Болгария — член ЕС с 2007 года и вступила в еврозону 1 января 2026 года. Сербия — кандидат в ЕС без твёрдой даты вступления. Единственное самое большое различие между двумя странами для состоятельного покупателя — статус членства: болгарская карта резидента даёт вам шенгенскую свободу передвижения, сербская — нет. Всё остальное вытекает из этого. Болгария также держит самый низкий номинальный подоходный налог в ЕС — плоские 10 процентов, против прогрессивной системы Сербии, доходящей до 25 процентов на верхнем трудовом пороге. На бумаге это сильно в пользу Болгарии. На практике эффективная разница в налоге для большинства состоятельных резидентов меньше, чем кажется, а другие факторы возвращают решение в сторону Сербии для определённых профилей.
| Сербия | Болгария | |
|---|---|---|
| Статус ЕС и Шенгена | Кандидат с 2012 года. Вне ЕС и Шенгена. ВНЖ даёт пребывание только в Сербии. | Член ЕС с 2007 года. Член Шенгена с 1 января 2025 года (полная интеграция). Болгарская карта резидента позволяет пребывание 90/180 в Шенгене. |
| Валюта | Динар (RSD), управляемое плавание к евро. Около 117–118 за евро с 2023 года. | Евро, с 1 января 2026 года. Ранее лев, привязанный к евро по 1,95583 с 1999 года. |
| Подоходный налог физических лиц | Прогрессивный: 10% на труд до порога, затем 20% и 25% на верхнем пороге. Арендный доход — плоские 20% на 75% от валового. Прирост капитала — плоские 15%. | 10% плоских на весь личный доход, включая труд, аренду и прирост капитала. Одна из самых низких ставок в ЕС. |
| Корпоративный налог | 15% на прибыль компаний. | 10% на прибыль компаний. Вместе с личной ставкой — самая низкая совокупная нагрузка в ЕС. |
| Налог на переход права | 2,5% на вторичную недвижимость, платит покупатель. Новостройка от застройщика: 10% НДС. | 2–3% местный налог на переход права, зависит от муниципалитета. Новостройка с НДС: 20%. |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,1–0,4% от кадастровой стоимости. Скользящая шкала примерно до порога 196 000 евро. | 0,01–0,45% от оценочной стоимости, устанавливает каждый муниципалитет. Центральные ставки Софии около 0,18%. |
| Средняя цена квартиры за м2, столица | Белград: 2 600 евро за м2 по городу. Премиальный Врачар — 4 500–7 200. | София: 1 700–2 400 евро за м2 по городу. Премиальные Лозенец, Докторский сад — 2 800–4 200. |
| Срок получения постоянного ВНЖ | Три года временного проживания, затем заявление. | Пять лет непрерывного проживания по долгосрочной визе типа D. Инвесторский путь через государственные облигации на 1 миллион болгарских левов (около 511 000 евро) доступен через год. |
| Срок получения гражданства | Шесть лет от первого прибытия в стандартных случаях (три временных плюс три постоянных). | Пять лет постоянного проживания (то есть 10 лет всего от первого прибытия). Ускоренное инвесторское гражданство закрылось в 2022 году. |
| Прямые рейсы из Лондона | Белград: 12–15 в день. Air Serbia, Wizz Air, Ryanair. 2 ч 45 мин. | София: 10–14 в день. Wizz Air, Ryanair, British Airways. 3 ч 10 мин. |
| Международные школы | Белград: BISB, Chartwell, ISB, Anglo-American, Brook Hill. 12 000–28 000 евро в год. | София: Anglo-American School Sofia, British School Sofia, Zlatarski. 12 500–22 000 евро в год. |
| Консультация профильного врача | 40–80 евро в Bel Medic, MediGroup, Euromedik. | 50–100 евро в Acibadem, Tokuda, Hill Clinic в Софии. |
| Индекс стоимости жизни относительно Лондона | Белград — 35–40% от Лондона на сопоставимом семейном образе жизни. | София — 33–38% от Лондона на сопоставимом семейном образе жизни. Незначительно дешевле Белграда по аренде, схоже по питанию и услугам. |
| Банки для граждан не из ЕС | Стандартно. UniCredit, Raiffeisen, OTP подключают нерезидентов с документами KYC за две-четыре недели. | Строже после Шенгена. UniCredit Bulbank, DSK, Postbank требуют болгарский налоговый номер и доказательство связи с проживанием для нерезидентов. |
| Население и экономика | 6,6 миллиона. ВВП на душу 11 500 евро (2025). | 6,8 миллиона. ВВП на душу 16 200 евро (2025). Фонды ЕС добавляют видимую инфраструктуру. |
Вопрос налогов
Плоский налог Болгарии в 10 процентов — заголовок, который привлекает большинство состоятельных покупателей. Эффективная ставка Сербии на типичный микс дохода состоятельного резидента сидит между 15 и 22 процентами. По арендному доходу Болгария облагает 10 процентов от валового, Сербия облагает 20 процентов на 75 процентов от валового, что выходит в 15 процентов эффективных на сербский арендный доход. По приросту капитала Болгария — плоские 10 процентов, Сербия — 15 процентов с десятилетним освобождением на недвижимость. Если вы получаете зарплату, ведёте болгарскую компанию или получаете дивидендный доход, Болгария экономит вам реальные деньги. Совокупные 10 процентов корпоративного плюс 5 процентов удержания с дивидендов — самые низкие в ЕС. Для предпринимателя это серьёзное преимущество. Сербские 15 процентов корпоративного плюс 15 процентов налога на дивиденды конкурентны регионально, но не могут сравниться с Болгарией. Для пассивных состоятельных резидентов, живущих на инвестированный капитал и извлекающих доход через инвестиционные счета, разрыв меньше. Прирост капитала на котируемые ценные бумаги, удерживаемые на болгарском или регулируемом в ЕС брокерском счёте, не облагается налогом по болгарским правилам. Сербия облагает его по 15 процентов. Это самое большое отдельное различие для профиля сохранения благосостояния.
Доступ к ЕС и шенгенская карта
Болгария вошла в Шенгенскую зону 1 января 2025 года для сухопутных и морских границ, завершив полную интеграцию в том же году. Болгарская карта резидента теперь позволяет пребывание до 90 дней по Шенгенской зоне в любом скользящем 180-дневном окне, на той же основе, что испанская, немецкая или греческая карта резидента. Сербский ВНЖ даёт вам пребывание в Сербии и безвизовый доступ к Западным Балканам. Он не открывает Шенген. У владельцев сербских паспортов есть безвизовый доступ 90/180 в Шенген как туристов, но сербские карты резидента, которыми владеет иностранный гражданин, ничего не дают для шенгенского передвижения. Для покупателя, чья жизнь связана с регулярным передвижением между Западной Европой и Балканами, это важно. Болгарская карта резидента плюс выданная Болгарией долгосрочная виза позволяют проводить продолжительное время в Испании, Франции или Германии без отдельных виз. С сербской картой и паспортом не из ЕС вы ограничены визовыми правилами родной страны для Шенгена.
Рынок недвижимости и цены
София в целом сопоставима с Белградом по ценам и идёт на 5–15 процентов дешевле в среднем. Верхний сегмент Софии (Лозенец, Докторский сад, Бояна) доходит примерно до 4 200 евро за м2 для премиальных квартир. Премиальный фонд белградского Врачара, Сеняка и Belgrade Waterfront толкает к 5 000–7 200. Так что у Белграда на деле более дорогой премиальный сегмент, несмотря на то что Сербия вне ЕС. Болгарское побережье (Варна, Бургас, Созополь) — отдельный рынок и с 2005 года было направлением выбора для британских и российских покупателей. Цены достигли пика в 2008 году, обвалились на 40 процентов к 2014 году и медленно восстанавливались. Приличные двухкомнатные квартиры у моря торгуются по 1 200–1 800 евро за м2. У Сербии нет прибрежного аналога. Болгарская сельская недвижимость действительно дёшева: деревенские дома на нескольких тысячах квадратных метров за 15 000–50 000 евро. У Сербии тоже есть сельская недвижимость, но по более высоким ценам входа и с более жёсткими правилами по сельхозземле для иностранцев.
Образ жизни и язык
Обе столицы — полноценные европейские города со схожим населением (София — 1,2 миллиона, Белград — 1,7 миллиона). У Софии больше видимой инфраструктуры, финансируемой ЕС (метро, терминал аэропорта, кольцевая дорога), и более очевидное присутствие иностранного бизнеса. У Белграда более глубокая барная и ресторанная культура, более развитая ночная жизнь и заметно более открытое ощущение. Англоязычная среда чуть лучше в Софии среди более молодого работающего населения, чуть слабее за его пределами. У обоих городов устоявшиеся сообщества экспатов. Сообщество экспатов Софии смещено больше к американским технологиям и институтам ЕС; белградское смещено к британским и израильским состоятельным резидентам и недавним российским удалённым работникам. Болгарская кириллица идентична сербской кириллице. Языки делят 50–60 процентов базовой лексики. Носитель сербского читает болгарское меню без усилий; разговорный болгарский сложнее. Ни один язык не обязателен в столице, но оба полезны в повседневной жизни.
Медицина и школы
Обе страны держат двухуровневую систему здравоохранения: государственное страхование, подкреплённое частными клиниками для иностранных резидентов. Болгарские частные клиники (Acibadem Sofia, Tokuda, Hill Clinic) превосходны. Сербские аналоги (Bel Medic, MediGroup, Euromedik) сравнимы с ними по большинству специальностей. Стоимость схожа в пределах 10–15 процентов. Международные школы находятся на схожих ценовых уровнях. Anglo-American School Софии (12 500–22 000 евро) и British School Sofia хорошо устоялись. Школы Белграда с программой IB стоят 12 000–28 000 евро. Верхний сегмент Софии чуть дешевле верхнего сегмента Белграда (BISB, ISB по 24 000–28 000). Для семьи с двумя детьми в международной школе годовая экономия в Софии составляет около 4 000–6 000 евро.
Наше мнение
Болгария выигрывает для покупателя, которому нужно шенгенское передвижение, который ведёт бизнес, выигрывающий от низкого корпоративного налога, или инвестирует через брокерские счета, где ставка прироста капитала в 10 процентов имеет значение. Членство в еврозоне с 1 января 2026 года убирает валютный риск с части чистого капитала. Для предпринимателя или профиля сохранения благосостояния Болгария более налогово эффективна и более интегрирована в ЕС из двух. Сербия выигрывает для покупателя, которому нужен более быстрый путь к постоянному ВНЖ (три года против пяти), более глубокая городская жизнь в Белграде и более открытая политическая и культурная среда. В столице интереснее жить. Глубина международных школ больше. Путь к гражданству — шесть лет, а не десять. Если вы не ведёте бизнес и не нуждаетесь в шенгенском передвижении, Сербия — лучшая ставка на образ жизни. Для покупателя, оптимизирующего налоговую эффективность на крупном активном доходе, Болгария — правильный выбор, и ответ не близок. Для покупателя, оптимизирующего образ жизни, характер города и более быстрое резидентство, выигрывает Сербия. Частая модель в нашей клиентской базе: болгарское налоговое резидентство для дохода, сербская недвижимость для дома.