الضريبة العقارية في صربيا

تُبقي صربيا الضرائب العقارية خفيفة نسبياً مقارنة بمعايير أوروبا الغربية. البنود الرئيسية عند الشراء بسيطة. الفاتورة السنوية تصاعدية لكنها قابلة للتوقع. تنخفض ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى صفر بعد عشر سنوات من الملكية. التعقيدات تأتي من كيفية سير الأمور فعلياً: من يقدّم ماذا، ومن يدفع للسلطة الضريبية، وما إذا كانت دولتك الأم لديها معاهدة سارية.

يغطي هذا الدليل اللحظات الأربع التي تظهر فيها الضريبة: عند الشراء، وأثناء التملّك، إذا أجّرت العقار، وعند البيع. ليست هذه استشارة قانونية؛ للحالات الخاصة راجعها مع محاسب صربي أو محامٍ ضريبي.

عند الشراء

تنطبق ضريبتان محتملتان عند الشراء، وتدفع إحداهما أو الأخرى، لا الاثنتين معاً.

ضريبة النقل (العقارات القائمة)

تنطبق ضريبة النقل على عقارات إعادة البيع. النسبة 2.5%. المكلّف القانوني بموجب القانون الصربي هو البائع، لكن العرف السوقي يكاد يلقي بها دائماً في العقد على المشتري. التفاوض عليها هو أول محادثة ضريبية في أي صفقة.

الوعاء الضريبي هو سعر العقد أو القيمة السوقية التي تقدّرها السلطة الضريبية، أيهما أعلى. للسلطة الضريبية أن تتجاوز سعر العقد إذا اعتبرته دون السوق، وهي تفعل ذلك أحياناً. هذا أحد أسباب عدم تسجيل سعر منخفض في العقد: الرقم المنخفض يستجلب إعادة تقدير.

التقديم يحدث تلقائياً. منذ 2014 يلتزم الكاتب العدل قانونياً بإرسال العقد المنفّذ إلى السلطة الضريبية المحلية خلال 24 ساعة من التوقيع. يدفع المشتري (أو البائع، تعاقدياً) خلال 15 يوماً من تسلّم قرار التقدير.

ضريبة القيمة المضافة (المباني الجديدة)

عند شراء عقار جديد مباشرةً من مطوّر مسجّل في ضريبة القيمة المضافة، تنطبق ضريبة القيمة المضافة بدلاً من ضريبة النقل. لا تتراكم الضريبتان. النسبة 10% على الجزء السكني من العقار.

أمران يجب الانتباه إليهما:

• الكراجات الملحقة، ومواقف السيارات، وأي مساحة تجارية داخل المبنى ذاته تخضع لضريبة 20% لا 10%. يسعّرها المطوّرون عادةً بشكل منفصل في العقد.
• تقدّم صربيا استرداد ضريبة القيمة المضافة للمشتري لأول مرة بحدود 40 متراً مربعاً للمشتري زائد 15 متراً مربعاً لكل فرد إضافي في الأسرة. الأهلية مقتصرة على المواطنين الصرب المقيمين إقامة دائمة في صربيا. قاعدة تستحق التكرار لجمهورنا: الأجانب لا يحقّ لهم المطالبة باسترداد ضريبة القيمة المضافة بصرف النظر عن مدة إقامتهم في صربيا.

أثناء التملّك

الضريبة العقارية السنوية تصاعدية، وتصعد النسبة عبر أربع شرائح وفق القيمة التقديرية للعقار. الهيكل أدناه يمثّل الحدود القصوى القانونية؛ تحدّد كل بلدية نسبتها الفعلية ضمن هذه السقوف بقرار يُعتمد بحلول 30 نوفمبر للسنة الضريبية التالية.

• حتى 10 ملايين دينار من القيمة التقديرية (نحو 85,000 يورو): حتى 0.4%
• من 10 إلى 25 مليون دينار (نحو 85,000 إلى 213,000 يورو): ضريبة الشريحة الأولى زائد ما يصل إلى 0.6% على الفائض
• من 25 إلى 50 مليون دينار (نحو 213,000 إلى 425,000 يورو): ضريبة الشريحتين الأوليين زائد ما يصل إلى 1% على الفائض
• ما فوق 50 مليون دينار (فوق نحو 425,000 يورو): ضريبة الشرائح الثلاث الأولى زائد ما يصل إلى 2% على الفائض

التصاعد حدّي لا مسطّح. عقار قُدّر بـ 30 مليون دينار يدفع 0.4% على أول 10 ملايين، و0.6% على الـ 15 التالية، و1% على الـ 5 الأخيرة، ثم يُجمع الكل. تقوم السلطة الضريبية بالحساب؛ يصلك قرار سنوي.

الوعاء الضريبي هو القيمة التقديرية للسجل العقاري، التي تحدّدها البلدية. تقسم كل وحدة حكم محلي إقليمها إلى أربع مناطق على الأقل وتنشر متوسط سعر المتر المربع لكل منطقة، بناءً على معاملات الأشهر التسعة الأولى من السنة الجارية. تساوي القيمة التقديرية سعر المنطقة مضروباً بالمساحة المستخدمة، مع بدل إهلاك حتى 40% للمباني الأقدم.

تحدث إعادة التقدير سنوياً. تميل قيم السجل العقاري إلى التأخر عن أسعار السوق بسنتين تقريباً في المناطق سريعة الصعود، وإلى تجاوزها في الاتجاه النازل، لذا فالقيمة التقديرية تختلف عادةً عن السعر الذي دفعته.

تخفيض المسكن الرئيسي

إذا سجّلت إقامتك في العقار، تحصل على خصم 50% من الضريبة العقارية السنوية، بسقف 20,000 دينار (نحو 170 يورو) سنوياً. ينطبق هذا بصرف النظر عن قيمة العقار أو جنسيتك، طالما أن إقامتك مسجّلة فيه رسمياً.

تخفيضات أخرى

لا يوجد إعفاء عام لكبار السن. لا يوجد إعفاء عام للاستخدام السياحي. التحويلات العائلية (من الوالد إلى الولد، من الزوج إلى الزوج) معفاة من ضريبة النقل وضريبة الأرباح الرأسمالية معاً.

إذا أجّرت العقار

دخل الإيجار من عقار صربي خاضع للضريبة في صربيا بصرف النظر عن مكان إقامتك الضريبية. بسّطت تعديلات 2023 على قانون ضريبة الدخل الشخصي هذا الجانب للأفراد:

• النسبة الرئيسية 20% على دخل الإيجار.
• يُطبَّق خصم قياسي بنسبة 25% من إجمالي دخل الإيجار تلقائياً. النسبة الفعلية على دخل الإيجار نحو 15% من الإجمالي.
• يمكن خصم النفقات الموثّقة (الإصلاحات، الإهلاك، أتعاب الوكالة) بدلاً من الخصم القياسي إذا تجاوزته. عملياً، الخصم القياسي أسهل ومعظم الملاك الأجانب يأخذونه.

تحمل الإيجارات السياحية قصيرة الأجل رسماً محلياً إضافياً (boravišna taksa) يتراوح بين 100 و200 دينار لكل ضيف ليلاً، يُحصَّل من النزيل ويوردّه مالك العقار أو المنصة.

إذا أجّرت عبر Airbnb أو Booking.com أو منصات مماثلة، بدأت تلك المنصات في 2025 باستقطاع ضريبة الـ 20% تلقائياً وتوريدها إلى السلطة الضريبية الصربية بموجب قواعد الإبلاغ المكافئة لتوجيه DAC7. تبقى مطالباً بتقديم إقرار سنوي.

عند البيع

تنطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية على الربح بين سعر الشراء وسعر البيع.

• المقيمون في صربيا يدفعون 15% على الربح.
• غير المقيمين يدفعون 20% على الربح، ما لم تحدّد معاهدة لتجنّب الازدواج الضريبي بين صربيا ودولة إقامتك نسبة أدنى.

الإعفاء بعد عشر سنوات

بعد عشر سنوات متواصلة من الملكية، يصبح الربح معفى من ضريبة الأرباح الرأسمالية بالكامل. لمن يحتفظون بالعقار طويلاً، هذه أنفع قاعدة يجب معرفتها: احتفظ بالعقار بعد علامة العشر سنوات ويصبح كامل ارتفاع القيمة لك.

الترحيل عبر إعادة الاستثمار (90 يوماً)

إذا بعت عقاراً وأعدت استثمار العائدات في مسكن آخر يلبّي حاجتك السكنية أو حاجة عائلتك المباشرة خلال 90 يوماً، يُعفى الربح على الجزء المعاد استثماره. هذا مخصّص لمنتقلي المسكن الرئيسي، لا للمستثمرين. عدّاد الـ 90 يوماً صارم.

الأساس التكلفي

الربح الخاضع للضريبة هو سعر البيع ناقصاً تكلفة الاقتناء المُعدّلة بالتضخّم ناقصاً مصاريف الاقتناء الموثّقة (ضريبة النقل، أتعاب الكاتب العدل، أتعاب المحامي). يستخدم التعديل مؤشر أسعار المستهلك بين الشراء والبيع. تكاليف التجديد والتحسين لا تُخصم عموماً من الربح، حتى مع وجود فواتير كاملة. هذا مقيِّد مقارنة بكثير من أنظمة الاتحاد الأوروبي، ويستحق معرفته إن خطّطت لتجديد كبير.

ولهذا السبب أيضاً يهمّ سعر الشراء المسجّل. الرقم الأدنى من الفعلي في العقد يخفّض فاتورة البائع وقتها، لكنه يرفع كل فاتورة أرباح رأسمالية مستقبلية عند إعادة البيع.

الإقامة الضريبية، باختصار

تصبح مقيماً ضريبياً صربياً إذا انطبقت أي مما يلي:

• قضاؤك 183 يوماً على الأقل في صربيا خلال أي فترة 12 شهراً تبدأ أو تنتهي في السنة الضريبية. الأيام يمكن أن تكون متصلة أو متفرقة.
• مركز مصالحك الحيوية (الروابط الشخصية والاقتصادية) في صربيا.
• محل سكنك أو إقامتك الدائمة المسجّلة في صربيا.

يُفرض على المقيمين ضرائب على الدخل العالمي. يُفرض على غير المقيمين ضرائب فقط على الدخل ذي المصدر الصربي، وهو يشمل دخل الإيجار من عقار صربي والأرباح من بيع عقار صربي.

لدى صربيا 64 معاهدة سارية لتجنّب الازدواج الضريبي. كل دول أوروبا الغربية الرئيسية المصدِّرة للمشترين مغطّاة: المملكة المتحدة، فرنسا، ألمانيا، هولندا، سويسرا، إيطاليا، إسبانيا، النمسا، بلجيكا، السويد، الدنمارك، النرويج، فنلندا، أيرلندا. وكذلك الإمارات العربية المتحدة وكندا وروسيا والصين.

الغياب اللافت: الولايات المتحدة. لا توجد معاهدة ضريبية سارية بين الولايات المتحدة وصربيا، ولا اتفاقية تجميع. يجب على الأشخاص الأمريكيين الذين يشترون في صربيا أن يخطّطوا تبعاً لذلك. ما زال قانون الامتثال الضريبي للحسابات الأجنبية (FATCA) منطبقاً، لكن الإعفاء بالمعاهدة من الازدواج الضريبي غير منطبق.

كيف يدفع الأجنبي فعلياً

الجانب الإداري هو ما يربك معظم الملاك الأجانب الجدد.

تحتاج إلى رقم ضريبي صربي

قبل أن تتمكن من دفع أي ضريبة صربية، يجب أن تصدر لك السلطة الضريبية معرّفاً ضريبياً. المواطنون يستخدمون JMBG (الرقم الموحّد للمواطن). يحصل الأجانب على معرّف منفصل يصدر بناءً على طلب يُقدَّم في مكتب السلطة الضريبية المحلي. يُقدّم محاميك أو محاسبك هذا الطلب كجزء من أوراق الإقفال.

الدفعات الفصلية

تُدفع الضريبة العقارية السنوية في أربع دفعات فصلية متساوية:

• 15 فبراير
• 15 مايو
• 15 أغسطس
• 15 نوفمبر

إذا فاتتك دفعة فصلية، تتراكم فائدة التأخير القانونية بمعدل سعر مرجع البنك الوطني لصربيا زائد 10 نقاط مئوية، سنوياً. يمكن للسلطة الضريبية أن تضع حجزاً على العقار وتُلزم بيعه في النهاية. للملاك الأجانب الذين لا يقيمون في البلاد طوال الوقت، تُمثّل التقديرات الفائتة خطراً حقيقياً. يكاد كل مالك أجنبي يعيّن ممثّلاً ضريبياً محلياً أو محاسباً لاستلام الإشعارات والتعامل مع الدفعات.

قنوات الدفع

ثلاثة خيارات للدفع الفعلي:

• بوابة ePorezi على purs.gov.rs. تستلزم شهادة إلكترونية مؤهّلة صربية، وإعدادها ليس مباشراً للأجنبي، أو وكيلاً.
• حوالة مصرفية باستخدام قسيمة الدفع المُصدَرة مع قرار التقدير السنوي.
• شخصياً في أي بنك أو مكتب بريد، باستخدام قسيمة الدفع ذاتها.

عملياً، يستخدم معظم الملاك الأجانب الخيار الثاني أو الثالث عبر محاسب محلي.

العمل معنا

Yelen Properties ليست مستشاراً ضريبياً. لكن المسائل الخاصة بالمشترين الأجانب تظهر بتكرار يكفي لأن نُبقي علاقات عمل مع محاسبَين ضريبيَّين في بلغراد يتوليان تسجيل الضريبة العقارية، والدفعات الفصلية، والإقرارات السنوية لعملائنا. إذا لم يكن لديك حالياً مَن يخدمك في بلغراد، نستطيع تعريفك عند الإقفال. تتراوح الرسوم السنوية للحزمة المعيارية (التسجيل، الدفعات الفصلية، إقرار سنوي واحد، مراسلات أساسية مع السلطة الضريبية) بين 600 و1,200 يورو بحسب تعقيد وضعك.