Кадастр недвижимости (Katastar nepokretnosti), который ведёт Республиканское геодезическое управление (RGZ), — это официальный реестр каждого участка и здания в Сербии. Пока новое право собственности не внесено в кадастр, покупатель держит договорное право на собственность, но ещё не является зарегистрированным собственником. Банки не принимают объект как залог, покупатель не может перепродать, а осмотрительный арендатор не подпишет долгий договор аренды. С декабря 2025 года кадастр работает через новую цифровую платформу. Граждане больше не могут подавать документы напрямую в окна кадастра. Любой переход прав теперь идёт через лицензированного нотариуса (javni beležnik, публичный нотариус) или лицензированную геодезическую организацию (geodetska organizacija), которая передаёт дело в электронном виде. Законодательные сроки — 5 рабочих дней для простых случаев и 15 рабочих дней для обычных переходов; на практике регистрация обычно занимает 15–30 рабочих дней.
- 1
Заключите и заверьте договор купли-продажи
Договор купли-продажи (kupoprodajni ugovor) должен быть подписан и удостоверен у сербского нотариуса. Нотариус проверяет личности, зачитывает договор вслух на сербском, подтверждает, что обе стороны его понимают, и проставляет на договоре отметку об удостоверении (solemnizacija). Это предпосылка для любой подачи в кадастр.
- 2
Убедитесь, что продавец уплатил все налоги на недвижимость
Кадастр зарегистрирует нового собственника в любом случае, но покупателю нужна чистая налоговая история. Попросите продавца предоставить актуальную potvrda o izmirenim poreskim obavezama (справку об уплаченных налоговых обязательствах) из местной муниципальной налоговой. Это избавляет от неожиданных взысканий позже.
- 3
Подтвердите взаимность для иностранного покупателя
Для иностранных покупателей юрист подаёт запрос на подтверждение взаимности в Министерство юстиции Сербии, прежде чем кадастр примет нового собственника. Пошлина — около 2 000 динаров (17 евро), срок — примерно две недели. Подтверждение должно быть в деле до регистрации.
- 4
Передайте дело нотариусу для электронной подачи
Нотариус подаёт в кадастр в электронном виде нотариально заверенный договор, подтверждение взаимности, удостоверение и PIB покупателя, удостоверение продавца, подтверждения внесения задатка и окончательного платежа и лист недвижимости (list nepokretnosti). Нотариус использует свою квалифицированную электронную подпись; сами вы ничего напрямую не подаёте.
- 5
Оплатите пошлину за регистрацию в кадастре
Пошлина за регистрацию в кадастре для стандартного жилого объекта составляет около 50–100 евро (4 000–8 000 динаров). Сложные участки, многоквартирные здания или коммерческие регистрации могут стоить несколько сотен евро. Нотариус собирает пошлину при закрытии сделки и платит её в RGZ.
- 6
Получите временное подтверждение
Нотариус выдаёт подтверждение того, что регистрация в процессе (potvrda da je upis u toku), в течение нескольких дней после подачи. Этот документ — практическое доказательство позиции покупателя до завершения полной регистрации. Его достаточно для переоформления коммунальных услуг, регистрации адреса в полиции и большинства административных нужд.
- 7
Дождитесь решения кадастра
По закону RGZ действует в течение 5 рабочих дней для простых приоритетных случаев и 15 рабочих дней для обычных переходов. На практике регистрация обычно занимает 15–30 рабочих дней с момента подачи. Решение (rešenje) направляется в электронном виде нотариусу и покупателю через портал eRGZ.
- 8
Поднимите новый лист недвижимости
Когда rešenje станет окончательным, поднимите свежий list nepokretnosti с rgz.gov.rs, чтобы убедиться, что ваше имя значится как зарегистрированный собственник с правильной долей. Любой может поднять эту выписку онлайн по любому объекту; проверьте, что нет неожиданных обременений или более ранних записей впереди вашей регистрации.
Практические заметки
- Незавершённую регистрацию может оспорить конкурирующая подача по тому же объекту. Чтобы это предотвратить, нотариус обычно подаёт документы в течение часов после подписания договора — это одна из причин, по которой в декабре 2025 года ввели цифровую платформу.
- Если RGZ отказывает в регистрации (редко для чистых дел), нотариус получает решение с указанием недостающего элемента. Большинство отказов связаны с техническими вопросами, такими как отсутствие апостиля на подтверждении взаимности или опечатка в номере участка, и устранимы за несколько дней.
- Для унаследованной недвижимости регистрация проводится по завершении наследственного производства (ostavinski postupak) нотариусом, ведущим наследственное дело, а не как отдельная подача.
- Регистрация ипотеки проводится так же: кредитор подаёт ипотечный документ через нотариуса. Ипотека, зарегистрированная раньше перехода права собственности, заблокировала бы сделку, поэтому юрист поднимает выписку непосредственно перед подписанием.
- Кадастровое дело публично. Любой может бесплатно посмотреть собственника, размер участка, ипотеки и сервитуты по любому сербскому объекту на rgz.gov.rs.