Краткосрочная аренда квартиры в Белграде (пребывание до 30 дней, типичная модель Airbnb) легальна, но регулируется. Хозяева обязаны зарегистрировать деятельность как индивидуальный предприниматель или компания, получить свидетельство о категоризации (kategorizacija) в городском секретариате, собирать туристический налог (boravišna taksa) с каждого гостя и ежемесячно отчитываться перед городом. Нелегальная работа грозит штрафами от туристической инспекции и закрытием аккаунта платформами, которые теперь делятся данными с сербской налоговой. Настройка занимает 4–8 недель от начала до конца при последовательном выполнении и стоит около 300–600 евро пошлин плюс текущие налоги и отчётность. После регистрации квартира легально на платформах, доход на чистой налоговой основе, а объект квалифицируется как категоризированное средство размещения для перечисления туристического налога.
- 1
Выберите правовую форму: индивидуальный предприниматель или DOO
Иностранное физическое лицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (preduzetnik) в Сербии и вести аренду на своё имя, с более простым режимом фиксированного налога (paušalni porez, паушальный налог), доступным для операций с малым оборотом. DOO подходит для более крупных операций или тех, кому нужна ограниченная ответственность. Путь индивидуального предпринимателя — самый быстрый и дешёвый для одной квартиры.
- 2
Зарегистрируйте бизнес в APR
Для индивидуального предпринимателя (preduzetnik) подайте документы в APR (Agencija za privredne registre, apr.gov.rs), используя код деятельности 55.20 (краткосрочное и иное размещение на отдых). Пошлина APR — около 1 500 динаров (13 евро), регистрация занимает 1–3 рабочих дня. Налоговое управление уведомляется автоматически.
- 3
Зарегистрируйтесь в режиме фиксированного налога, если подходите
Большинство хозяев одной квартиры подпадают под paušalni porez (фиксированный налог), при котором Налоговое управление назначает ежемесячную сумму налога исходя из кода деятельности, локации и вместимости, вместо обложения фактического дохода. Подайте заявление в Налоговое управление в течение 15 дней после регистрации бизнеса. Фиксированный налог для одной белградской квартиры под краткосрочную аренду обычно составляет 150–400 евро в месяц.
- 4
Подайте на свидетельство о категоризации в городском секретариате
Секретариат по экономике города Белграда (Sekretarijat za privredu) выдаёт свидетельство о категоризации (rešenje o kategorizaciji) для краткосрочного размещения. Подайте заявление с: выпиской из кадастра или договором аренды на квартиру, согласием по общему имуществу здания, где этого требуют правила дома, планом помещения, фотографиями и регистрацией бизнеса. Пошлины — около 5 000–10 000 динаров (43–86 евро).
- 5
Пройдите проверку
Инспектор из секретариата приезжает в квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует минимальным стандартам для запрашиваемой звёздности (базовые требования включают горячую воду, исправный санузел, дымовой датчик, огнетушитель, рабочую кухню, если объект позиционируется с самообслуживанием, и понятные пути эвакуации). Проверки обычно проходят в течение 2–4 недель после подачи. Сопроводите инспектора в квартиру лично.
- 6
Зарегистрируйте квартиру в системе e-Turista
После категоризации зарегистрируйте квартиру в центральной платформе e-Turista (eturista.gov.rs) — национальном реестре категоризированных средств размещения. На этой платформе вы регистрируете гостей, рассчитываете туристический налог и подаёте ежемесячные отчёты. Регистрация бесплатна и занимает 1–2 рабочих дня.
- 7
Собирайте и перечисляйте туристический налог (boravišna taksa)
Начисляйте каждому гостю туристический налог за ночь (в 2026 году — примерно 120–180 динаров на гостя за ночь в Белграде, около 1–1,50 евро). Собирайте при заселении или включайте в цену на платформе. Перечисляйте ежемесячно городу Белграду через e-Turista до 5-го числа следующего месяца вместе с отчётом по гостям-ночам.
- 8
Регистрируйте каждого гостя в течение 24 часов после заселения
Каждый гость, иностранный и местный, должен быть зарегистрирован в местной полиции через платформу eTurista в течение 24 часов после заселения. Платформа одновременно автоматизирует подачу в полицию и расчёт туристического налога. Несвоевременная регистрация — самая частая причина штрафов от инспекции.
- 9
Подавайте годовую финансовую отчётность
Индивидуальные предприниматели на режиме фиксированного налога подают простую годовую декларацию. Индивидуальные предприниматели на режиме фактического дохода и все DOO подают полную годовую финансовую отчётность в APR до 30 июня каждого года за предыдущий календарный год. Бухгалтерские услуги для одной квартиры стоят 50–150 евро в месяц.
Практические заметки
- Проверьте правила дома (kućni red) до регистрации. Во многих белградских домах есть товарищества жильцов, ограничивающие краткосрочную аренду, и это ограничение юридически исполнимо. Жалоба соседей в инспекцию — частая причина принудительного закрытия.
- Платформы (Airbnb, Booking, Vrbo) теперь делятся данными о хозяевах и доходах с сербским Налоговым управлением по двусторонним соглашениям об обмене данными. Работа в обход учёта в 2026 году гораздо рискованнее, чем три года назад.
- Ставка туристического налога меняется ежегодно; уточняйте текущую ставку на сайте Sekretarijat za privredu города Белграда в начале каждого года.
- Для операций с более высоким оборотом (примерно свыше 6 миллионов динаров выручки в год) режим фиксированного налога закрыт, и вы переходите на налогообложение по фактическому доходу с регистрацией по НДС. На этом этапе DOO обычно осмысленнее, чем индивидуальный предприниматель.
- Иностранные собственники могут передать всю операцию управляющей компании. В Белграде работает 30–40 активных управляющих, обслуживающих краткосрочную аренду иностранцев; их комиссия составляет 15–25 процентов от валовой выручки.