塞尔维亚的房产税

按西欧标准衡量，塞尔维亚的房产税相对清淡。购房环节的主要项目简单明了，年度税单累进但可预测，持有满十年后资本利得归零。复杂之处在于具体怎么操作：谁去申报，谁向税局交钱，以及你的母国是否签有相关协定。

本指南覆盖税务出现的四个时刻：买入、持有、出租和卖出。这不是法律意见；具体情况请与塞尔维亚的会计或税务律师当面沟通。

买入时

购房时可能涉及两项税，二选一，不会同时征收。

转让税（现房）

转让税适用于二手房，税率为2.5%。塞尔维亚法律下的法定纳税人是卖方，但市场惯例几乎总是在合同里把它指给买方承担。这通常是任何交易中第一个要谈的税务问题。

税基取合同价格或塞尔维亚税务局核定的市场价值，二者孰高。税务局可以推翻他们认为低于市场的合同价，而且时不时会这么做。这也是为什么不要在合同上压低记录价格的原因之一：数字过低会引来重新核定。

申报自动完成。自2014年起，公证人有法定义务在合同签署后24小时内将已生效的合同转交当地税务局。买方（或按合同约定的卖方）在收到核定决定后15天内缴清。

增值税（新房）

直接从增值税登记的开发商处购买新房时，征增值税而非转让税。两者不叠加。住宅部分税率为10%。

有两点要留意：

• 同一栋楼内附带的车库、停车位和任何商业空间按20%征收，不是10%。开发商通常会在合同中单独定价。
• 塞尔维亚为首次购房者提供增值税退还，主申请人享40平方米，每多一名家庭成员加15平方米。资格仅限于在塞尔维亚拥有永久居留的塞尔维亚公民。这条规则值得对我们的读者重复一遍：无论外国人在塞尔维亚住了多久，都不能申请这项退税。

持有期间

年度房产税累进，根据房产评估价值分四档逐级递增。下方列出的是法定上限；每个市镇通过最迟于每年11月30日通过的决议，在此上限内自行设定下一纳税年度的实际税率。

• 评估价值1,000万第纳尔以下（约85,000欧元）：最高0.4%
• 1,000万至2,500万第纳尔（约85,000至213,000欧元）：第一档税额加超额部分最高0.6%
• 2,500万至5,000万第纳尔（约213,000至425,000欧元）：前两档税额加超额部分最高1%
• 超过5,000万第纳尔（约425,000欧元以上）：前三档税额加超额部分最高2%

递进按边际计算，不是统一税率。一套评估价值3,000万第纳尔的房产，前1,000万按0.4%、接下来的1,500万按0.6%、最后的500万按1%，三段相加。计算由税务局完成，你会收到一份年度核定决定。

税基是地籍簿核定的评估价值，由市镇确定。每个地方自治单元将辖区分为至少四个区，根据当年前九个月的成交数据，公布每个区每平方米的平均价格。评估价值等于区域单价乘以使用面积，老建筑可扣除最高40%的折旧。

每年重新核定。在快速上涨的地区，地籍簿价值通常会比市价滞后一两年；在下行时则会超过市价，所以评估价值通常和你支付的价格不同。

主要居所减免

在该房产登记你的居住地，可享年度房产税50%抵免，每年封顶20,000第纳尔（约170欧元）。无论房产价值或你的国籍，只要居住地正式登记在那里就适用。

其他减免

没有普遍的老年人豁免，没有普遍的旅游用途豁免。家庭内部转让（父母对子女、配偶之间）免征转让税和资本利得税。

出租时

塞尔维亚房产的租金收入在塞尔维亚应税，无论你是哪国的税务居民。2023年个人所得税法修正案简化了个人的征税方式：

• 主税率为租金收入的20%。
• 自动适用毛租金收入25%的标准扣除。租金的实际有效税率约为毛收入的15%。
• 凭据扣除的费用（维修、折旧、中介费）若高于标准扣除可代替之。实际操作中标准扣除更省事，多数外国房东选择它。

短期旅游出租另收一项地方税（boravišna taksa，住宿税），每位客人每晚约100至200第纳尔，由客人支付，业主或平台代收代缴。

如通过Airbnb、Booking.com或类似平台出租，自2025年起这些平台开始按DAC7等效报告规则自动代扣20%的税，并上缴塞尔维亚税务局。你仍需提交年度申报。

卖出时

资本利得税针对买价与卖价之间的差额征收。

• 塞尔维亚税务居民按15%缴纳。
• 非居民按20%缴纳，除非塞尔维亚与你所在国签有避免双重征税协定，并约定了更低税率。

持有满十年豁免

连续持有满十年后，资本利得完全免税。对长期持有者，这是最有用的一条规则：跨过十年这道线，全部增值归你。

90天再投资滚动

如果出售房产后90天内将所得再投资到另一处用于解决你或直系家庭住房需要的住宅，再投资部分对应的利得免税。这是为主要居所搬迁设计的，不适用于投资人。90天的期限是严格的。

成本基准

应税利得等于卖价减去经指数化的取得成本，再减去凭据可证的取得费用（转让税、公证费、律师费）。指数化使用买卖时点之间的消费者物价指数。装修与改建支出通常不能从利得中扣除，即使有完整发票也不行。这一点比许多欧盟税制都更严格，如果你计划大动装修，值得提前知道。

这也是为什么合同记录价格重要。合同上写得低于实际成交价，当下确实降低了卖方的税单，但会抬高未来转售时的资本利得税。

税务居民身份，简要说明

满足以下任一条件即成为塞尔维亚税务居民：

• 在任意以纳税年度为始或为终的12个月内，在塞尔维亚停留至少183天。可以连续也可以分散。
• 你的「重大利益中心」（个人与经济联系）在塞尔维亚。
• 你在塞尔维亚有住所或登记的永久居所。

居民按全球收入征税。非居民仅就塞尔维亚来源所得征税，包括来自塞尔维亚房产的租金收入和出售塞尔维亚房产的利得。

塞尔维亚现行有64份避免双重征税协定。主要的西欧买家来源国都已覆盖：英国、法国、德国、荷兰、瑞士、意大利、西班牙、奥地利、比利时、瑞典、丹麦、挪威、芬兰、爱尔兰。阿联酋、加拿大、俄罗斯和中国也在内。

值得注意的缺口：美国。美塞之间没有生效的税收协定，也没有社保互通协议。在塞尔维亚购房的美国人需要相应规划。美国海外账户税收合规法案（FATCA）依然适用，但避免双重征税的协定救济没有。

外国人如何实际缴税

行政流程是绊倒大多数新晋外国业主的部分。

你需要一个塞尔维亚税号

在你能缴纳任何塞尔维亚税款之前，税务局必须先给你出具一个税务识别号。公民使用JMBG（公民统一身份号）。外国人则在当地税务局申请单独的识别号。律师或会计会把这件事作为成交文件的一部分代你办理。

按季缴纳

年度房产税分四次等额季度缴纳：

• 2月15日
• 5月15日
• 8月15日
• 11月15日

错过任何一期，按塞尔维亚国家银行基准利率加10个百分点的年化利率计算法定违约利息。税务局可以对房产设定留置权，最终强制出售。对不全年在国内的外国业主，漏掉核定通知是真实的风险。几乎每位外国业主都会指定一位本地税务代理或会计接收通知、处理缴款。

缴款渠道

实际缴款有三个选项：

• purs.gov.rs的ePorezi门户。需要塞尔维亚合格电子证书，对外国人来说不太好办，或者通过代理人。
• 用年度核定决定生成的缴款单做银行转账。
• 持同一张缴款单在任何银行或邮局现场办理。

实际操作中，多数外国业主通过本地会计走第二或第三种。

与我们合作

Yelen Properties不是税务顾问。但涉外业主特有的问题出现得足够频繁，因此我们与两位贝尔格莱德的税务会计保持长期合作，他们为我们的客户办理房产税登记、季度缴款和年度申报。如果你在贝尔格莱德还没有合作的会计，我们可以在你成交时引荐。标准套餐（登记、季度缴款、一次年度申报、与税务局的基本通讯）的年费约在600至1,200欧元，视情况复杂度而定。