert son programme Guest Investor le 1er juillet 2024, après avoir suspendu en 2017 le précédent dispositif de visa doré. Le programme actuel exige un investissement de 250 000 euros dans un fonds immobilier qualifiant (enregistré auprès de la Banque nationale de Hongrie) ou un investissement immobilier direct de 1 million d'euros dans un bien résidentiel hongrois détenu au moins cinq ans. En contrepartie : un titre de résidence de 10 ans, renouvelable, pour l'investisseur et sa famille. C'est le programme de résidence par investissement le plus accessible de l'UE en 2026. Il n'accorde pas directement de droits Schengen, car la résidence hongroise est nationale, mais il accorde la libre circulation Schengen (90/180 dans la zone) en tant que titulaire d'une carte de résidence hongroise. La résidence hongroise standard (emploi, famille, études, retraite) atteint aussi le statut permanent après trois ans de résidence légale continue, le même seuil que la Serbie. La combinaison de la voie standard de trois ans et du programme d'investisseur rend la Hongrie vraiment compétitive sur la résidence pour la première fois depuis 2017. La voie de trois ans serbe est similaire en durée mais avec des seuils de documentation et de capital bien plus bas. La propriété d'un bien à n'importe quel niveau de prix appuie la demande de résidence temporaire.
Langue et intégration
Le hongrois est notoirement difficile pour les locuteurs de langues indo-européennes. Il n'a aucun lien avec le serbe, l'anglais, l'allemand ou toute autre grande langue européenne. Six mois d'étude intensive vous mènent aux transactions de base. Deux ans vous mènent au fonctionnel. Cinq ans vous mènent au confortable. La plupart des résidents expatriés de Budapest ne dépassent jamais le niveau de base. Le serbe est moyennement difficile : grammaire slave avec système de cas, deux alphabets, mais assez de cognats avec d'autres langues européennes et assez d'anglais dans la population éduquée pour que la vie quotidienne fonctionne en anglais. La plupart des résidents étrangers atteignent un serbe fonctionnel en deux ans s'ils font l'effort. Pour un acheteur qui compte s'intégrer, la Serbie est nettement plus facile. Pour un acheteur qui compte vivre dans une bulle expatriée anglophone du centre-ville, les deux sont équivalents : l'infrastructure expatriée de Budapest est plus ancienne et plus développée, celle de Belgrade plus jeune et plus ouverte.
Monnaie et stabilité économique
La Serbie opère un flottement géré du dinar face à l'euro que la Banque nationale soutient par intervention pour le maintenir entre environ 117 et 119. L'arrimage tient depuis deux décennies. Les transactions immobilières sont libellées en euros par convention, même si les contrats consignent souvent des valeurs en dinars. Le risque de change réel pour un acheteur étranger est minime. La Hongrie laisse flotter le forint. La monnaie est sur une tendance d'affaiblissement de 15 ans, de 250 pour un euro en 2008 à 410 en 2025-2026. La banque centrale a maintenu des taux d'intérêt bien au-dessus de ceux de la BCE pour défendre la monnaie, ce qui a partiellement fonctionné. Pour un acheteur étranger détenant des actifs libellés en HUF (un bien budapestois est en partie exposé au HUF via les taxes et charges locales), c'est un vrai facteur de risque. Un résident fortuné en Hongrie détient en général l'essentiel de son patrimoine en EUR ou USD, tire des revenus hongrois vers des comptes en forint, et convertit au besoin. Les gains immobiliers sont en partie érodés par la dépréciation du forint lors de la reconversion en euros à des fins internationales.
Notre avis
La Hongrie l'emporte pour l'entrepreneur ou le titulaire de revenu actif élevé qui peut structurer ses revenus via une KFT hongroise et payer des taux effectifs de 22 à 24 pour cent sur les bénéfices distribués. Les 9 pour cent sur les sociétés plus 15 pour cent forfaitaire sur les personnes physiques sont la meilleure structure fiscale légale de l'UE pour les propriétaires d'activité. Ajoutez l'accès Schengen, une banque plus profonde, et un titre de résidence Guest Investor de 10 ans, et la Hongrie est le choix le plus net pour le profil fortuné optimisant la fiscalité. La Serbie l'emporte pour l'acheteur qui veut une voie accélérée similaire vers la résidence permanente (trois ans), un point d'entrée immobilier moins cher, et un environnement réglementaire plus détendu. La Serbie est aussi le meilleur choix si le risque de change vous importe : l'arrimage du dinar fait qu'un bien belgradois en 2026 vaut à peu près la même chose en euros qu'il y a deux ans, alors qu'un bien budapestois en HUF a perdu du terrain. Pour un investisseur passif disposant d'actifs liquides substantiels et sans revenu d'activité, le choix est serré et dépend du cadre de vie et de l'accès à l'UE. Pour un entrepreneur actif, la structure fiscale hongroise est le facteur décisif et le bon choix. Pour un résident orienté cadre de vie avec un budget de relocation, la Serbie est 20 à 35 pour cent moins chère à vivre et nettement plus facile à intégrer.