La Bulgarie est membre de l'UE depuis 2007 et a rejoint la zone euro le 1er janvier 2026. La Serbie est candidate à l'UE sans date d'adhésion ferme. La plus grande différence entre les deux pays pour un acheteur fortuné est le statut d'adhésion : une carte de résidence bulgare vous donne la libre circulation Schengen, une serbe non. Tout le reste en découle. La Bulgarie applique aussi l'impôt sur le revenu affiché le plus bas de l'UE, à 10 pour cent fixe, contre le système progressif serbe qui atteint 25 pour cent à la tranche du travail la plus haute. Sur le papier, cela favorise lourdement la Bulgarie. En pratique, l'écart d'imposition effectif pour la plupart des résidents fortunés est plus faible qu'il n'y paraît, et d'autres facteurs ramènent la décision vers la Serbie pour certains profils.
| Serbie | Bulgarie | |
|---|---|---|
| Statut UE et Schengen | Candidat depuis 2012. Hors UE et hors Schengen. Le titre de séjour donne le séjour en Serbie uniquement. | Membre de l'UE depuis 2007. Membre de Schengen depuis le 1er janvier 2025 (intégration complète). La carte de résidence bulgare permet un séjour de 90/180 dans Schengen. |
| Monnaie | Dinar (RSD), flottement géré face à l'euro. Autour de 117 à 118 pour un euro depuis 2023. | Euro, depuis le 1er janvier 2026. Auparavant le lev, arrimé à l'euro à 1,95583 depuis 1999. |
| Impôt sur le revenu des personnes physiques | Progressif : 10 % sur le travail jusqu'à un seuil, puis 20 % et 25 % sur la tranche haute. Revenus locatifs forfait 20 % sur 75 % du brut. Plus-values forfait 15 %. | 10 % fixe sur tous les revenus des personnes physiques, travail, locatif et plus-values compris. L'un des taux les plus bas de l'UE. |
| Impôt sur les sociétés | 15 % sur les bénéfices des sociétés. | 10 % sur les bénéfices des sociétés. Avec le taux des personnes physiques, la charge combinée la plus basse de l'UE. |
| Droit de mutation immobilière | 2,5 % sur les biens existants, à la charge de l'acheteur. Neuf d'un promoteur : 10 % de TVA. | 2 % à 3 % de droit de mutation local, variable selon la municipalité. Neuf avec TVA : 20 %. |
| Taxe foncière annuelle | 0,1 % à 0,4 % sur la valeur cadastrale. Barème progressif jusqu'à un seuil d'environ 196 000 euros. | 0,01 % à 0,45 % sur la valeur d'évaluation fiscale, fixée par chaque municipalité. Taux centraux de Sofia autour de 0,18 %. |
| Prix moyen de l'appartement au m2, capitale | Belgrade : 2 600 euros le m2 sur la ville. Vračar premium 4 500 à 7 200. | Sofia : 1 700 à 2 400 euros le m2 sur la ville. Premium Lozenets, Doctor's Garden 2 800 à 4 200. |
| Délai de résidence permanente | Trois ans de résidence temporaire, puis la demande. | Cinq ans de résidence continue sous visa long séjour de type D. Voie d'investisseur via 1 million de BGN (environ 511 000 euros) d'obligations d'État, disponible à un an. |
| Délai de citoyenneté | Six ans depuis la première arrivée dans les cas standards (trois temporaires plus trois permanents). | Cinq ans de résidence permanente (soit 10 ans au total depuis la première arrivée). La citoyenneté investisseur accélérée a fermé en 2022. |
| Vols directs depuis Londres | Belgrade : 12 à 15 par jour. Air Serbia, Wizz Air, Ryanair. 2h45. | Sofia : 10 à 14 par jour. Wizz Air, Ryanair, British Airways. 3h10. |
| Écoles internationales | Belgrade : BISB, Chartwell, ISB, Anglo-American, Brook Hill. 12 000 à 28 000 euros par an. | Sofia : Anglo-American School Sofia, British School Sofia, Zlatarski. 12 500 à 22 000 euros par an. |
| Consultation médicale spécialisée | 40 à 80 euros chez Bel Medic, MediGroup, Euromedik. | 50 à 100 euros chez Acibadem, Tokuda, Hill Clinic à Sofia. |
| Indice du coût de la vie vs Londres | Belgrade 35 à 40 % de Londres à mode de vie familial équivalent. | Sofia 33 à 38 % de Londres à mode de vie familial équivalent. Marginalement moins cher que Belgrade sur le loyer, similaire sur la restauration et les services. |
| Banque pour les citoyens hors UE | Standard. UniCredit, Raiffeisen, OTP intègrent les non-résidents avec docs KYC en deux à quatre semaines. | Plus stricte après Schengen. UniCredit Bulbank, DSK, Postbank exigent un numéro fiscal bulgare et un justificatif de lien de résidence pour les non-résidents. |
| Population et économie | 6,6 millions. PIB par habitant 11 500 euros (2025). | 6,8 millions. PIB par habitant 16 200 euros (2025). Les fonds de l'UE ajoutent des infrastructures visibles. |
La question fiscale
L'impôt forfaitaire bulgare de 10 pour cent est l'argument qui attire la plupart des acheteurs fortunés. Le taux effectif serbe sur le mélange de revenus d'un résident fortuné type se situe entre 15 et 22 pour cent. Sur les revenus locatifs, la Bulgarie taxe 10 pour cent du brut, la Serbie taxe 20 pour cent sur 75 pour cent du brut, ce qui revient à 15 pour cent effectif sur les revenus locatifs serbes. Sur les plus-values, la Bulgarie est à 10 pour cent fixe, la Serbie à 15 pour cent avec une exonération de 10 ans sur l'immobilier. Si vous percevez un salaire, exploitez une société bulgare ou recevez des dividendes, la Bulgarie vous fait économiser de l'argent réel. La combinaison de 10 pour cent d'impôt sur les sociétés plus 5 pour cent de retenue à la source sur dividendes est la plus basse de l'UE. Pour un entrepreneur, c'est un avantage sérieux. Les 15 pour cent d'impôt sur les sociétés serbe plus 15 pour cent d'impôt sur dividendes sont compétitifs régionalement mais ne peuvent rivaliser avec la Bulgarie. Pour les résidents fortunés passifs vivant d'un capital investi et tirant des revenus de comptes de placement, l'écart est plus faible. Les plus-values sur titres cotés détenus dans un courtier bulgare ou régulé dans l'UE sont exonérées sous les règles bulgares. La Serbie les taxe à 15 pour cent. C'est la plus grande différence isolée pour le profil de préservation de patrimoine.
Accès à l'UE et la carte Schengen
La Bulgarie est entrée dans l'espace Schengen le 1er janvier 2025 pour les frontières terrestres et maritimes, achevant l'intégration complète la même année. Une carte de résidence bulgare permet désormais des séjours de 90 jours dans la zone Schengen sur toute fenêtre glissante de 180 jours, sur la même base qu'une carte de résidence espagnole, allemande ou grecque. Un titre de séjour serbe vous donne le séjour en Serbie et l'accès sans visa aux Balkans occidentaux. Il ne déverrouille pas Schengen. Les titulaires d'un passeport serbe ont un accès sans visa de 90/180 à Schengen comme touristes, mais une carte de résidence serbe détenue par un ressortissant étranger ne fait rien pour la circulation Schengen. Pour un acheteur dont la vie implique une circulation régulière entre l'Europe de l'Ouest et les Balkans, cela compte. Une carte de résidence bulgare plus un visa long séjour délivré par la Bulgarie vous permet de passer du temps prolongé en Espagne, en France ou en Allemagne sans visas distincts. Avec une carte serbe et un passeport hors UE, vous êtes limité aux règles de visa de votre pays d'origine pour Schengen.
Marché immobilier et prix
Sofia est globalement comparable à Belgrade sur les prix et tourne 5 à 15 pour cent moins cher à la moyenne. Le haut de gamme de Sofia (Lozenets, Doctor's Garden, Boyana) culmine autour de 4 200 euros le m2 pour les appartements prime. Vračar, Senjak et le parc premium de Belgrade Waterfront poussent à 5 000 à 7 200. Belgrade a donc en réalité la tranche premium la plus chère, malgré la Serbie hors UE. La côte bulgare (Varna, Burgas, Sozopol) est son propre marché et est la destination de choix des acheteurs britanniques et russes depuis 2005. Les prix ont culminé en 2008, chuté de 40 pour cent jusqu'en 2014, et se sont rétablis lentement. Des deux-pièces corrects près de la mer s'échangent à 1 200 à 1 800 euros le m2. La Serbie n'a pas d'équivalent côtier. L'immobilier rural bulgare est vraiment bon marché : maisons de village sur quelques milliers de mètres carrés pour 15 000 à 50 000 euros. La Serbie a aussi de l'immobilier rural, mais à des prix d'entrée plus élevés et avec des règles plus strictes sur les terres agricoles pour les étrangers.
Cadre de vie et langue
Les deux capitales sont des villes européennes à part entière de population similaire (Sofia 1,2 million, Belgrade 1,7 million). Sofia a plus d'infrastructures visibles financées par l'UE (le métro, le terminal d'aéroport, le périphérique) et une présence d'affaires étrangère plus évidente. Belgrade a la culture de bars et de restaurants la plus profonde, la vie nocturne la plus développée, et une atmosphère nettement plus ouverte. L'environnement anglophone est légèrement meilleur à Sofia parmi la population active plus jeune, légèrement plus faible à l'extérieur. Les deux villes ont des communautés d'expatriés établies. La communauté expatriée de Sofia penche davantage vers la tech américaine et les institutions de l'UE ; celle de Belgrade penche vers les résidents fortunés britanniques et israéliens et les arrivées récentes de travailleurs à distance russes. L'alphabet cyrillique bulgare est identique au cyrillique serbe. Les langues partagent 50 à 60 pour cent du vocabulaire de base. Un serbophone lit un menu bulgare sans effort ; le bulgare parlé est plus difficile. Aucune des deux langues n'est nécessaire dans la capitale, mais toutes deux sont utiles au quotidien.
Santé et écoles
Les deux pays appliquent un système de santé à deux niveaux : assurance publique appuyée par des cliniques privées pour les résidents étrangers. Les cliniques privées bulgares (Acibadem Sofia, Tokuda, Hill Clinic) sont excellentes. Les équivalents serbes (Bel Medic, MediGroup, Euromedik) les égalent sur la plupart des spécialités. Les coûts sont similaires à 10 à 15 pour cent près. Les écoles internationales se situent à des niveaux de prix similaires. L'Anglo-American School de Sofia (12 500 à 22 000 euros) et la British School Sofia sont bien établies. Les écoles à filière IB de Belgrade vont de 12 000 à 28 000 euros. La tranche supérieure de Sofia est légèrement moins chère que celle de Belgrade (BISB, ISB à 24 000 à 28 000). Pour une famille de deux enfants en école internationale, l'économie annuelle à Sofia tourne autour de 4 000 à 6 000 euros.
Notre avis
La Bulgarie l'emporte pour l'acheteur qui a besoin de la circulation Schengen, qui exploite une activité bénéficiant d'un faible impôt sur les sociétés, ou qui investit via des comptes de courtage où le taux de plus-value de 10 pour cent compte. L'adhésion à la zone euro depuis le 1er janvier 2026 supprime le risque de change sur une part du patrimoine. Pour un entrepreneur ou un profil de préservation de patrimoine, la Bulgarie est la plus efficace fiscalement et la plus intégrée à l'UE des deux. La Serbie l'emporte pour l'acheteur qui veut la voie la plus rapide vers la résidence permanente (trois ans contre cinq), une vie urbaine plus profonde à Belgrade, et un environnement politique et culturel plus ouvert. La capitale est plus intéressante à vivre. La profondeur des écoles internationales est plus grande. La voie vers la citoyenneté est de six ans plutôt que dix. Si vous n'exploitez pas d'activité et n'avez pas besoin de la circulation Schengen, la Serbie est le meilleur pari de cadre de vie. Pour un acheteur optimisant l'efficacité fiscale sur un revenu actif important, la Bulgarie est le bon choix et la réponse n'est pas serrée. Pour un acheteur optimisant le cadre de vie, le caractère de la ville et une résidence plus rapide, la Serbie l'emporte. Un schéma courant dans notre base de clients : résidence fiscale bulgare pour le revenu, bien serbe pour le foyer.