Die meisten ausländischen Immobilienkäufer in Serbien eröffnen vor dem Abschluss ein serbisches Bankkonto. Das Konto dient dem Empfang der Kaufmittel, der Zahlung an Notar und Kataster und später der Abwicklung von Grundsteuer, Nebenkosten und Mieteinnahmen. Der Vorgang ist unkompliziert, doch die Unterlagen unterscheiden sich danach, ob Sie als Gebietsfremder (ohne serbischen Aufenthaltstitel) oder als Gebietsansässiger (mit Aufenthaltstitel in der Hand) eröffnen. Konten für Gebietsfremde gibt es allein gegen Vorlage des Reisepasses. Sie sind auf Giro- und Sparprodukte beschränkt: keine Kreditkarten, keine Hypotheken und nur eingeschränktes Online-Banking. Konten für Gebietsansässige erschließen die volle Produktpalette im Privatkundengeschäft, weshalb die meisten Käufer zunächst ein Konto für Gebietsfremde eröffnen, um den Kauf abzuwickeln, und nach Bewilligung des Aufenthalts auf den Status als Gebietsansässiger umstellen.
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Wählen Sie die richtige Bank
Die Banca Intesa ist die größte Bank Serbiens und die Standardwahl für ausländische Kunden, mit zuverlässigem englischsprachigem Service und der besten Abwicklung von Auslandsüberweisungen. Die Raiffeisen Bank eignet sich für deutschsprachige Kunden und grenzüberschreitendes Bankgeschäft mit Österreich. OTP Banka und NLB Komercijalna verfügen über dichte Filialnetze. Die UniCredit Bank Srbija hilft, wenn Sie andernorts bereits bei UniCredit sind.
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Besorgen Sie zuerst Ihre serbische PIB
Jede serbische Bank trägt Ihre PIB auf dem Konto ein, beantragen Sie die Steuernummer daher bei der Poreska Uprava, bevor Sie den Banktermin buchen. Die PIB ist kostenlos und dauert 1 bis 3 Werktage. Ohne sie zur Bank zu gehen bedeutet, später wiederkommen zu müssen.
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Buchen Sie einen Termin in einer Filiale, die Ausländer betreut
Spontanbesuche funktionieren, doch Termine gehen schneller. Die Hauptfilialen in Belgrad (Knez Mihailova bei der Banca Intesa, Resavska bei Raiffeisen) und Novi Sad (Bulevar Mihajla Pupina) verfügen über Schalter mit Ausländerspezialisten. Vergewissern Sie sich vorab, dass die Filialmitarbeiter Englisch oder Ihre bevorzugte Sprache sprechen; nicht alle tun das.
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Bringen Sie die erforderlichen Unterlagen mit
Für ein Konto als Gebietsfremder: Reisepass, ein zweites Ausweisdokument (Führerschein oder nationaler Personalausweis), ein Adressnachweis aus dem Ausland der letzten 90 Tage (Nebenkostenabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid) und die serbische PIB-Bestätigung. Für ein Konto als Gebietsansässiger: Reisepass, Aufenthaltskarte, Nachweis der serbischen Adresse (Mietvertragsregistrierung oder Katasterauszug) und PIB-Bestätigung.
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Unterzeichnen Sie die FATCA- und CRS-Erklärungen
Die Bank bittet Sie, Erklärungen zur steuerlichen Ansässigkeit nach dem gemeinsamen Meldestandard (CRS) zu unterzeichnen. US-Bürger oder US-Steueransässige füllen zusätzlich ein W-9-Formular für FATCA aus. Bleiben Sie genau; eine falsche Angabe zur steuerlichen Ansässigkeit verursacht später Probleme mit den serbischen und den heimatlichen Steuerbehörden.
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Legen Sie Unterlagen zur Mittelherkunft vor
Für Konten, die Immobilien-Kaufmittel empfangen sollen, verlangt die Bank nach den serbischen Geldwäschevorschriften einen Mittelherkunftsnachweis. Bringen Sie aktuelle Kontoauszüge mit, die die Mittel auf Ihrem Heimatkonto zeigen, den Kaufvertrag oder Vorvertrag der Immobilie und, sofern einschlägig, Nachweise über Gehalt, Geschäftseinkünfte oder Vermögensverkäufe, die die Mittel erzeugt haben.
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Zahlen Sie die Kontoeröffnungs- und Kartengebühren
Die Kontoeröffnung ist bei den meisten Banken kostenlos. Die Debitkarte kostet je nach Stufe 1.500 bis 3.000 Dinar (12 bis 25 Euro) jährlich. Monatliche Kontoführungsgebühren liegen für Standardpakete bei 200 bis 800 Dinar (2 bis 7 Euro), für Premium-Stufen für ausländische Kunden höher.
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Holen Sie Ihre Karte ab und aktivieren Sie das Online-Banking
Die Debitkarte liegt 5 bis 10 Werktage nach Kontoeröffnung zur Abholung bereit. Das Online-Banking wird bei der Abholung aktiviert; die Bank stellt einen Token (mTokenSMS oder Hardware-Token) zur Zahlungsfreigabe aus. Testen Sie eine kleine Überweisung hin und zurück, bevor die vollen Immobilienmittel eintreffen.
Praktische Hinweise
- Bringen Sie mehr Unterlagen mit, als Sie für nötig halten. Filialen verlangen mitunter zusätzliche Nachweise zu Adresse, Beschäftigung oder Mittelherkunft, die auf keiner veröffentlichten Liste stehen. Lieber das Konto eröffnet nach Hause fliegen als eine zweite Reise machen.
- Russische und belarussische Staatsbürger durchlaufen bei allen großen serbischen Banken eine zusätzliche sanktionsbezogene Prüfung. Banca Intesa und OTP wickeln diese Anträge derzeit am zuverlässigsten ab; spezialisierte juristische Hilfe ist die Kosten wert.
- Die Gebühren für die Währungsumrechnung von EUR in RSD bei eingehenden Überweisungen schwanken bei serbischen Banken stark. Banca Intesa und Raiffeisen liegen üblicherweise innerhalb von 0,5 Prozent des Referenzkurses der Nationalbank; kleinere Banken können 2 bis 3 Prozent darüber liegen.
- Immobilien-Kaufmittel, die als Auslandsüberweisung eingehen, lösen eine Geldwäscheprüfung aus. Informieren Sie die Bank vorab mit dem Vertragsbezug und dem erwarteten Überweisungsbetrag, damit die Mittel nicht zurückgehalten werden, während die Compliance Sie kontaktiert.
- Manche Banken bitten Sie, zur Umstellung eines Kontos für Gebietsfremde auf den Status als Gebietsansässiger persönlich wiederzukommen, sobald Sie die Aufenthaltskarte haben. Andere erledigen das aus der Ferne. Klären Sie das beim Ersttermin.