Налоги на недвижимость в Сербии

По западноевропейским меркам налоги на недвижимость в Сербии остаются относительно лёгкими. Основные позиции при покупке простые. Ежегодный счёт прогрессивный, но предсказуемый. Налог на прирост капитала после десяти лет владения обнуляется. Сложности возникают на уровне практики: кто что подаёт, кто платит налоговой и есть ли у вашей страны действующее соглашение с Сербией.

Это руководство охватывает четыре момента, когда возникают налоги: при покупке, во время владения, при сдаче в аренду и при продаже. Это не юридическая консультация; для конкретного случая разбирайтесь с сербским бухгалтером или налоговым юристом.

При покупке

При покупке возможны два налога, и вы платите один из них, никогда оба.

Налог на переход права (вторичный рынок)

Налог на переход права применяется к перепродаже. Ставка — 2,5 процента. По сербскому закону формальным плательщиком является продавец, но по рыночной практике договор почти всегда возлагает уплату на покупателя. Торг по этому пункту — первый налоговый разговор в любой сделке.

База налога — цена договора или оценочная рыночная стоимость по версии налоговой, в зависимости от того, что выше. Налоговая вправе отклонить указанную в договоре цену, если считает её ниже рыночной, и иногда так и делает. Это одна из причин, по которой в договоре не указывают заниженную цену: низкая цифра провоцирует переоценку.

Подача происходит автоматически. С 2014 года нотариус обязан направить подписанный договор в местную налоговую в течение 24 часов после подписания. Покупатель (или продавец, по условиям договора) платит в течение 15 дней после получения решения с расчётом.

НДС (новостройки)

При покупке нового объекта напрямую у застройщика, зарегистрированного как плательщик НДС, вместо налога на переход права применяется НДС. Эти налоги не суммируются. Ставка — 10 процентов на жилую часть объекта.

Два момента, на которые стоит обратить внимание:

• Пристроенные гаражи, машино-места и любые коммерческие помещения в том же здании облагаются по 20 процентов, а не по 10. Застройщики, как правило, выделяют их в договоре отдельной строкой.
• В Сербии есть возврат НДС для первых покупателей — до 40 м² на самого покупателя плюс 15 м² на каждого дополнительного члена семьи. Право на возврат ограничено гражданами Сербии с постоянным местом жительства в стране. Для нашей аудитории это правило надо повторить дважды: иностранцы возврат НДС получить не могут, сколько бы лет они в Сербии ни прожили.

В период владения

Ежегодный налог на недвижимость прогрессивный, ставка растёт по четырём шкалам в зависимости от оценочной стоимости. Ниже — потолки, установленные законом; конкретную ставку в этих пределах каждый муниципалитет определяет решением, которое принимается до 30 ноября на следующий налоговый год.

• До 10 миллионов динаров оценочной стоимости (примерно 85 000 евро): до 0,4 процента
• 10–25 миллионов динаров (примерно 85 000–213 000 евро): налог по первой ступени плюс до 0,6 процента на превышение
• 25–50 миллионов динаров (примерно 213 000–425 000 евро): налог по первым двум ступеням плюс до 1 процента на превышение
• Свыше 50 миллионов динаров (свыше примерно 425 000 евро): налог по первым трём ступеням плюс до 2 процентов на превышение

Прогрессия предельная, а не плоская. По объекту с оценкой 30 миллионов динаров платится 0,4 процента с первых 10 миллионов, 0,6 процента со следующих 15 и 1 процент с последних 5, а затем эти суммы складываются. Считает налоговая; вы получаете ежегодное решение.

База налога — кадастровая оценка, которую устанавливает муниципалитет. Каждая единица местного самоуправления делит свою территорию минимум на четыре зоны и публикует среднюю цену за квадратный метр по каждой зоне по сделкам за первые девять месяцев текущего года. Оценочная стоимость равна зональной цене, умноженной на полезную площадь, с амортизационной скидкой до 40 процентов для старых построек.

Переоценка проходит ежегодно. Кадастровые оценки в быстрорастущих районах отстают от рынка на пару лет, а на падающем рынке, наоборот, обгоняют рынок вниз, поэтому оценочная стоимость обычно отличается от цены, которую вы заплатили.

Скидка для основного жилья

Если вы зарегистрировали в объекте место жительства, вы получаете скидку 50 процентов на ежегодный налог, с потолком 20 000 динаров (примерно 170 евро) в год. Скидка действует независимо от стоимости объекта и гражданства, пока ваше место жительства официально зарегистрировано по этому адресу.

Прочие льготы

Общей льготы для пожилых нет. Общей льготы для туристического использования нет. Передача внутри семьи (родитель — ребёнку, супруг — супругу) освобождена и от налога на переход права, и от налога на прирост капитала.

При сдаче в аренду

Доход от аренды сербской недвижимости облагается налогом в Сербии независимо от того, где вы налоговый резидент. Поправки 2023 года в Закон о налоге на доходы физических лиц упростили правила для физлиц:

• Базовая ставка — 20 процентов на доход от аренды.
• Автоматически применяется стандартный вычет в размере 25 процентов от валового дохода. Эффективная ставка получается около 15 процентов от валовой выручки.
• Вместо стандартного вычета можно подтверждённые расходы (ремонт, амортизация, агентские) — если они превышают стандартный вычет. На практике стандартный вычет проще, и большинство иностранных арендодателей выбирают его.

При краткосрочной сдаче туристам действует дополнительный местный сбор (boravišna taksa) около 100–200 динаров с гостя за ночь, который собирается с гостя и перечисляется собственником или платформой.

Если вы сдаёте через Airbnb, Booking.com и подобные платформы, с 2025 года они автоматически удерживают 20-процентный налог и перечисляют его в сербскую налоговую по правилам отчётности, эквивалентным DAC7. Ежегодную декларацию вам всё равно подавать.

При продаже

Налог на прирост капитала применяется к разнице между ценой покупки и ценой продажи.

• Резиденты Сербии платят 15 процентов с прироста.
• Нерезиденты платят 20 процентов с прироста, если только соглашение об избежании двойного налогообложения между Сербией и страной вашего резидентства не устанавливает более низкую ставку.

Освобождение после десяти лет

После десяти непрерывных лет владения прирост полностью освобождается от налога. Для долгосрочных собственников это самое полезное правило: продержите объект дольше десятилетнего рубежа, и вся переоценка ваша.

Реинвестирование (90 дней)

Если вы продаёте объект и в течение 90 дней вкладываете выручку в другое жильё, решающее жилищный вопрос для вас или близких членов семьи, прирост в реинвестированной части освобождается. Норма рассчитана на тех, кто меняет основное место жительства, а не на инвесторов. 90 дней отсчитываются строго.

Затратная база

Облагаемый прирост — это цена продажи минус индексированная стоимость приобретения минус подтверждённые сопутствующие расходы (налог на переход права, нотариус, юрист). Индексация считается по индексу потребительских цен между датой покупки и датой продажи. Расходы на ремонт и улучшения из прироста, как правило, не вычитаются, даже при полном комплекте чеков. По сравнению со многими режимами в ЕС это ограничение, и знать о нём стоит, если планируется серьёзная реконструкция.

Это же ещё одна причина, почему важна указанная в договоре цена покупки. Заниженная цифра уменьшает счёт продавца сегодня, но повышает каждый будущий счёт по приросту капитала при перепродаже.

Налоговое резидентство, коротко

Вы становитесь налоговым резидентом Сербии, если выполнено хотя бы одно из условий:

• Вы провели в Сербии не менее 183 дней за любые 12 месяцев, начинающихся или заканчивающихся в налоговом году. Дни могут быть подряд или вразброс.
• Ваш «центр жизненных интересов» (личные и экономические связи) — в Сербии.
• У вас в Сербии есть домициль или зарегистрированное постоянное место жительства.

Резиденты платят налог на мировой доход. Нерезиденты платят только с дохода сербского происхождения, что включает доход от аренды сербского объекта и прирост от его продажи.

У Сербии действует 64 соглашения об избежании двойного налогообложения. Основные западноевропейские страны, откуда идут покупатели, все охвачены: Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды, Швейцария, Италия, Испания, Австрия, Бельгия, Швеция, Дания, Норвегия, Финляндия, Ирландия. Также ОАЭ, Канада, Россия и Китай.

Заметное исключение — США. Действующего соглашения между США и Сербией нет, как нет и соглашения о социальном обеспечении. Гражданам и резидентам США, покупающим в Сербии, надо планировать с поправкой на это. FATCA (Закон о налоговой отчётности по зарубежным счетам) по-прежнему применяется, а вот защиты от двойного налогообложения по соглашению нет.

Как иностранец на самом деле платит

Административная сторона как раз и сбивает с толку большинство новых иностранных собственников.

Нужен сербский налоговый номер

Прежде чем вы сможете платить какие-либо сербские налоги, налоговая должна выдать вам идентификатор. У граждан есть JMBG (единый персональный номер). Иностранцам выдают отдельный идентификатор по заявлению в местной налоговой. Адвокат или бухгалтер подаёт за это заявление в рамках документов по сделке.

Квартальные платежи

Ежегодный налог на недвижимость платится четырьмя равными квартальными платежами:

• 15 февраля
• 15 мая
• 15 августа
• 15 ноября

При пропуске платежа начисляются законные проценты за просрочку по референсной ставке Народного банка Сербии плюс 10 процентных пунктов годовых. Налоговая может наложить обременение на объект и в итоге обратить взыскание. Для иностранных собственников, которых нет в стране постоянно, пропущенные начисления — реальный риск. Почти каждый иностранный собственник назначает местного налогового представителя или бухгалтера, который получает уведомления и проводит платежи.

Способы оплаты

Три варианта реальной оплаты:

• Портал ePorezi на purs.gov.rs. Требует сербский квалифицированный электронный сертификат, который иностранцу оформить непросто, либо доверенное лицо.
• Банковский перевод по платёжке, сформированной с ежегодным решением.
• Лично в любом банке или почтовом отделении по той же платёжке.

На практике большинство иностранных собственников используют второй или третий вариант через местного бухгалтера.

Как мы работаем

Yelen Properties не является налоговым консультантом. Но вопросы, специфичные для иностранных покупателей, возникают так часто, что мы поддерживаем рабочие отношения с двумя белградскими налоговыми бухгалтерами, которые ведут регистрацию налога на недвижимость, квартальные платежи и ежегодные декларации для наших клиентов. Если у вас ещё нет своего человека в Белграде, мы познакомим вас с ними при закрытии сделки. Годовая стоимость стандартного пакета (регистрация, квартальные платежи, одна годовая декларация, базовая переписка с налоговой) — около 600–1 200 евро в зависимости от сложности.