Das Immobilienkataster (katastar nepokretnosti), geführt von der Geodätischen Behörde der Republik (RGZ), ist das amtliche Register jeder Parzelle und jedes Gebäudes in Serbien. Bis das neue Eigentum im Kataster verzeichnet ist, hält der Käufer einen schuldrechtlichen Eigentumsanspruch, ist aber noch nicht eingetragener Eigentümer. Banken akzeptieren die Immobilie nicht als Sicherheit, der Käufer kann nicht weiterverkaufen, und ein umsichtiger Mieter unterzeichnet keinen langfristigen Mietvertrag. Seit Dezember 2025 läuft das Kataster über eine neue digitale Plattform. Bürger können nicht mehr direkt an Katasterschaltern einreichen. Jede Eigentumsübertragung läuft nun über einen zugelassenen Notar (javni beležnik, Notar) oder einen zugelassenen Geodäten (geodetska organizacija, Vermessungsorganisation), der die Akte elektronisch übermittelt. Die gesetzlichen Fristen betragen 5 Werktage für einfache Fälle und 15 Werktage für allgemeine Übertragungen; in der Praxis dauert die Eintragung üblicherweise 15 bis 30 Werktage.
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Schließen Sie den Kaufvertrag ab und lassen Sie ihn notariell beurkunden
Der kupoprodajni ugovor (Kaufvertrag) muss vor einem serbischen Notar unterzeichnet und beurkundet werden. Der Notar prüft die Identitäten, liest den Vertrag laut auf Serbisch vor, bestätigt, dass beide Parteien ihn verstehen, und versieht den Vertrag mit dem Beurkundungsvermerk. Dies ist die Voraussetzung für jede Katastereinreichung.
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Bestätigen Sie, dass der Verkäufer alle Grundsteuern bis dato gezahlt hat
Das Kataster trägt den neuen Eigentümer ohnehin ein, doch der Käufer will eine saubere Steuerlage. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine aktuelle potvrda o izmirenim poreskim obavezama (Bescheinigung über erfüllte Steuerpflichten) vom örtlichen kommunalen Steueramt geben. Das vermeidet spätere überraschende Vollstreckungsmaßnahmen.
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Lassen Sie die Gegenseitigkeit für den ausländischen Käufer bestätigen
Für ausländische Käufer reicht der Anwalt einen Antrag auf Gegenseitigkeitsbestätigung beim serbischen Justizministerium ein, bevor das Kataster den neuen Eigentümer akzeptiert. Die Gebühr liegt bei rund 2.000 Dinar (17 Euro), die Bearbeitungszeit bei etwa zwei Wochen. Die Bestätigung muss vor der Eintragung in der Akte liegen.
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Übergeben Sie an den Notar zur elektronischen Einreichung
Der Notar übermittelt den beurkundeten Vertrag, die Gegenseitigkeitsbestätigung, Ausweis und PIB des Käufers, den Ausweis des Verkäufers, die Bestätigungen der An- und Restzahlung sowie den Immobilienauszug (list nepokretnosti) elektronisch an das Kataster. Der Notar nutzt seine qualifizierte elektronische Signatur; Sie reichen nichts direkt ein.
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Zahlen Sie die Katastereintragungsgebühr
Die Katastereintragungsgebühr für eine übliche Wohnimmobilie liegt bei rund 50 bis 100 Euro (4.000 bis 8.000 Dinar). Komplexe Parzellen, Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Eintragungen können mehrere hundert Euro betragen. Der Notar zieht die Gebühr in der Abschlussabrechnung ein und zahlt sie an die RGZ.
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Erhalten Sie die vorläufige Bestätigung
Der Notar stellt innerhalb weniger Tage nach Einreichung eine Bestätigung aus, dass die Eintragung im Gange ist (potvrda da je upis u toku). Dieses Dokument ist der praktische Nachweis der Käuferposition, bis die vollständige Eintragung abgeschlossen ist. Es genügt für die Übertragung von Versorgungsverträgen, die Adressanmeldung bei der Polizei und die meisten Verwaltungsbedürfnisse.
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Warten Sie auf die Katasterentscheidung
Die RGZ handelt nach dem Gesetz innerhalb von 5 Werktagen bei einfachen vorrangigen Fällen und 15 Werktagen bei allgemeinen Übertragungen. In der Praxis dauert die Eintragung üblicherweise 15 bis 30 Werktage ab Einreichung. Die Entscheidung (rešenje) wird elektronisch an den Notar und über das Portal eRGZ an den Käufer gesandt.
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Ziehen Sie den neuen Immobilienauszug
Sobald das rešenje bestandskräftig ist, ziehen Sie einen frischen list nepokretnosti unter rgz.gov.rs, um zu bestätigen, dass Ihr Name mit dem richtigen Anteil als eingetragener Eigentümer erscheint. Jeder kann diesen Auszug online für jede Immobilie ziehen; prüfen Sie, dass keine überraschenden Belastungen oder früheren Eintragungen Ihrer Eintragung vorgehen.
Praktische Hinweise
- Eine schwebende Eintragung kann durch eine konkurrierende Einreichung auf dieselbe Immobilie angefochten werden. Um dies zu verhindern, reicht der Notar üblicherweise innerhalb von Stunden nach der Vertragsunterzeichnung ein, einer der Gründe, weshalb die digitale Plattform im Dezember 2025 eingeführt wurde.
- Verweigert die RGZ die Eintragung (bei sauberen Akten selten), erhält der Notar eine Entscheidung, die das fehlende Element benennt. Die meisten Ablehnungen betreffen technische Punkte wie eine fehlende Apostille auf der Gegenseitigkeitsbestätigung oder einen Tippfehler in der Parzellennummer, alles binnen Tagen behebbar.
- Bei geerbten Immobilien wird die Eintragung am Ende des Erbverfahrens (ostavinski postupak, Nachlassverfahren) durch den den Nachlass bearbeitenden Notar erledigt, nicht als eigene Einreichung.
- Die Eintragung einer Hypothek läuft auf dieselbe Weise: Der Kreditgeber reicht die Hypothekenurkunde über einen Notar ein. Vor der Eigentumsübertragung eingetragene Hypotheken würden das Geschäft blockieren, deshalb zieht der Anwalt den Auszug unmittelbar vor der Unterzeichnung.
- Die Katasterakte ist öffentlich. Jeder kann unter rgz.gov.rs für jede serbische Immobilie kostenlos den Eigentümer, die Parzellengröße, die Hypotheken und die Dienstbarkeiten nachschlagen.