Serbische Immobilien, die 10 Jahre durchgehend gehalten werden, sind beim Weiterverkauf von der Kapitalertragsteuer befreit. Die Befreiung gilt für serbische Steueransässige und Gebietsfremde gleichermaßen. Für einen langfristig orientierten Anleger ist dies eines der attraktiveren strukturellen Merkmale des serbischen Marktes: Eine für 400.000 Euro gekaufte und ein Jahrzehnt später für 700.000 verkaufte Immobilie erzeugt auf den Gewinn von 300.000 null serbische Kapitalertragsteuer. Die Befreiung greift nicht automatisch. Sie müssen den Verkauf melden, die Befreiung geltend machen und Unterlagen vorlegen, die die Haltefrist belegen. Hier Fehler zu machen, durch verspätete Meldung, durch Verlust des ursprünglichen Kaufvertrags oder durch eine familieninterne Übertragung, die die Frist zurücksetzt, kostet den Verkäufer 15 bis 20 Prozent des Gewinns.
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Bestätigen Sie 10 durchgehende Jahre Eigentum
Ziehen Sie Ihren ursprünglichen Kaufvertrag und die ursprüngliche Katastereintragungsentscheidung (rešenje) heran, die das Datum Ihrer Eintragung als Eigentümer zeigt. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Datum der Eintragung im Kataster, nicht ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung. Jede zwischenzeitliche Übertragung (Schenkung, Erbschaft, Verkauf und Rückkauf) setzt die Frist zurück.
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Stellen Sie Ihre Unterlagenakte zusammen
Stellen Sie den ursprünglichen kupoprodajni ugovor (Kaufvertrag), das Kataster-rešenje, das Sie als Eigentümer bestätigt, Ihre PIB, Ihren Reisepass, den neuen Kaufvertrag mit Käufer und Verkaufspreis sowie etwaige Unterlagen über zwischenzeitliche Verbesserungen zusammen (die für den Befreiungsfall unerheblich, aber als Hintergrund nützlich sind).
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Lassen Sie den neuen Kaufvertrag notariell beurkunden
Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet, ebenso wie beim Kauf. Stellen Sie sicher, dass der im Vertrag eingetragene Preis den tatsächlichen Verkaufspreis abbildet; ein zu niedriger Preisansatz zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer auf Käuferseite kann später für beide Parteien Komplikationen schaffen.
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Reichen Sie das Kapitalertragsteuerformular innerhalb von 30 Tagen ein
Der Verkäufer reicht das Formular PPI-2 (oder das jeweils aktuelle Kapitalertragsformular) innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf beim örtlichen Finanzamt ein. Verspätete Einreichung löst Verzugszinsen aus und kann vom Finanzamt zudem als Verwirkung des Befreiungsanspruchs gewertet werden, obwohl das Gesetz hier im Allgemeinen auf Verkäuferseite steht.
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Kreuzen Sie das Befreiungsfeld an und fügen Sie den Nachweis der Haltefrist bei
Erklären Sie im Formular den Bruttoverkaufspreis und die Anschaffungskosten und kreuzen Sie dann den Befreiungsgrund an (oslobođenje od poreza zbog desetogodišnjeg perioda, Befreiung wegen Zehnjahresfrist). Fügen Sie das ursprüngliche Kataster-rešenje aus dem Kauf als Nachweis des Beginns der Haltefrist bei.
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Reichen Sie die Belegunterlagen ein
Reichen Sie den neuen Kaufvertrag, das Kataster-rešenje aus dem Kauf, die PIB des Verkäufers und alle weiteren vom Amt verlangten Dokumente ein. Die Einreichung kann am Schalter des örtlichen Finanzamts erfolgen oder, zunehmend, über das elektronische Portal ePorezi unter eporezi.purs.gov.rs.
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Erhalten Sie den Festsetzungsbescheid
Die Steuerverwaltung prüft die Meldung und erlässt eine Entscheidung (rešenje), die die Befreiung bestätigt. Saubere Akten kommen in 30 bis 60 Tagen zurück. Die Entscheidung ist der förmliche Abschluss der Steuerangelegenheit; verwahren Sie das Original für Ihre Unterlagen und stellen Sie dem Käufer auf Wunsch eine Kopie für seine Katasterakte bereit.
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Behandeln Sie die Steuermeldung im Heimatland
Verkäufer, die nicht serbische Steueransässige sind, schulden auf denselben Gewinn möglicherweise dennoch Steuer in ihrem Ansässigkeitsland. Die meisten Länder mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Serbien gewähren eine Anrechnung der gezahlten serbischen Steuer (null Anrechnung bei Befreiung). Länder ohne Abkommen, allen voran die Vereinigten Staaten, besteuern den Gewinn möglicherweise in voller Höhe. Stimmen Sie sich vor dem Abschluss des Verkaufs mit einem Steuerberater im Heimatland ab.
Praktische Hinweise
- Geerbte Immobilien setzen die Haltefrist nicht zurück. Die Zehnjahresfrist für den Erben beginnt mit dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, nicht mit dem Datum der Erbschaft. Verwahren Sie die ursprünglichen Kaufunterlagen des Erblassers.
- Zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern übertragene Immobilien sind von der Schenkungsteuer befreit, haben aber dennoch steuerliche Folgen für die Haltefrist. Holen Sie vor jeder familieninternen Übertragung einer Immobilie, die Sie später verkaufen könnten, juristischen Rat ein.
- Dokumentierte Renovierungskosten sind vom Gewinn abziehbar, wenn die Befreiung nicht greift (unter 10 Jahren gehalten). Verwahren Sie jede Rechnung zugelassener serbischer Handwerker. Barzahlungen ohne Belege sind nicht abziehbar.
- Der Kapitalertragsatz auf nicht befreite Verkäufe beträgt 15 Prozent für serbische Steueransässige und 20 Prozent für Gebietsfremde. Ein Doppelbesteuerungsabkommen kann die serbische Steuer für Ansässige aus Abkommensstaaten mindern oder beseitigen.
- Die Befreiung verspätet zu beantragen ist der häufigste Fehler. Die 30-Tage-Frist läuft ab dem Vertragsdatum, nicht ab der Katastereintragung des Käufers. Notieren Sie das Datum am Tag der Vertragsunterzeichnung.