不动产地籍簿（Katastar nepokretnosti，不动产地籍簿）由共和国测绘局（RGZ）维护，是塞尔维亚每一宗地块和建筑的官方登记。在新的所有权于地籍簿登记之前，买方持有取得所有权的合同性权利，但还不是登记在册的所有权人。银行不接受该房产作为抵押物，买方无法转售，谨慎的租客也不会签长租约。 自2025年12月起，地籍簿运行在一个新的数字平台上。公民不能再直接到地籍簿柜台办理。每一笔房产过户现在都通过持牌公证人（javni beležnik，公证人）或持牌测绘机构（geodetska organizacija，测绘机构）以电子方式提交。法定时限为简单案件5个工作日、一般过户15个工作日；实际操作中，登记通常需要15至30个工作日。
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完成买卖合同并办理公证
kupoprodajni ugovor（买卖合同）必须在塞尔维亚公证人面前签署并完成公证。公证人核验身份、用塞尔维亚语朗读合同、确认双方理解内容，并在合同上加盖公证批注。这是任何地籍簿提交的前提条件。
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确认卖方已结清至今的全部房产税
无论如何地籍簿都会登记新业主，但买方希望税务记录干净。让卖方从当地市镇税务局开具一份当前的potvrda o izmirenim poreskim obavezama（税款已结清证明）。这能避免日后突如其来的强制执行。
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确认外国买家的对等关系
对外国买家而言，在地籍簿受理新业主之前，律师需向塞尔维亚司法部提交对等关系确认申请。费用约2,000第纳尔（17欧元），办理周期大约两周。该确认书必须在登记前入卷。
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移交公证人进行电子提交
公证人将经公证的合同、对等关系确认书、买方身份证件和PIB、卖方身份证件、定金和尾款付款确认，以及房产证（list nepokretnosti）以电子方式提交至地籍簿。公证人使用其合格电子签名；你无需直接提交任何材料。
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缴纳地籍簿登记费
标准住宅房产的地籍簿登记费约为50至100欧元（4,000至8,000第纳尔）。复杂地块、多单元建筑或商业登记可达数百欧元。公证人在成交结算中收取该费用并支付给RGZ。
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领取临时确认书
公证人会在提交后几天内出具一份登记正在办理的确认（potvrda da je upis u toku）。在完整登记完成之前，这份文件是买方地位的实际凭证。它足以用于过户水电、向警方登记住址，以及多数行政需求。
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等待地籍簿决定
依据法律，RGZ对简单的优先案件在5个工作日内、对一般过户在15个工作日内处理。实际操作中，登记通常从提交起需15至30个工作日。决定（rešenje）以电子方式发送给公证人，并通过eRGZ门户发送给买方。
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调取新的房产证
rešenje终局后，从rgz.gov.rs调取一份新的list nepokretnosti，确认你的名字以正确份额登记为所有权人。任何人都可在线调取任意房产的这份证明；核实没有意外的负担或排在你登记之前的更早提交。
实用提示
- 待登记可能被同一房产上的竞争性提交所挑战。为防范此情况，公证人通常在合同签署后数小时内提交，这也是2025年12月引入数字平台的原因之一。
- 若RGZ拒绝登记（对干净卷宗很少见），公证人会收到一份指出缺失要素的决定。多数拒绝是技术性问题，如对等关系确认书上缺少海牙认证或宗地号有笔误，几天内都可修正。
- 对继承房产而言，登记由办理该遗产的公证人在继承程序（ostavinski postupak，遗产程序）结束时处理，而非作为单独的提交。
- 抵押登记以同样方式处理：贷款人通过公证人提交抵押契据。排在所有权过户之前登记的抵押会阻碍交易，因此律师会在签约前一刻调取证明。
- 地籍簿卷宗是公开的。任何人都可在rgz.gov.rs免费查询任意塞尔维亚房产的所有权人、地块面积、抵押和地役权。