Американцы — растущая доля иностранных покупателей в Белграде и Нови-Саде, и движут ими в основном три вещи: сила доллара к динару, реальные цены, которые по-прежнему составляют долю от сопоставимых европейских городов, и дружелюбная к английскому деловая среда в центре Белграда. Юридическая сторона проста. У граждан США полная взаимность, они могут владеть квартирами и домами напрямую на своё имя и не сталкиваются с особыми ограничениями в кадастре. Сложности для американцев лежат в налогах и банках, а не в праве собственности. США — самое заметное отсутствие в сети из 64 соглашений Сербии об избежании двойного налогообложения. Один этот пробел меняет то, как американский собственник должен думать об арендном доходе, приросте капитала и выборе между владением лично или через сербскую компанию. Отчётность по FATCA по любому сербскому счёту добавляет ещё один слой. Ничто из этого не является препятствием для сделки, но всё это стоит знать до подписания predugovor (предварительного договора).
Взаимность и право собственности
Граждане США подпадают под правило взаимности Сербии. США позволяют гражданам Сербии владеть недвижимостью, поэтому американцы могут владеть сербской недвижимостью на тех же условиях, что и местные. Квартиры, дома, коммерческие здания, строительная земля — всё доступно на ваше личное имя, с регистрацией в кадастре и полным правом собственности. Процедурный шаг, который удивляет покупателей-американцев впервые, — подтверждение взаимности. До закрытия сделки ваш юрист подаёт запрос в Министерство юстиции Сербии, подтверждающий наличие взаимности. Пошлина — около 17 евро, срок — примерно две недели. Сами вы этим не занимаетесь, этим занимается юрист. Это просто нужно заложить в график проекта. Сельскохозяйственная земля — единственное исключение. Американцы не могут владеть сельхозземлёй или виноградниками напрямую. Стандартный обходной путь — сербская компания с ограниченной ответственностью (DOO, ООО), которая создаётся примерно за десять рабочих дней. DOO может быть на 100 процентов в иностранной собственности. Но конкретно для граждан США у DOO есть отдельный набор сложностей, о которых ниже.
Отсутствие налогового соглашения между США и Сербией
У Сербии действует 64 соглашения об избежании двойного налогообложения. Великобритания, Германия, Франция, Канада, Китай, Россия и ОАЭ — все в списке. США — нет. Налогового соглашения между США и Сербией нет, нет соглашения о социальном страховании и нет обозримых сроков его появления. Что это значит на практике: арендный доход от сербского объекта облагается налогом в Сербии (20 процентов от валового, фактически 15 процентов после стандартного вычета) и одновременно подлежит декларированию в американской форме 1040 как иностранный арендный доход. Вы можете заявить иностранный налоговый зачёт (Foreign Tax Credit) за уплаченный сербский налог, что обычно устраняет двойное налогообложение в денежном выражении, но сложность отчётности реальна. Форма 1116 каждый год, иногда Schedule E, изредка форма 8858, если вы держите объект через какую-либо структуру. Прирост капитала работает так же. Сербия берёт 20 процентов с прироста для нерезидентов, ставка падает до нуля после десяти лет владения. США всё равно хотят свои 15–23,8 процента с прироста (долгосрочный прирост капитала плюс налог на чистый инвестиционный доход) независимо от срока владения. Иностранный налоговый зачёт применяется. Сербское десятилетнее освобождение не помогает на американской стороне: прирост, который Сербия не облагает, полностью облагается у вас в США, и зачитывать против него нечего.
Риск PFIC при сербских структурах DOO
Если вы покупаете сельхозземлю, виноградники или любую структурированную коммерческую недвижимость через сербскую DOO, сначала сядьте со своим американским налоговым бухгалтером. Сербская DOO — это иностранная корпорация для целей налогообложения США. Если большая часть её дохода пассивна (аренда, проценты, прирост) или большая часть активов даёт пассивный доход, она может быть классифицирована как пассивная иностранная инвестиционная компания, PFIC. Режим PFIC карательный. Без выбора Qualified Electing Fund (который сербские DOO почти никогда не могут обеспечить, поскольку не готовят совместимую с США финансовую отчётность) прирост облагается по высшей обычной ставке плюс начисляемая отложенная процентная надбавка, которая на долгих сроках владения может превысить 100 процентов первоначального прироста. Для американца, покупающего виноградник через DOO и держащего его 15 лет, это реальный риск. Основные решения — выбор check-the-box, чтобы DOO рассматривалась как пренебрегаемая структура или товарищество (подаётся по форме 8832 в первые 75 дней), либо просто владение квалифицирующей недвижимостью лично там, где это разрешает сербское право. Для квартир и домов в городах держите лично и обходите вопрос полностью.
FATCA и сербские банковские счета
Как только вы владеете сербской недвижимостью, вам почти наверняка понадобится сербский банковский счёт: для ежегодного налога на недвижимость, платежей за содержание здания, автоплатежей по коммунальным услугам и арендного дохода, если вы сдаёте объект. Каждый сербский банк теперь применяет FATCA. При открытии счёта вы подписываете W-9 (лица США) или W-8BEN (лица не из США), и информация о вашем счёте ежегодно передаётся в Казначейство США через сербское Налоговое управление. Лица США должны отдельно отчитываться по сербским счетам в ежегодном FBAR (форма FinCEN 114), если совокупность всех иностранных счетов в любой момент года превышает 10 000 долларов. Форма 8938 (отчётность FATCA в 1040) вступает в силу на более высоких порогах, обычно 50 000 долларов для не состоящих в браке и 100 000 долларов для совместной подачи проживающих в США. Штрафы за пропущенные FBAR печально известны. Поставьте напоминание в календаре на 15 апреля. Сербские банки открыто соблюдают FATCA с 2014 года. Banca Intesa, Raiffeisen, OTP и UniCredit открывают счета гражданам США без проблем. Несколько небольших банков отказывают клиентам из США, чтобы избежать бремени комплаенса, но четыре основных банка для иностранных покупателей этого не делают.
Банки и перевод средств
Сербия не входит в SEPA со стороны США: SEPA связывает только европейские банки-участники. Средства движутся из американского банка в сербский банк-получатель переводом SWIFT, в евро или долларах, с конвертацией в динары на стороне сербского банка по справочному курсу Народного банка. Переводы из крупных банков США (Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citibank) зачисляются за один-три рабочих дня в Banca Intesa или Raiffeisen. Два практических момента. Первый — документы об источнике средств. Сербские банки просят договор продажи или predugovor и доказательство, что деньги поступили из законного источника: справку о зарплате, документы о продаже недвижимости в США, брокерскую выписку со средствами до перевода. Подготовьте это до отправки. Второй — назначение перевода. Укажите в назначении адрес объекта, дату договора и имя продавца. Это избавляет от удержания средств банком-получателем для дополнительных проверок. Комиссии за перевод со стороны США выше, чем из Европы: обычно 35–50 долларов с банка-отправителя плюс небольшая комиссия на сербской стороне. Для перевода в 500 000 евро это погрешность округления. Для нескольких мелких переводов набегает.
Где американцы обычно живут и покупают
В Белграде есть посольство США во Врачаре, на улице Кнеза Милоша. Американцы, переезжающие надолго, обычно живут в пределах двадцати минут от посольства: сам Врачар, Дорчол, Сеняк и восточный склон Дединье. Семьи с детьми в Международной школе Белграда (International School of Belgrade) или Chartwell тяготеют к Сеняку и нижнему Дединье, где находятся школы. Молодые покупатели-профессионалы и удалённые работники предпочитают Дорчол, Стари-Град и Belgrade Waterfront за плотность кафе и ресторанов. В Нови-Саде нет консульства США и нет американской школы. Американцы, покупающие в Нови-Саде, — обычно пенсионеры, удалённые работники или покупатели, связанные с городом семьёй или карьерой. Компромисс — примерно половина белградской цены за квартиры сопоставимого качества, в более тихом и очень пешеходном городе, с 90-минутной поездкой обратно к белградскому посольству, если возникнут административные дела. Для второго жилья Златибор привлекает часть американского интереса сочетанием лыж и лета. Виноградники во Фрушка-Горе и Шумадии привлекают меньший и более специфический профиль покупателя, обычно американцев с сербскими корнями или винным опытом.
Практические заметки для покупателей-американцев
Судебные присяжные переводчики обязательны на приёме у нотариуса, если вы не говорите по-сербски. Заложите 150–250 евро за приём. Англо-сербских переводчиков легко найти в Белграде и Нови-Саде. Судебно заверенные переводчики на любом другом языке тоже доступны, но стоят дороже. Доверенность из США отлично работает для сербских сделок с недвижимостью. Доверенность должна быть нотариально заверена в США, апостилирована у соответствующего секретаря штата (на уровне штата, не федеральном) и переведена на сербский сербским судебным переводчиком. Большинство покупателей-американцев используют доверенность как минимум для этапа регистрации в кадастре, чтобы не возвращаться ради него. Регистрация избирателя и налоговое резидентство США не затрагиваются покупкой сербской недвижимости. Покупка сербской квартиры не делает вас сербским налоговым резидентом. Им вас делает пребывание более 183 дней в году в Сербии или перенос туда центра жизни. Пока ни того, ни другого не произошло, вы остаётесь только налоговым резидентом США.
Частые вопросы для покупателей: американский
- Может ли гражданин США купить недвижимость в Сербии?
- Да. У граждан США полное право на покупку по взаимности, и они могут владеть квартирами, домами и коммерческой недвижимостью напрямую на своё имя. Применяются те же правила, что и для покупателей из ЕС. Только сельхозземля требует структуры с сербской компанией (DOO).
- Платят ли граждане США двойной налог с сербского арендного дохода?
- В денежном выражении обычно нет. Сербия облагает арендный доход по 20 процентов от валового (фактически 15 процентов после стандартного вычета). США также облагают тот же доход в форме 1040, но иностранный налоговый зачёт по форме 1116 обычно перекрывает американский счёт. Сложность в отчётности, а не в денежном итоге. Без налогового соглашения между США и Сербией нельзя опираться на пониженные договорные ставки; иностранный налоговый зачёт — единственное доступное послабление.
- Помогает ли десятилетнее освобождение от налога на прирост капитала американскому продавцу?
- Только на сербской стороне. После десяти лет владения Сербия освобождает весь прирост капитала. США по-прежнему облагают полный прирост в американской декларации по 15–23,8 процента, включая налог на чистый инвестиционный доход. Поскольку Сербия не собирает налог, который можно было бы зачесть, перекрыть американский счёт нечем. Планируйте соответственно, если покупаете для наследия или долгого срока.
- Стоит ли покупать сербскую квартиру через американскую LLC?
- Для личного жилья или единичного арендного объекта — нет. Американская LLC, владеющая сербской недвижимостью, создаёт сложность отчётности в обеих странах без ощутимой налоговой выгоды. Сербские банки неохотно открывают счета владельцам-иностранным LLC по соображениям противодействия отмыванию денег. Личное владение проще и работает лучше для большинства покупателей-американцев. Для портфелей из нескольких объектов или коммерческой недвижимости поговорите с американским налоговым бухгалтером, который уже вёл сербские сделки.
- Что такое отчётность по FATCA по сербскому банковскому счёту?
- Каждый сербский банк передаёт информацию о владельцах счетов из США в Казначейство США через сербское Налоговое управление. Вы подписываете W-9 при открытии счёта, и ваши остатки передаются ежегодно. Отдельно вы обязаны подавать FBAR (форма FinCEN 114) до 15 апреля каждого года, если совокупность иностранных счетов в любой момент превышает 10 000 долларов. Форма 8938 прилагается к 1040 на более высоких порогах. Штрафы за пропущенные подачи значительны.
- Могу ли я получить ипотеку в Сербии как гражданин США?
- Редко без сербского ВНЖ. Граждане США без сербского ВНЖ очень редко получают сербскую ипотеку; у банков нет чистого способа оценить американский доход, а отчётность FATCA по ипотечному счёту создаёт административное трение. Большинство покупателей-американцев платят наличными. Гражданин США с временным ВНЖ и трудоустройством в Сербии иногда может получить ипотеку в Banca Intesa или Raiffeisen в индивидуальном порядке.
- Нужно ли мне лететь в Сербию, чтобы закрыть сделку по объекту?
- Нет. Нотариально заверенная и апостилированная доверенность из США позволяет сербскому юристу подписать договор, присутствовать у нотариуса и зарегистрировать переход права от вашего имени. Большинство покупателей-американцев приезжают один раз на просмотры и predugovor, а затем используют доверенность для основного договора и закрытия. Апостиль ставится у секретаря штата, выдавшего документ, а не у федерального правительства.
- Как отправить средства на покупку из американского банка в Сербию?
- Стандартный международный перевод SWIFT в евро или долларах из вашего американского банка в сербский банк-получатель (Banca Intesa, Raiffeisen, OTP или UniCredit). Переводы зачисляются за один-три рабочих дня. Комиссии за перевод — 35–50 долларов со стороны США. Подготовьте договор продажи и документы об источнике средств до отправки; сербские банки запросят и то, и другое.