Венгрия — европейская история налогового резидентства, которая дольше всех сохраняет привлекательность для состоятельных покупателей. Подоходный налог физических лиц держится на плоских 15 процентах с 2011 года. Корпоративный налог — 9 процентов с 2017 года, самый низкий в ЕС. Венгрия в ЕС и Шенгене. Ничего из этого не изменилось несмотря на политические споры вокруг внутренней политики правительства Орбана и его отношений с ЕС. Сербия предлагает слегка иное предложение: вне ЕС, прогрессивный личный налог, доходящий до 25 процентов на труде, но плоские 15 процентов на аренду и прирост капитала, более быстрый постоянный ВНЖ и существенно более дешёвая недвижимость. Для покупателя, которому нужна низконалоговая база в ЕС, Венгрия выигрывает по налогам. Для покупателя, которому нужна база с более низкой стоимостью при разумном налоговом режиме и быстром резидентстве, Сербия выигрывает по большинству других измерений.
| Сербия | Венгрия | |
|---|---|---|
| Статус ЕС и Шенгена | Кандидат. Вне ЕС и Шенгена. | Член ЕС с 2004 года. Шенген с 2007 года. |
| Валюта | Динар (RSD), управляется к евро по 117–118. | Форинт (HUF), плавающий. Около 405–415 за евро в 2025–2026 годах. Вступление в еврозону не на ближайшей повестке. |
| Подоходный налог физических лиц | Прогрессивный 10% / 20% / 25% на труд. Плоские 15% на прирост капитала и аренду. | 15% плоских на весь личный доход, ставка не менялась с 2011 года. |
| Корпоративный налог | 15%. | 9% номинальных плюс 2% местного налога на бизнес в большинстве муниципалитетов. Самый низкий в ЕС. |
| Удержание с дивидендов | 15% на дивиденды физическим лицам. | 15% на дивиденды физическим лицам; 0% на дивиденды компаниям-нерезидентам в большинстве случаев. |
| Налог на переход права | 2,5% на вторичку, 10% НДС на новостройку. | 4% на первый 1 миллиард форинтов (около 2,5 миллиона евро) стоимости, 2% выше. Плюс 27% НДС на новостройку. |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,1–0,4% от кадастровой стоимости. | Местный налог на здания до 1 100 форинтов за м2 в год (около 2,7 евро), устанавливает каждый муниципалитет. Многие районы Будапешта взимают 0 или символические ставки. |
| Средняя цена квартиры за м2, столица | Белград: 2 600 евро за м2 по городу. | Будапешт: 2 800–3 400 евро за м2 по городу. Премиальный V район, Будайские холмы — 4 500–7 500. |
| Срок получения постоянного ВНЖ | 3 года непрерывного временного проживания. | 3 года для граждан не из ЕС через национальный постоянный ВНЖ; инвесторский путь через венгерскую Guest Investor Programme (250 000 евро в фонд недвижимости или 1 миллион евро в венгерский фонд) даёт 10-летний продлеваемый ВНЖ напрямую. |
| Программа инвестиционного резидентства | Нет. | Guest Investor Programme вновь открыта в июле 2024 года. 250 000 евро инвестиций в квалифицирующий фонд недвижимости или 1 миллион евро прямой покупки недвижимости. Даёт 10-летний ВНЖ. |
| Срок получения гражданства | 6 лет всего (3 временных + 3 постоянных). | 8 лет постоянного проживания, затем натурализация. Венгерское гражданство по происхождению (для любого с венгерским предком) быстрее и не требует проживания. |
| Прямые рейсы из Лондона | Белград: 12–15 в день. | Будапешт: 18–22 в день. Сильнейшая связность среди центральноевропейских городов после Вены. |
| Сложность языка для англоговорящих | Сербский: славянский, кириллица, средняя сложность. | Венгерский: финно-угорский, без индоевропейских когнатов, очень высокая сложность. Английский широко распространён в Будапеште среди профессионалов. |
| Международные школы, столица | 5 школ с программой IB в Белграде, 12 000–28 000 евро в год. | 10+ международных школ в Будапеште. AISB (американская), British International, EISB. 18 000–32 000 евро в год. |
| Банки для нерезидентов-иностранцев | Стандартно. UniCredit, Raiffeisen, OTP подключают с KYC. | Строже для нерезидентов. OTP, K&H, Erste требуют венгерский налоговый номер и личный визит. Открытие счёта 3–6 недель. |
Налоги на практике
Плоский налог Венгрии в 15 процентов действительно плоский и действительно низкий. Нет второго порога, нет надбавки, нет провинциального наслоения. В сочетании с 9-процентной корпоративной ставкой Венгрия предлагает самую низкую совокупную налоговую нагрузку на активный бизнес-доход в ЕС. Для предпринимателя, извлекающего доход через венгерскую KFT (компанию с ограниченной ответственностью), итоговая эффективная ставка на распределённую владельцам прибыль составляет около 22–24 процентов, значительно ниже любой другой юрисдикции ЕС. Структура Сербии иная. Трудовой доход прогрессирует от 10 до 25 процентов по трём порогам. Доход от самозанятости может облагаться по паушальному режиму (paušalno) по очень низким эффективным ставкам (часто менее 10 процентов) для бизнесов ниже определённых порогов выручки. Аренда и прирост капитала — плоские 15 процентов. Доход из иностранного источника для сербских налоговых резидентов обычно облагается, с льготой по соглашению. Для пассивного инвестора, извлекающего доход из глобального портфеля, Венгрия с 15 процентами на все типы дохода проще и дешевле микса Сербии. Для предпринимателя 9-процентный корпоративный налог Венгрии — сильнейший фактор. Для резидента по образу жизни, не оптимизирующего сильно под налоги, эффективная разница меньше, чем подсказывают заголовки.
Рынок недвижимости
Будапешт — более глубокий и более институциональный рынок, чем Белград. Годовой объём сделок составляет около 145 000 в будапештской агломерации против 60 000 в Белграде. Участие иностранных покупателей в Будапеште структурно выше из-за членства в ЕС и спроса от Guest Investor Programme. Цены в центральном Пеште (районы V, VI, VII) выросли на 65–80 процентов с 2018 года, против центральных районов Белграда, выросших на 80–110 процентов за тот же период. По абсолютным ценам Будапешт сидит на 10–30 процентов выше Белграда за сопоставимые квартиры. Премиальные виллы на Будайских холмах (районы II, XII) торгуются по 5 500–9 500 евро за м2. Премиальная вилловая земля в белградском Сеняке и Дединье сидит на 5 000–8 000. Будапешт берёт надбавку за членство в ЕС, экспозицию к региону еврозоны и туристический рынок краткосрочной аренды, который Белград развил лишь частично. Экспозиция к венгерскому форинту — значимое различие. Недвижимость, купленная в форинтах, несёт валютный риск. Форинт ослаб с 320 за евро в 2018 году до 410 за евро в 2025–2026 годах, на 28 процентов обесценения. Белградская недвижимость, фактически номинированная в евро (через привязку динара), сохранила стоимость в евро. Для инвестора в евро это важно.
Резидентство: стандартное против Guest Investor
Венгрия вновь открыла свою Guest Investor Programme 1 июля 2024 года после приостановки предыдущей схемы «золотой визы» в 2017 году. Текущая программа требует инвестицию в 250 000 евро в квалифицирующий фонд недвижимости (зарегистрированный в Национальном банке Венгрии) или прямую инвестицию в 1 миллион евро в венгерскую жилую недвижимость, удерживаемую не менее пяти лет. Взамен: 10-летний продлеваемый ВНЖ для инвестора и семьи. Это самая доступная программа резидентства за инвестиции в ЕС на 2026 год. Она не даёт шенгенских прав напрямую, потому что венгерское резидентство национальное, но даёт шенгенскую свободу передвижения (90/180 по зоне) как владельцу венгерской карты резидента. Стандартное венгерское резидентство (занятость, семья, обучение, пенсия) также достигает постоянного статуса через три года непрерывного законного проживания, тот же порог, что у Сербии. Сочетание трёхлетнего стандартного пути и инвесторской программы делает Венгрию действительно конкурентной по резидентству впервые с 2017 года. Трёхлетний путь Сербии схож по продолжительности, но с гораздо более низкими требованиями к документам и капиталу. Владение недвижимостью на любом ценовом уровне поддерживает заявление на временный ВНЖ.
Язык и интеграция
Венгерский знаменито сложен для носителей индоевропейских языков. Он не связан с сербским, английским, немецким или любым другим крупным европейским языком. Шесть месяцев интенсивного изучения доводят вас до базовых транзакций. Два года — до функционального. Пять лет — до комфортного. Большинство экспатов-резидентов Будапешта так и не выходят за пределы базового. Сербский умеренно сложен: славянская грамматика с системой падежей, два алфавита, но достаточно когнатов с другими европейскими языками и достаточно английского среди образованного населения, чтобы повседневная жизнь работала на английском. Большинство иностранных резидентов достигают функционального сербского в течение двух лет, если прилагают усилия. Для покупателя, планирующего интегрироваться, Сербия ощутимо легче. Для покупателя, планирующего жить в англоязычном пузыре экспатов в центре города, обе равнозначны: инфраструктура экспатов Будапешта старше и более развита, белградская — моложе и более открыта.
Валюта и экономическая стабильность
Сербия управляет плаванием динара к евро, в которое Народный банк вмешивается, чтобы удерживать его примерно в пределах 117–119. Привязка держится два десятилетия. Сделки с недвижимостью по соглашению номинируются в евро, хотя договоры часто фиксируют динаровые значения. Реальный валютный риск для иностранного покупателя минимален. Венгрия отпускает форинт в плавание. Валюта была на 15-летнем тренде ослабления, с 250 за евро в 2008 году до 410 в 2025–2026 годах. Центральный банк держал процентные ставки значительно выше ЕЦБ, чтобы защитить валюту, что сработало частично. Для иностранного покупателя, держащего активы, номинированные в форинтах (будапештская недвижимость частично подвержена форинту через местные налоги и текущие расходы), это реальный фактор риска. Состоятельный резидент в Венгрии обычно держит основную часть благосостояния в EUR или USD, извлекает венгерский доход на форинтовые счета и конвертирует по необходимости. Прирост по недвижимости частично размывается обесценением форинта при конвертации обратно в евро для международных целей.
Наше мнение
Венгрия выигрывает для предпринимателя или зарабатывающего высокий активный доход, который может структурировать доход через венгерскую KFT и платить эффективные ставки 22–24 процента на распределённую прибыль. 9-процентный корпоративный налог плюс 15-процентный плоский личный налог — лучшая законная налоговая структура в ЕС для активных владельцев бизнеса. Добавьте доступ к Шенгену, более глубокие банки и 10-летний ВНЖ Guest Investor, и Венгрия — более чистый выбор для оптимизирующего налоги состоятельного профиля. Сербия выигрывает для покупателя, которому нужен схожий быстрый путь к постоянному ВНЖ (три года), более дешёвая точка входа в недвижимость и более расслабленная регуляторная среда. Сербия также лучший выбор, если валютный риск важен для вас: привязка динара означает, что белградская недвижимость в 2026 году стоит примерно столько же в евро, сколько два года назад, тогда как будапештская недвижимость в форинтах потеряла позиции. Для пассивного инвестора со значительными ликвидными активами и без бизнес-дохода выбор близок и упирается в образ жизни и доступ к ЕС. Для активного предпринимателя налоговая структура Венгрии — решающий фактор и правильный выбор. Для резидента по образу жизни на бюджете переезда Сербия на 20–35 процентов дешевле для жизни и заметно проще для интеграции.