过去三年，阿联酋买家是塞尔维亚房产中增长最快的高端买家群。购买活动集中在市场顶端：Belgrade Waterfront顶层公寓、Dedinje别墅、诺维萨德多瑙河沿岸的高端房产，以及流入Zlatibor豪华木屋和Fruska Gora葡萄园庄园的较小但在增长的流量。买家画像一向稳定：阿联酋家族办公室、迪拜的企业主，以及阿联酋资深居民专业人士（往往是来自印度、巴基斯坦、黎凡特或英国的外籍人士），把部分在阿联酋积累的财富配置到欧洲房地产。塞尔维亚吸引这一群体，因为相比西欧城市价值突出、无申根入境要求，且贝尔格莱德-迪拜直飞每日运营。 法律和实务两侧都很顺。对等原则到位，阿联酋-塞尔维亚税收协定生效，来自主要阿联酋银行的SWIFT结算快速干净，阿联酋护照持有人可免签入境塞尔维亚、在任意180天窗口内停留最多90天。对阿联酋来源资金，塞尔维亚收款行的KYC流程很直接，Emirates NBD、ADCB、FAB和Mashreq在财富来源核查中都能常规通过。阿联酋买家的主要实务考量是全款购买模式（多数购买是全款而非融资）、家族办公室架构问题，以及在个人持有与结构化载体之间的选择。
对等原则与所有权权利
阿联酋公民符合塞尔维亚的对等规则。阿联酋允许塞尔维亚公民在指定的永久产权区域（迪拜、阿布扎比和沙迦的特定区域）拥有不动产，塞尔维亚司法部已确认对阿联酋买家的对等关系。阿联酋公民可以本人名义直接拥有塞尔维亚公寓、住宅、商业楼和建筑用地，并完整登记于地籍簿。农业用地需要塞尔维亚DOO架构，与每位非欧盟买家相同。 对等关系确认申请费用约17欧元，在司法部办理周期大约两周。你的律师将其作为常规步骤提交。 阿联酋公证授权书经阿联酋外交与国际合作部认证、经塞尔维亚驻阿布扎比使馆或阿联酋驻贝尔格莱德使馆认证，并由塞尔维亚法庭翻译翻译后，在塞尔维亚可用。整体周期通常两到四周。许多阿联酋买家使用授权书处理成交步骤，以免多次飞行。
阿联酋-塞尔维亚税收协定
阿联酋-塞尔维亚避免双重征税协定自2014年生效。它覆盖个人所得税、企业所得税和资本利得。阿联酋是塞尔维亚64个协定伙伴之一。 对阿联酋买家，税务状况格外有利。阿联酋对阿联酋税务居民个人不征个人所得税，包括对外国来源租金收入或资本利得不征税。塞尔维亚对塞尔维亚来源租金收入按毛额20%征税（扣除标准抵扣后实际约15%），对非居民的资本利得征收20%，持有满十年后降至零。 按协定，塞尔维亚保留对塞尔维亚房产收入和利得的征税权，但阿联酋一侧不另征税。对阿联酋居民买家的净结果：塞尔维亚租金收入仅在塞尔维亚按实际15%征税，资本利得仅在塞尔维亚对非居民按20%征税（含十年免税）。没有阿联酋申报的复杂性。 对阿联酋居民的外籍买家（持印度、巴基斯坦、英国、埃及或其他护照、居住在阿联酋者），税务状况取决于母国税务居民规则。阿联酋税务居民身份一般要求每年在阿联酋183天并持有居留签证。买家在假定适用协定优惠前，应先确认阿联酋税务居民身份。 阿联酋于2023年6月对利润超过375,000迪拉姆的企业引入9%的联邦企业税。这影响阿联酋公司，而非个人买家，不改变个人房产收入的协定处理。
银行业务与来自阿联酋银行的SWIFT
主要阿联酋银行（Emirates NBD、First Abu Dhabi Bank、Abu Dhabi Commercial Bank、Mashreq、Dubai Islamic Bank、Commercial Bank of Dubai、RAK Bank）都与塞尔维亚收款行建立了代理行关系。从阿联酋向Banca Intesa、Raiffeisen Banka、OTP或UniCredit的SWIFT转账，欧元转账一至两个工作日清算，通过SWIFT网络的迪拉姆兑欧元换汇为一至三个工作日。 阿联酋银行的电汇费为每笔75至200迪拉姆（约20至55美元），汇出端收取，塞尔维亚收款端费用极小。对七位数购买而言，这是零头。 塞尔维亚收款行的资金来源文件属标准，但对阿联酋买家是常规。银行要求买卖合同、一份显示购房资金的阿联酋银行对账单，以及资金如何积累的证据（工资单、经营收入、此前房产出售文件、继承或家族财富文件）。阿联酋来源资金在所有主要塞尔维亚银行都能顺畅通过KYC。政治公众人物（阿联酋统治家族成员、政府官员及其亲属）面临加强筛查，但一般在四到六周内通过。 许多阿联酋买家还使用迪拜的财富管理机构或家族办公室银行部门（Emirates NBD Private Banking、FAB Private、Mashreq Gold、ADCB Excellency）来协调转账。这些私人银行关系顺滑了文件流转，并常主动处理塞尔维亚对手方核查。
家族办公室与公司购买模式
阿联酋在塞尔维亚的相当一部分购买通过结构化载体而非个人持有。常见架构： 一家阿联酋控股公司（迪拜国际金融中心DIFC或阿布扎比全球市场ADGM实体）拥有一家持有该房产的塞尔维亚DOO。这适用于商业地产、多套房产组合，以及任何意图作家族办公室持有而非个人使用的购买。设立比个人持有更繁琐，但提供治理灵活性、继承筹划优势，以及与委托人个人资产的清晰隔离。 通过塞尔维亚DOO子公司直接以阿联酋公司购买塞尔维亚房产。塞尔维亚DOO拥有该房产；阿联酋母公司拥有该DOO。两个辖区都需年度申报。适合已为其他业务设有阿联酋公司架构的买家。 自住、第二居所或单套房产持有的个人持有。这是最简单的架构，也是Yelen级别阿联酋买家最常见的。继承通过塞尔维亚或国际遗嘱处理；基于伊斯兰教法的阿联酋继承不自动适用于境外房产，尽管阿联酋联邦法给予非穆斯林居民选择母国继承法的权利。 对阿联酋穆斯林买家，符合伊斯兰教法与传统融资安排之间的选择在塞尔维亚层面很少出现，因为多数购买是全款。若需符合教法的按揭架构，请在构建塞尔维亚交易前与迪拜的伊斯兰金融专家合作。塞尔维亚银行不直接提供符合教法的按揭。
阿联酋买家倾向于居住和购买的地方
Belgrade Waterfront是阿联酋买家的主流目的地，尤其是Sava Tower、BW Quartet、Q Tower和更新建筑的顶层及顶层公寓。配套（礼宾、健身房、泳池、停车、河景）以及该项目与Eagle Hills（阿布扎比开发商）的关联，使其成为阿联酋买家最熟悉的入口。Belgrade Waterfront高端单元价格为每平方米6,000至12,000欧元，顶层单元溢价最高。 Dedinje是第二大阿联酋目的地，尤其供想要带花园和泳池的独立别墅的买家。Dedinje的拎包入住别墅视面积、状况和地块为300万至800万欧元。几家贝尔格莱德开发商如今专门为海湾买家市场建造新的Dedinje别墅，装修和配套针对该细分市场量身定制。 诺维萨德吸引一个较小但在增长的阿联酋群体，购买多瑙河临河或Petrovaradin景观的高端房产，常作为贝尔格莱德的更安静替代。同等品质下价格约为Dedinje的一半。 Zlatibor豪华木屋和Fruska Gora葡萄园庄园吸引一个较小的第二居所群体，通常是已在贝尔格莱德立足、想要一处山地或酒乡第二居所的买家。 常见模式：迪拜的阿联酋家族办公室购入一套Belgrade Waterfront顶层公寓（150万至300万欧元）和一栋Dedinje别墅（300万至600万欧元），作为成对的贝尔格莱德据点。阿联酋居民的印度或巴基斯坦专业人士买一套600,000至150万欧元的Belgrade Waterfront公寓作为欧洲据点房产。带孩子的阿联酋家庭买一栋Dedinje别墅供暑期迁居，孩子在暑期学期就读贝尔格莱德的一所国际学校。
给阿联酋买家的实务提示
阿联酋护照可免签入境塞尔维亚，在任意180天滚动窗口内停留最多90天，与西欧、北美和澳大利亚护照相同。持非阿联酋护照的阿联酋居民遵循其发照国的规则（印度、巴基斯坦、埃及、孟加拉国及其他若干南亚和非洲护照赴塞需要签证或电子签；英国、美国、欧盟护照则不需要）。订票前先核实。 阿塞法庭翻译在贝尔格莱德有，但不如英语或俄语常见。多数阿联酋买家交易在公证处以英语为工作语言，可应请求提供阿拉伯语翻译。阿拉伯语翻译的公证预约预算为每次200至350欧元。许多服务海湾市场的贝尔格莱德律师本人英语流利，并已建立翻译合作关系。 阿联酋授权书需经阿联酋外交与国际合作部（MOFAIC）和相关塞尔维亚外交使团双重认证。流程比欧盟海牙认证更长（两到四周对比欧盟国家的一到两周），请据此规划。一些聚焦海湾买家的贝尔格莱德律所提供协调式授权书处理服务，打理认证链条的两端。 穆斯林买家的伊斯兰教法继承筹划需特别注意。阿联酋联邦法（2022年第41号联邦法令）给予非穆斯林阿联酋居民对阿联酋资产适用母国继承法的选择权，但对穆斯林居民，除非采用特定架构，否则适用伊斯兰教法规则。塞尔维亚对境内房产的继承遵循塞尔维亚法并承认外国遗嘱，因此一份仅覆盖塞尔维亚房产的塞尔维亚法遗嘱，能对塞尔维亚继承结果给予更直接的掌控。对较大遗产，请与阿联酋遗产规划律师和塞尔维亚继承律师同时合作。 直飞：Emirates和FlyDubai均运营迪拜至贝尔格莱德的每日航线，飞行时间约五个半小时。Air Serbia运营贝尔格莱德至迪拜的每日航班。Etihad运营阿布扎比至贝尔格莱德。这是塞尔维亚与任何海湾目的地之间最佳的连通之一。
阿联酋买家常见问题
- 阿联酋公民可以在塞尔维亚购房吗？
- 可以。阿联酋-塞尔维亚对等关系到位，阿联酋公民可以本人名义直接拥有塞尔维亚公寓、住宅和商业房产。阿联酋是塞尔维亚成熟的高端买家来源国之一，尤其在Belgrade Waterfront和Dedinje。无特别许可，无最低投资要求。农业用地需要塞尔维亚DOO架构。
- 阿联酋-塞尔维亚税收协定覆盖房产收入吗？
- 覆盖。协定自2014年生效，涵盖个人所得税、企业所得税和资本利得。对阿联酋税务居民买家，实际税务状况格外有利：阿联酋对外国来源租金收入或资本利得不征个人所得税，因此塞尔维亚房产收入仅在塞尔维亚征税（租金实际15%，非居民利得20%含十年免税）。对阿联酋税务居民个人业主，没有阿联酋申报的复杂性。
- 阿联酋护照持有人入境塞尔维亚需要签证吗？
- 不需要。阿联酋护照可免签入境塞尔维亚，在任意180天滚动窗口内停留最多90天。沙特、卡塔尔、科威特、巴林和阿曼护照同样适用。持非海湾护照的阿联酋居民遵循其发照国规则：英国、欧盟、美国和加拿大护照不需要塞尔维亚签证；印度、巴基斯坦、埃及及其他若干护照则需要签证或电子签。
- 我如何为购房从阿联酋银行向塞尔维亚转账？
- 从Emirates NBD、First Abu Dhabi Bank、ADCB、Mashreq、Dubai Islamic Bank或任何其他主要阿联酋银行向你的塞尔维亚收款行（Banca Intesa、Raiffeisen Banka、OTP、UniCredit）办理标准SWIFT国际电汇。欧元转账一至两个工作日清算，迪拉姆兑欧元换汇为一至三个工作日。阿联酋一侧的电汇费为每笔75至200迪拉姆。需要资金来源文件：买卖合同、一份阿联酋银行对账单，以及资金如何积累的证据。阿联酋来源资金在所有主要塞尔维亚银行都能顺畅通过KYC。
- 我应该通过阿联酋公司还是以个人名义购买塞尔维亚房产？
- 对单套自住房或第二居所，个人名义更简单，对多数阿联酋买家都适用。对多套房产组合、商业地产或家族办公室持有，结构化载体（通常是阿联酋控股公司拥有一家持有房产的塞尔维亚DOO）提供治理灵活性和继承筹划优势，两个辖区都需年度申报。选择取决于组合规模、家庭结构和既有阿联酋公司安排。任何结构化购买都请与塞尔维亚律师和阿联酋公司法律顾问同时合作。
- 阿联酋买家倾向于住在和买在贝尔格莱德哪里？
- Belgrade Waterfront是阿联酋买家的主流目的地，尤其是Sava Tower、BW Quartet和Q Tower的顶层及顶层公寓（高端单元每平方米6,000至12,000欧元）。Dedinje是第二大目的地，供带花园和泳池的独立别墅（拎包入住300万至800万欧元）。诺维萨德吸引一个较小群体购买高端多瑙河临河房产。Zlatibor和Fruska Gora吸引已在贝尔格莱德立足的第二居所买家。
- 伊斯兰教法继承会适用于穆斯林阿联酋公民拥有的塞尔维亚房产吗？
- 不自动适用。塞尔维亚继承法管辖塞尔维亚境内房产并承认外国遗嘱。在没有特定规划的情况下，外国业主去世时适用塞尔维亚法定继承规则（并非基于伊斯兰教法）。阿联酋联邦法给予非穆斯林居民对阿联酋资产适用母国法的选择权；对穆斯林居民，除非另行架构，否则伊斯兰教法规则适用于阿联酋资产。为掌控塞尔维亚继承结果，请准备一份覆盖塞尔维亚房产、在塞尔维亚公证人面前签署的塞尔维亚法遗嘱。就完整的跨境图景，请与阿联酋遗产规划律师协调。
- 阿联酋与塞尔维亚之间有直飞航班吗？
- 有，每日航班。Emirates和FlyDubai运营迪拜至贝尔格莱德的每日航线，飞行时间约五个半小时。Air Serbia运营贝尔格莱德至迪拜的每日航班。Etihad运营阿布扎比至贝尔格莱德。贝尔格莱德-迪拜走廊是服务最好的海湾-巴尔干连接之一，三家酋长国航司加Air Serbia每日有多个选择。