Die Kurzzeitvermietung einer Wohnung in Belgrad (Aufenthalte unter 30 Tagen, das typische Airbnb-Modell) ist legal, aber reguliert. Gastgeber müssen die Tätigkeit als Einzelunternehmer oder Gesellschaft anmelden, eine Kategorisierungsbescheinigung (kategorizacija) vom Stadtsekretariat einholen, von jedem Gast die Kurtaxe (boravišna taksa, Aufenthaltsabgabe) einziehen und monatlich an die Stadt melden. Nicht angemeldeter Betrieb riskiert Bußgelder der Tourismusaufsicht und die Kontoschließung durch die Plattformen, die nun Daten mit den serbischen Steuerbehörden teilen. Die Einrichtung dauert in der richtigen Reihenfolge 4 bis 8 Wochen von Anfang bis Ende und kostet rund 300 bis 600 Euro an Gebühren zuzüglich der laufenden Steuer und Meldungen. Einmal angemeldet, ist die Wohnung legal auf den Plattformen, die Einkünfte stehen auf sauberer steuerlicher Grundlage, und die Immobilie qualifiziert sich als kategorisierter Betrieb für die Abführung der Kurtaxe.
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Wählen Sie die Rechtsform: Einzelunternehmer oder DOO
Eine ausländische Einzelperson kann sich in Serbien als Einzelunternehmer (preduzetnik) anmelden und die Vermietung im eigenen Namen betreiben, mit der einfacheren Pauschalsteuerregelung (paušalni porez), die für Betriebe mit geringem Umsatz verfügbar ist. Eine DOO eignet sich für größere Betriebe oder solche, die beschränkte Haftung wünschen. Der Weg über den Einzelunternehmer ist für den Betrieb einer einzelnen Wohnung am schnellsten und günstigsten.
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Melden Sie das Gewerbe bei der APR an
Für einen Einzelunternehmer (preduzetnik) reichen Sie bei der APR (Agencija za privredne registre, apr.gov.rs) unter dem Tätigkeitscode 55.20 (Ferien- und sonstige Kurzzeitunterkünfte) ein. Die APR-Gebühr liegt bei rund 1.500 Dinar (13 Euro), und die Anmeldung dauert 1 bis 3 Werktage. Die Steuerverwaltung wird automatisch benachrichtigt.
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Lassen Sie sich bei Eignung für die Pauschalsteuerregelung registrieren
Die meisten Gastgeber einer einzelnen Wohnung qualifizieren sich für die paušalni porez (Pauschalsteuer), bei der die Steuerverwaltung einen monatlichen Steuerbetrag anhand von Tätigkeitscode, Lage und Kapazität zuweist, statt das tatsächliche Einkommen zu besteuern. Beantragen Sie dies bei der Steuerverwaltung innerhalb von 15 Tagen nach der Gewerbeanmeldung. Die Pauschalsteuer für eine Belgrader Kurzzeitvermietung einer einzelnen Wohnung liegt üblicherweise bei 150 bis 400 Euro im Monat.
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Beantragen Sie die Kategorisierungsbescheinigung beim Stadtsekretariat
Das Sekretariat für Wirtschaft der Stadt Belgrad (Sekretarijat za privredu) stellt die Kategorisierungsbescheinigung (rešenje o kategorizaciji) für Kurzzeitunterkünfte aus. Reichen Sie den Antrag ein mit: Katasterauszug oder Mietvertrag der Wohnung, Zustimmung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, sofern die Hausordnung dies verlangt, Grundriss, Fotos und Ihrer Gewerbeanmeldung. Die Gebühren liegen bei rund 5.000 bis 10.000 Dinar (43 bis 86 Euro).
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Bestehen Sie die Besichtigung
Ein Inspektor des Sekretariats besichtigt die Wohnung, um zu bestätigen, dass sie die Mindeststandards für die beantragte Sternekategorie erfüllt (Grundanforderungen umfassen warmes Wasser, ein funktionierendes Bad, einen Rauchmelder, einen Feuerlöscher, eine funktionierende Küche, falls als Selbstverpflegung vermarktet, und klare Fluchtwege). Besichtigungen finden üblicherweise innerhalb von 2 bis 4 Wochen nach Einreichung statt. Begleiten Sie den Inspektor persönlich zur Wohnung.
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Registrieren Sie die Wohnung im System e-Turista
Sobald kategorisiert, registrieren Sie die Wohnung in der zentralen Plattform e-Turista (eturista.gov.rs), dem nationalen Register kategorisierter Unterkünfte. Über die Plattform melden Sie Gäste, berechnen die Kurtaxe und reichen die monatlichen Meldungen ein. Die Registrierung ist kostenlos und dauert 1 bis 2 Werktage.
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Ziehen Sie die Kurtaxe (boravišna taksa) ein und führen Sie sie ab
Berechnen Sie jedem Gast die Kurtaxe pro Nacht (2026 etwa 120 bis 180 Dinar je Gast und Nacht in Belgrad, rund 1 bis 1,50 Euro). Ziehen Sie sie beim Check-in ein oder schlagen Sie sie auf den Plattformpreis auf. Führen Sie sie monatlich über e-Turista bis zum 5. des Folgemonats an die Stadt Belgrad ab, zusammen mit der Meldung der Gästenächte.
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Melden Sie jeden Gast innerhalb von 24 Stunden nach Check-in
Jeder Gast, in- wie ausländisch, muss über die Plattform eTurista innerhalb von 24 Stunden nach Check-in der örtlichen Polizei gemeldet werden. Die Plattform automatisiert die Polizeimeldung und die Berechnung der Kurtaxe zugleich. Eine versäumte Meldung ist die häufigste Ursache für Bußgelder der Aufsicht.
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Reichen Sie Jahresabschlüsse ein
Einzelunternehmer in der Pauschalregelung reichen eine einfache Jahreserklärung ein. Einzelunternehmer in der Ist-Ertragsregelung und alle DOOs reichen vollständige Jahresabschlüsse bis zum 30. Juni jedes Jahres für das vorangegangene Kalenderjahr bei der APR ein. Die Buchhaltungshonorare für den Betrieb einer einzelnen Wohnung liegen bei 50 bis 150 Euro im Monat.
Praktische Hinweise
- Prüfen Sie vor der Anmeldung die Hausordnung (kućni red). Viele Belgrader Gebäude haben Eigentümergemeinschaften, die Kurzzeitvermietung einschränken, und die Einschränkung ist rechtlich durchsetzbar. Eine Beschwerde von Nachbarn bei der Aufsicht ist eine häufige Ursache für die erzwungene Schließung.
- Plattformen (Airbnb, Booking, Vrbo) teilen Gastgeber- und Umsatzdaten nun unter bilateralen Datenabkommen mit der serbischen Steuerverwaltung. Schwarz zu arbeiten ist 2026 deutlich riskanter als noch vor drei Jahren.
- Der Kurtaxensatz ändert sich jährlich; prüfen Sie den aktuellen Satz zu Jahresbeginn auf der Seite des Sekretarijat za privredu der Stadt Belgrad.
- Bei umsatzstärkeren Betrieben (über rund 6 Millionen Dinar Jahresumsatz) ist die Pauschalregelung ausgeschlossen, und Sie fallen auf die Ist-Ertragsbesteuerung mit Umsatzsteuerregistrierung zurück. Ab diesem Punkt ergibt eine DOO meist mehr Sinn als ein Einzelunternehmer.
- Ausländische Eigentümer können den gesamten Betrieb an eine Hausverwaltung auslagern. Belgrad hat 30 bis 40 aktive Verwalter, die in ausländischem Eigentum stehende Kurzzeitvermietungen betreuen; die Honorare liegen bei 15 bis 25 Prozent des Bruttoumsatzes.