美国人在贝尔格莱德和诺维萨德的外国买家中占比不断上升，主要由三件事驱动：美元对第纳尔的强势、相比同类欧洲城市仍只是零头的真实价格，以及贝尔格莱德市中心对英语友好的营商环境。法律层面很直接。美国公民享有完整对等权利，可以本人名义直接拥有公寓和住宅，在地籍簿上不受任何特别限制。 对美国人而言，麻烦在税务和银行，而非房产法。在塞尔维亚64个避免双重征税协定网络中，美国是最显眼的缺席者。这一道缺口重塑了美国业主该如何看待租金收入、资本利得，以及在个人持有还是通过塞尔维亚公司持有之间的选择。任何塞尔维亚银行账户上的FATCA申报又加了一层。这些都不是交易障碍，但在签署predugovor（预合同）之前弄清楚是值得的。
对等原则与所有权权利
美国公民符合塞尔维亚的对等规则。美国允许塞尔维亚公民拥有不动产，因此美国人可按与本地人相同的条件拥有塞尔维亚不动产。公寓、住宅、商业楼、建筑用地：都可以你本人名义取得，在地籍簿上登记完整的法律产权。 让初次置业的美国买家意外的程序步骤是对等关系确认。交易成交前，你的律师向塞尔维亚司法部提交一份确认对等关系存在的申请。费用约17欧元，办理周期大约两周。这件事不用你处理，律师会办，只需要纳入项目时间表。 农业用地是唯一的例外。美国人不能直接拥有农田或葡萄园。标准变通做法是设立一家塞尔维亚有限责任公司（DOO），约十个工作日办妥。DOO可以100%外资。但对美国公民来说，DOO另有一套麻烦，下文详述。
缺失的美塞税收协定
塞尔维亚有64个生效的避免双重征税协定。英国、德国、法国、加拿大、中国、俄罗斯和阿联酋都在内。美国不在。没有美塞税收协定，没有社保互认协定，也看不到达成的时间表。 实际意味着什么：来自你塞尔维亚房产的租金收入在塞尔维亚应税（毛额20%，扣除标准抵扣后实际约15%），同时也要在你的美国1040表上作为外国租金收入申报。你可以就已缴塞尔维亚税主张外国税收抵免，这通常能在现金层面消除双重征税，但申报的复杂性是实实在在的。每年的1116表，有时是附表E，偶尔在你通过任何实体持有房产时还要8858表。 资本利得同理。塞尔维亚对非居民的收益征收20%，持有满十年后降至零。无论你持有多久，美国仍要对收益征收15%至23.8%（长期资本利得加净投资收益税）。外国税收抵免适用。塞尔维亚的十年免税在美国一侧帮不了你：塞尔维亚不征税的收益在美国对你全额应税，且没有外国税款可供抵免。
塞尔维亚DOO架构上的PFIC风险
如果你通过塞尔维亚DOO购买农田、葡萄园或任何结构化商业地产，先和你的美国税务会计坐下来谈。就美国税务而言，塞尔维亚DOO是一家外国公司。如果其多数收入是被动性的（租金、利息、利得），或其多数资产产生被动收入，它就可能被归类为被动外国投资公司（PFIC）。 PFIC处理是惩罚性的。在没有合格选择性基金（QEF）选择的情况下（塞尔维亚DOO几乎从来无法支持，因为它们不产生符合美国要求的财务报表），利得按最高普通税率征税，外加一项递延利息附加，长期持有时这一附加可能超过原始利得的100%。对一个通过DOO购买葡萄园并持有15年的美国人来说，这是实实在在的风险。 主流解决方案是做一项"打勾"选择，把DOO视为穿透实体或合伙（在头75天内通过8832表提交），或者在塞尔维亚法律允许之处干脆以个人名义持有符合条件的房产。对城市里的公寓和住宅，以个人名义持有，彻底规避这个问题。
FATCA与塞尔维亚银行账户
一旦你拥有塞尔维亚房产，你几乎肯定会想要一个塞尔维亚银行账户：用于年度房产税、楼栋维护费、水电费代扣，以及出租时的租金收入。如今每家塞尔维亚银行都执行FATCA。开户时你签署W-9（美国人）或W-8BEN（非美国人），你的账户信息每年通过塞尔维亚税务总局向美国财政部报告。 美国人还须就塞尔维亚账户单独在年度FBAR（FinCEN 114表）上申报，前提是所有外国账户合计在一年中任一时点超过10,000美元。8938表（在1040上的FATCA申报）在更高阈值时启动，通常居住在美国的单身申报人为50,000美元、联名申报人为100,000美元。漏报FBAR的罚则臭名昭著。在4月15日设个日历提醒。 塞尔维亚银行自2014年起就公开遵守FATCA。Banca Intesa、Raiffeisen、OTP和UniCredit都为美国公民开户，毫无周折。少数小型银行为规避合规负担拒绝美国客户，但面向外国买家的四大主要银行不会。
银行与资金转账
从美国一侧看，塞尔维亚不在SEPA之内：SEPA只连接欧洲参与银行。资金通过SWIFT电汇从美国银行汇至塞尔维亚收款行，以欧元或美元计，由塞尔维亚银行按国家银行参考汇率完成第纳尔换汇。来自美国主要银行（Chase、Bank of America、Wells Fargo、Citibank）的转账，一至三个工作日内进入Banca Intesa或Raiffeisen。 两点实务。第一，资金来源文件。塞尔维亚银行会索取买卖合同或predugovor，以及资金来自合法来源的证明：工资单、美国房产出售凭证、显示转账前资金的券商对账单。在电汇前备齐。第二，电汇附言。在附言中写明房产地址、合同日期和卖方姓名。这能避免收款行因额外核查而扣留资金。 美国一侧的电汇费高于欧洲：汇出行通常收35至50美元，塞尔维亚一侧再加一小笔。对一笔500,000欧元的转账，这是零头。对多笔较小转账，就会累积起来。
美国人倾向于居住和购买的地方
贝尔格莱德的美国大使馆位于Vracar的Kneza Milosa街。长期搬迁的美国人倾向于住在使馆二十分钟车程内：Vracar本身、Dorcol、Senjak以及Dedinje的东坡。子女就读贝尔格莱德国际学校或Chartwell的家庭偏向Senjak和Dedinje下坡，学校就在那一带。较年轻的专业买家和远程工作者偏好Dorcol、Stari Grad和Belgrade Waterfront，看中咖啡馆和餐厅的密度。 诺维萨德没有美国领事馆，也没有美国学校。在诺维萨德置业的美国人通常是退休人士、远程工作者，或通过家庭或事业与该城有关联的买家。代价的另一面是：相似品质的公寓价格大约是贝尔格莱德的一半，城市更安静、极宜步行，遇到行政事务时驱车90分钟可回到贝尔格莱德使馆。 至于度假屋，Zlatibor凭借滑雪与避暑兼得吸引了一些美国人兴趣。Fruska Gora和Sumadija的葡萄园则吸引更小众、更特定的买家群，通常是有塞尔维亚血统或葡萄酒背景的美国人。
给美国买家的实务提示
如果你不会塞尔维亚语，公证预约时需要宣誓法庭翻译。每次出席预算150至250欧元。英塞翻译在贝尔格莱德和诺维萨德很容易找到。其他任何语种的法庭认证翻译也有，但费用更高。 来自美国的授权书在塞尔维亚房产交易中完全可用。授权书需在美国公证、在相关州务卿处办理海牙认证（州一级，而非联邦），并由塞尔维亚法庭翻译译为塞尔维亚语。多数美国买家至少在地籍登记环节使用授权书，免得为此飞回来。 买塞尔维亚房产不影响选民登记和美国税务居民身份。买一套塞尔维亚公寓不会让你成为塞尔维亚税务居民。每年在塞尔维亚停留超过183天，或把生活重心迁过去，才会。在二者之一发生之前，你仍仅是美国税务居民。
美国买家常见问题
- 美国公民可以在塞尔维亚购房吗？
- 可以。美国公民享有完整对等权利，可以本人名义直接拥有公寓、住宅和商业房产。适用规则与欧盟买家相同。只有农业用地需要塞尔维亚有限责任公司（DOO）架构。
- 美国公民对塞尔维亚租金收入会被双重征税吗？
- 就现金而言，通常不会。塞尔维亚对租金收入按毛额20%征税（扣除标准抵扣后实际约15%）。美国也在你的1040表上对同一收入征税，但1116表上的外国税收抵免通常抵消美国税单。复杂之处在于申报，而非现金结果。由于没有美塞税收协定，你不能依赖协定的优惠税率；外国税收抵免是唯一的减免。
- 十年资本利得免税对美国卖家有帮助吗？
- 只在塞尔维亚一侧有。持有满十年后，塞尔维亚对全部资本利得免税。美国仍在你的美国申报上对全部利得征收15%至23.8%，含净投资收益税。由于塞尔维亚不征收可供抵免的税款，没有任何东西可抵消美国税单。若你出于传承或长持目的购买，请据此规划。
- 我应该通过美国LLC购买塞尔维亚公寓吗？
- 对自住或单套出租房产而言，不应该。一家美国LLC持有塞尔维亚房产会在两国都制造申报复杂性，却没有实质税务收益。塞尔维亚银行出于反洗钱考虑不愿为外国LLC业主开户。个人持有更简单，对多数美国买家也更有效。对多套房产组合或商业地产，请咨询做过塞尔维亚交易的美国税务会计。
- 塞尔维亚银行账户上的FATCA申报是什么？
- 每家塞尔维亚银行都通过塞尔维亚税务总局向美国财政部报告美国账户持有人信息。你在开户时签署W-9，余额每年上报。另外，如果你的外国账户合计在一年中任一时点超过10,000美元，你必须在每年4月15日前提交FBAR（FinCEN 114表）。8938表在更高阈值时随1040附交。漏报的罚则相当可观。
- 作为美国公民，我能在塞尔维亚拿到按揭吗？
- 没有塞尔维亚居留的话很少能。没有塞尔维亚居留许可的美国公民极少符合塞尔维亚按揭条件；银行没有干净的途径评估美国收入，且按揭账户上的FATCA申报会制造行政摩擦。多数美国买家全款付清。持有临时居留并在塞尔维亚就业的美国公民，有时可逐案从Banca Intesa或Raiffeisen取得按揭。
- 我需要飞到塞尔维亚才能完成房产成交吗？
- 不需要。一份经美国公证并办理海牙认证的授权书，可让塞尔维亚律师代你签署合同、出席公证并办理过户登记。多数美国买家来一次看房并签predugovor，之后用授权书处理主合同和成交。海牙认证在出具州的州务卿处办理，而非联邦政府。
- 我如何把购房款从美国银行汇到塞尔维亚？
- 从你的美国银行向塞尔维亚收款行（Banca Intesa、Raiffeisen、OTP或UniCredit）办理标准SWIFT国际电汇，以欧元或美元计。转账一至三个工作日清算。美国一侧的电汇费为35至50美元。在电汇前备好买卖合同和资金来源文件；塞尔维亚银行两者都会要。