外国人在塞尔维亚的银行业务

大多数外国买家低估了塞尔维亚购房过程中有多大一部分要经过银行体系，也低估了若账户未提前设好会增加多少摩擦。法律框架是清晰的。具体操作则是本地化的。本指南涵盖您真正需要做的事：有哪些账户、如何开立、如何把资金汇入和汇出、外国人的房贷是什么样子，以及我们的客户通常最终会选择哪些银行。这不构成财务建议。就具体情况，请与银行和一位塞尔维亚会计师一起研究。

银行业格局

截至 2026 年，塞尔维亚有 19 家持牌商业银行。约 11 家为外资所有，持有全部银行资产的约四分之三。市场较为集中：Banca Intesa、OTP Banka 和 Raiffeisen 合计持有接近 40%。

第纳尔（RSD）是法定货币。欧元按惯例而非按法律，在房产及其他大额交易中并行流通。塞尔维亚国家银行（NBS）监管各家银行，并依据 Devizni Zakon（外汇业务法）执行外汇规则。Devizni Zakon 规定了谁可以持有何种货币、哪些交易需要单据，以及资金如何跨越塞尔维亚边境。这个名称值得记住；在任何有关转账的谈话中您都会遇到它。

反复出现在外国买家面前的银行有：

• Banca Intesa Beograd。属于 Intesa Sanpaolo。按资产计为塞尔维亚最大的银行，对外国人最友好，也是唯一拥有广泛使用的非居民房贷产品的银行。是我们大多数客户的默认选择。
• Raiffeisen Banka Beograd。奥地利银行。网点强大，私人银行业务良好，容易找到讲德语的员工。若您在中欧其他地方已使用 Raiffeisen，会很有用。
• OTP Banka Srbija。匈牙利银行。零售网点庞大，日常银行业务有竞争力，面向外国客户的私人银行业务较薄弱。
• UniCredit Bank Srbija。意大利银行。若您在别处已使用 UniCredit，这是自然的选择，因为集团内部转账几乎为零成本。
• NLB Komercijalna Banka。斯洛文尼亚银行。NLB 于 2022 年收购 Komercijalna，并将两者合并为一家拥有 186 家分行的银行，是全国最大的实体网点。
• Erste Bank Srbija。奥地利银行。在零售和中小企业业务上稳健，作为私人银行专家则稍逊。
• AIK Banka。本土银行，私人银行部门不断壮大，面向塞尔维亚高净值客户。对外国买家较少见，但值得了解。

英语客户服务在改善，但各网点之间参差不齐。私人银行层级在大多数银行从约 100,000 欧元资产起步，配有专属客户经理，全程以英语或另一种主要语言办理，让您免去零售排队。对高净值客户而言，这才是相关的层级。

非居民账户与居民账户

塞尔维亚的银行把这两类账户当作不同的产品来对待，而其间的区别比大多数外国买家预想的更重要。

非居民账户（nerezidentni račun）向任何没有塞尔维亚居留权的外国人开放。您可凭护照加一两份佐证文件开立。产品范围有限：第纳尔和欧元的活期账户、一张借记卡、双向国际汇款。没有透支、没有房贷，通常没有信用卡。足以接收您的汇款、支付公证人费用、缴纳房产税并打理一处度假住宅。但若您常驻塞尔维亚，则不足以应付日常生活。

居民账户（rezidentni račun）为您提供完整产品范围：房贷、信用卡、投资账户、透支。要开立它，您需要临时或永久居留（boravišna karta）和外国人身份识别号码（evidencioni broj stranca，即 EBS），相当于塞尔维亚公民持有的 JMBG 的功能等价物。内政部会随居留许可自动签发 EBS。

大多数外国买家先开立非居民账户以接收汇款并完成购买，待拿到居留卡后再升级为居民账户。升级只是走个流程。

开户所需文件

在顶级银行开立非居民账户，预计需带上：护照（原件和一份复印件）、第二份身份证件（国民身份证或驾照）、境外地址证明（三个月以内的水电费账单或银行对账单，必要时附翻译）、一个塞尔维亚手机号（有时可选，但常被力荐，因为网上银行依赖短信认证），以及税务居民声明（所有人需 CRS，美国纳税人需 FATCA W-9）。若您打算在头几个月存入任何较大金额，则需提供资金来源文件：工资单、投资对账单或买卖合同通常即可。

对于居民账户，还需加上居留许可、EBS、塞尔维亚地址证明（租约或地籍摘录），有时在收入方面还需劳动合同或公司注册。

签署人须本人到场；大型银行没有面向外国人的远程开户。在 Banca Intesa 开户，从首次到访到拿到可用的卡，通常需要两到四周，在较小的银行更快，但英语支持较少。

资金来源合规

塞尔维亚的反洗钱规则要求银行为超过一定适度门槛的购房行为记录资金来源。对大多数外国买家来说这很直接，因为资金来自一家已对其完成 KYC 的西方银行。典型证据包括：显示资金为储蓄或赚取所得的以往银行对账单、上一处房产的出售文件、附有工资单的工作收入、出售企业所得、继承文件，或投资组合对账单。

对于经由 Yelen 进行的购买，此事会提前与银行处理好。临时起意的转账，尤其来自银行此前从未见过的账户，会遇到更多摩擦和更长时间的扣留。在文件齐备之前，银行不能为购房放款，而是否“齐备”由合规官酌情裁定。

把资金汇入塞尔维亚

购房的标准机制是从您本国的银行发起、以欧元计价、汇往您在塞尔维亚银行欧元账户的 SWIFT 电汇。

付款用途很重要。请写上“购买位于[地址]的房产，合同编号[X]”或类似字样。空白或含糊的用途会给收款银行的合规团队一个扣留资金的理由。与已在案合同相匹配的清晰用途，通常在到账后数小时内即可放行。请在汇款到达之前，把已签署的 predugovor 发给您的塞尔维亚银行经办人，以便他们提前向合规部门标注这笔入账转账。

来自西欧大型银行的 SWIFT 电汇在一到三个工作日内到账。在 SEPA 走廊内（塞尔维亚已于 2026 年 5 月加入 SEPA Credit Transfer），较小额的转账可在一个工作日内到账。发送方一侧的汇款手续费通常为固定的 15 至 35 欧元，若您从非欧元账户汇出，还需加上汇兑差价。

Wise 和 Revolut 适用于较小额的转账（一般在 10,000 欧元以下），用于日常生活开支的例行流转也没问题。但用于购房则不可靠。收款的塞尔维亚银行可能拒绝标注用于购房的 Wise 转账，因为 Wise 并非原始汇款人，资金来源链条更难核实。购房资金请直接从您自己的银行汇出。

把资金汇出塞尔维亚

对非居民而言，汇出流转是免费的，对居民而言则受轻度监管，但每笔转账都需要有据可查的用途。银行在汇款表单上填写代码，您提供佐证文件。

出售所得凭买卖合同、完税证明和身份核验放行，在文件齐备后通常需一到三个工作日。租金收入、股息和养老金凭相应文书即为例行事务。较大额的流转会触发向 NBS 的报告（是报告，而非批准），但只要文件齐备，银行对银行的汇出转账并无硬性上限。

第纳尔可兑换，但在国际上并非自由交易。从第纳尔账户汇出的转账按银行汇率折算为欧元或美元，接近但不完全等于 NBS 的参考汇率。对于较大金额，在私人银行层级请求协商汇率是常规做法。

货币机制

房产购买以欧元计价。kupoprodajni ugovor（主买卖合同）以欧元购买价作为主要数字，并以合同日期当天按官方 NBS 汇率折算的第纳尔等值作为计税数字。买方汇出欧元。卖方收到欧元。税务机关按第纳尔数字核定转让税。

日常消费您需要第纳尔。在塞尔维亚的商店、餐厅和网店用卡支付，按当日 NBS 汇率以第纳尔结算，若您的卡以外币计价，还会有一小笔汇兑差价。大多数高净值外国人两者都持有：一个欧元账户用于房产、储蓄和入账转账，一个带借记卡的第纳尔账户用于日常。

Devizni Zakon 对以现金形式持有外币施加了一些限制，因此才有面向现金兑换的 menjačnica（兑换所）制度。银行内持有的欧元账户不受限制。您可以在塞尔维亚欧元账户中持有任意数额的欧元、双向转入转出，并按需兑换为第纳尔。现金处理规则只适用于实体货币。

外国人的房贷

房贷的可得性紧随居留身份。

没有塞尔维亚居留权的外国国民。实际上只有一家银行放贷：Banca Intesa，采用一款特定的非居民产品。利率为浮动，目前为 6 个月期 EURIBOR 加 4% 的利差，在 2026 年的条件下把综合利率推到 8 至 9.5% 的区间。最低贷款额 10,000 欧元，期限最长 30 年，强制性外汇存款为贷款金额的 30%，在贷款存续期间存放于银行。该存款计息，但利率低于贷款收取的利率。这是一项真实成本，不会出现在标示利率中。其他银行或会在私人银行层级逐案考虑向非居民放贷，但那并非公开挂牌的产品。

持临时居留的外国国民。选择更广。Banca Intesa、Raiffeisen、OTP 和 UniCredit 都会考虑您。利率通常为 6M EURIBOR 加 2.5 至 3.5%。最高贷款价值比通常为银行评估价值的 70 至 80%，而该评估价值多数时候比合同价低 10 至 20%，因此相对合同价的实际贷款价值比更接近 60 至 70%。

持永久居留的外国国民。与塞尔维亚公民相同的市场。所有大型银行都会争抢这笔业务。2026 年针对优质借款人的利率约为 6M EURIBOR 加 1.5 至 2.5%，综合大致为 5 至 6.5%，视银行和您的信用状况而定。

最长期限为 20 至 30 年，并设上限，使贷款在借款人 70 岁或 75 岁生日之前结清。收入证明是强制性的。来自现有塞尔维亚房产的租金收入计入，境外租金收入打折计入。固定利率产品罕见，且定价含溢价。对大多数外国买家而言，塞尔维亚房贷是把资本继续投在别处的一种方式，而非廉价的资金来源。如果您能付现，付现更划算。

银行卡、日常银行业务与 IPS

Visa 和 Mastercard 通用。American Express 在贝尔格莱德和诺维萨德的多数高端商户可用。非接触支付是标准，凭任何大型银行的卡都可使用 Apple Pay 和 Google Pay。城市里到处都有 ATM，跨行费用很低（1 至 3 欧元）。

IPS，即塞尔维亚国家银行的即时支付系统，可在任意两个塞尔维亚银行账户之间、以秒级速度、全天 24 小时免费发送最高 300,000 第纳尔（约 2,500 欧元）的任意金额。每一家塞尔维亚银行都参与其中。对于境内转账，IPS 是默认选择。更大额的境内转账走标准的银行间清算，实际上也是当日到账。

所有大型银行都提供英文手机应用，且多数允许直接在应用内发送国际电汇。据我们客户之间的非正式共识，Banca Intesa 的应用对讲英语者最可靠，Raiffeisen ON 评价良好（尤其适合在欧洲其他地方使用 Raiffeisen 的客户），UniCredit 的应用在其生态系统内很稳健，而 NLB Komercijalna 的应用在改善，但仍显得较旧。

SEPA 及其带来的改变

塞尔维亚于 2026 年 5 月加入 SEPA Credit Transfer 计划，首批接入十八家塞尔维亚银行。欧盟银行与参与其中的塞尔维亚银行之间的一笔 SEPA Credit Transfer，在一个工作日内以与发送方所在国境内欧元转账相同的费用完成结算，按 IBAN 路由，无需手动输入 SWIFT BIC。对于经常性转账和较小额的房产相关付款，这是明显的改进。

SEPA Instant Credit Transfer 和 SEPA Direct Debit 预计将在 2027 年年中前后跟进。对于 2026 年的一次购房，其影响是渐进的：SWIFT 仍然运作良好，SEPA 对较小额的流转是略快、略便宜的替代方案，也预示着系统的走向。

特殊情形

美国纳税人。适用 FATCA 报告。Banca Intesa、Raiffeisen 和 UniCredit 在开户时凭额外文件接受美国纳税人账户。一些较小的银行为避免合规负担而直接拒绝美国纳税人。美国与塞尔维亚之间没有税收协定，因此美国纳税人应在塞尔维亚申报之外，就来源于塞尔维亚的收入准备完整的美国申报。在汇动资金之前，请与美方税务顾问协调。

俄罗斯和白俄罗斯人士。2022 年之后的制裁筛查趋严，2025 年末在欧盟委员会将俄罗斯列入其高风险司法管辖区名单后进一步趋严。大多数大型塞尔维亚银行已停止在没有充分补充文件的情况下为俄罗斯国民开户。少数较小的银行仍对俄罗斯客户开放，包括 Poštanska Štedionica、Alta Banka 和 API Banka，尽管条款经常变动。对于数额可观、源自俄罗斯的资本，一种常见的变通办法是设立一家塞尔维亚 DOO，以公司而非个人身份办理银行业务。

加密货币。塞尔维亚自 2021 年 6 月起已有针对数字资产的法律框架。持有是合法且应税的。但塞尔维亚银行本身不能持有、交易数字资产，也不能提供保管私钥之外的托管服务。实际上：来自加密来源的资金可以变成银行存款资金，但只有在通过持牌交易所兑换为法币并记录好链条之后。有些银行接受这类流转，有些则拒绝。在您做出承诺之前，请向具体银行核实。

坦诚的局限

有几条反复出现的现实：

• 零售网点的等待时间可能很长。100,000 欧元的私人银行门槛能解决这一点。低于此门槛，请做好在营业时间内每次到访网点都会耗掉一个上午的准备。
• 支票实际上已经绝迹。一切靠电汇或刷卡。
• 塞尔维亚的合规制度把每一笔与房产相关的转账都当作人工卷宗处理。一笔在您本国银行应用里看似例行的电汇，会在塞尔维亚银行排队等候，直到有人读过文件为止。请据此安排时间。
• 大多数银行在任一网点都至少有一名英语流利的员工，但您到访那天他未必当班。事先打个电话是合理的。

与我们合作

Yelen Properties 在任何正式意义上都不是银行介绍人。我们不从银行收取费用。但我们确实与 Banca Intesa、Raiffeisen 和 UniCredit 的私人银行家保持着工作关系，由他们办理我们客户的开户流程以及购房的入账转账。当您准备好时，我们来牵线。

最清爽的顺序是：第一周挑定目标房产，第二周开立非居民账户，第三周安排电汇，第四周在资金已到塞尔维亚银行的情况下签署预约合同。相反的顺序（先签合同，其次才开户，第三步再手忙脚乱地筹措电汇）正是会错过公证人预约的那一种。