Welche Mietrendite ist in Serbien realistisch?

Als Marktschätzung liegen die Bruttorenditen typischerweise bei etwa 4 bis 6 Prozent. Kleinere, gut gelegene Wohnungen in Belgrad und Novi Sad, die dauerhaft vermietet werden, liegen am oberen Rand, während größere oder repräsentative Einheiten darunter liegen, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist. Kurzzeitvermietung kann im Zentrum Belgrads eine höhere Schlagzeilenrendite ausweisen, doch Verwaltung, Saisonalität und Leerstand ziehen den Nettowert wieder in Richtung einer Dauervermietung.

Darf ich in Serbien kurzzeitig oder über Airbnb vermieten?

Ja, aber nicht formlos. Eine Kurzzeitvermietung muss kategorisiert und registriert sein, Gäste werden über das nationale System eTurista gemeldet, und Sie ziehen von ihnen die Kurtaxe pro Nacht (boravišna taksa) ein. Auch die Haus- oder Eigentümerordnung kann die Kurzzeitvermietung einschränken. Behandeln Sie das als kleines angemeldetes Gewerbe und nicht als Nebenabsprache, und rechnen Sie den Verwaltungsaufwand in die Rendite ein.

Wie werden Mieteinnahmen in Serbien besteuert?

Bei einer Privatperson mit Dauervermietung ist die Bemessungsgrundlage die Bruttomiete abzüglich einer pauschalen Kostenabsetzung von 25 Prozent (oder der tatsächlichen belegten Kosten, wenn diese höher sind), und diese Grundlage wird mit 20 Prozent besteuert, was einer effektiven Belastung von rund 15 Prozent der Bruttomiete entspricht. Ein Nichtansässiger wird auf serbische Mieteinkünfte besteuert, vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens. Das Halten über eine Gesellschaft verändert die Rechnung und sollte durchgerechnet werden, wenn Sie in die Breite gehen.

Ist Dauervermietung oder Kurzzeitvermietung in Serbien besser?

Es ist die übliche Abwägung. Eine Dauervermietung bringt stetige Einnahmen, wenig Aufwand und eine einfache Besteuerung bei bescheidener Rendite. Eine Kurzzeitvermietung kann in zentraler, touristisch geprägter Lage brutto mehr einbringen, bringt aber Registrierung, Kurtaxenverwaltung, höhere Verwaltungsgebühren, Saisonalität und stärkere Abnutzung mit sich. Für einen ausländischen Eigentümer, der sich nicht täglich kümmern will, ist die Dauervermietung meist die sauberere Rendite; die Kurzzeitvermietung belohnt aktives Management oder einen guten lokalen Betreiber.

Darf ein Ausländer in Serbien vermieten?

Ja. Ein ausländischer Eigentümer kann Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen vermieten wie ein Einheimischer und kann eine serbische Agentur mit der Verwaltung beauftragen. Die Einnahmen sind in Serbien als Einkünfte serbischer Quelle steuerpflichtig, und wie sie mit der Besteuerung in Ihrem Heimatland zusammenspielen, hängt vom Abkommen zwischen Serbien und Ihrem Land ab. Führen Sie ab dem ersten Mietverhältnis saubere Aufzeichnungen, denn sowohl das Steuerrecht als auch die Devisenvorschriften stützen sich darauf.

Brauche ich eine Hausverwaltung?

Nicht zwingend, aber die meisten ausländischen Eigentümer nutzen eine. Bei der Dauervermietung kostet die Vermittlung eines Mieters typischerweise etwa eine Monatsmiete, oder es fällt ein Prozentsatz der Miete für die laufende Verwaltung an. Bei der Kurzzeitvermietung sollten Sie damit rechnen, dass eine Verwaltung rund 15 bis 25 Prozent des Umsatzes nimmt und dafür Inserate, Gäste, Reinigung und die Kurtaxenmeldung übernimmt. Rechnen Sie das vor dem Kauf in die Rendite ein.

Buyer's guide

Immobilien in Serbien vermieten: was Sie verdienen und was Sie abführen

Die operative Seite der Vermietung in Serbien: realistische Bruttorenditen, Dauervermietung gegen Kurzzeitvermietung, Registrierungs- und Kurtaxenpflichten bei kurzen Aufenthalten, die Besteuerung von Mieteinnahmen als Privatperson im Vergleich zur Gesellschaft, und was die Verwaltung kostet.

Last reviewed 2026-07-17

Viele ausländische Eigentümer in Serbien vermieten ihre Immobilie, entweder um die Kosten eines Hauses zu decken, das sie einen Teil des Jahres selbst nutzen, oder als reines Investment. Die Bruttozahlen sind ordentlich und der Einstiegspreis ist niedrig, doch Nettorendite und Papierkram hängen von Entscheidungen ab, die Sie vor dem ersten Mieter treffen. Das hier ist das operative Bild: was Sie verdienen und was Sie abführen.

Die Rendite, ehrlich betrachtet

Als Marktschätzung und nicht als Versprechen: Die Bruttorenditen sammeln sich um 4 bis 6 Prozent. Am oberen Rand stehen kleinere, gut gelegene Dauermietwohnungen in Belgrad und Novi Sad, wo die Miete im Verhältnis zu einem moderaten Kaufpreis stark ist. Am unteren Rand stehen größere oder repräsentative Objekte, bei denen der Preis der erzielbaren Miete davongelaufen ist.

Zwei Dinge drücken den Nettowert deutlich unter den Bruttowert: Kosten und Leerstand. Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und die Wochen, in denen eine Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht, gehen ab, bevor Sie eine Rendite sehen. Rechnen Sie netto, nicht mit der Schlagzeile.

Dauervermietung oder Kurzzeitvermietung

Das ist die erste echte Entscheidung, und sie verändert alles Weitere.

Die Dauervermietung ist der Weg mit geringem Aufwand. Sie schließen mit einem Mieter für ein Jahr oder länger ab, die Einnahmen sind stetig, die Steuer ist einfach, und eine Agentur kann das Ganze für einen kleinen Anteil führen. Die Rendite ist bescheiden, aber verlässlich.

Die Kurzzeitvermietung, das Airbnb-Modell, kann in zentraler, touristisch geprägter Lage brutto mehr einbringen, besonders in Belgrad. Aber sie ist ein kleines Unternehmen und keine passive Anlage. Sie bringt Registrierung und Steuerverwaltung mit sich, höhere Verwaltungsgebühren, echte Saisonalität, stärkere Abnutzung der Immobilie und das Risiko leerer Nächte. Die höhere Schlagzeilenrendite schrumpft, sobald Sie das alles einrechnen. Kurzzeitvermietung belohnt aktives Management oder einen guten lokalen Betreiber; abwesende Eigentümer bestraft sie.

Die Regeln für kurze Aufenthalte

Wenn Sie den Weg der Kurzzeitvermietung gehen, betrachten Sie die Einhaltung der Vorschriften als Teil der Arbeit.

Die Unterkunft muss kategorisiert und als touristische Unterkunft registriert sein.
Gäste werden über das nationale System eTurista gemeldet.
Sie ziehen von den Gästen die Kurtaxe pro Nacht ein, die boravišna taksa, und führen sie ab.
Haus- oder Eigentümerordnungen können die Kurzzeitvermietung beschränken oder verbieten, prüfen Sie das also, bevor Sie eine Wohnung eigens dafür kaufen.

Nichts davon ist beschwerlich, wenn es einmal eingerichtet ist, aber es ist auch nicht optional, und eine Verwaltung übernimmt es meist gegen Gebühr.

Wie die Einnahmen besteuert werden

Bei einer Privatperson mit Dauervermietung ist die Mechanik unkompliziert. Bemessungsgrundlage ist Ihre Bruttomiete abzüglich einer pauschalen Kostenabsetzung von 25 Prozent, oder abzüglich Ihrer tatsächlichen belegten Kosten, wenn diese höher sind, und diese Grundlage wird mit 20 Prozent besteuert. In der Praxis ergibt das eine effektive Belastung von rund 15 Prozent der Bruttomiete.

Ein nicht ansässiger Eigentümer wird auf diese Einkünfte serbischer Quelle in Serbien besteuert, und ob Sie zusätzlich zu Hause zahlen oder eine Anrechnung erhalten, hängt vom Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Serbien und Ihrem Land ab. Wenn Sie in nennenswertem Umfang vermieten oder kurzzeitig vermieten, kann das Halten der Immobilie über eine serbische Gesellschaft Steuer und Abzugsfähigkeit der Kosten verändern; das sollten Sie mit einem Steuerberater durchrechnen statt es anzunehmen.

Das einzig Unverhandelbare, welchen Weg Sie auch wählen, sind die Belege. Bewahren Sie ab dem ersten Mietverhältnis jede Mietquittung, jede Kostenrechnung und jede Überweisung auf. Die Einkommensteuer und die Devisenvorschriften hängen daran, und eine spätere Rekonstruktion ist mühsam.

Was die Verwaltung kostet

Die wenigsten ausländischen Eigentümer verwalten aus dem Ausland selbst, und diese Kosten sind Teil der Rendite.

Bei der Dauervermietung rechnen Sie mit etwa einer Monatsmiete für das Finden und Einsetzen eines Mieters, oder mit einem Prozentsatz der Monatsmiete für die vollständige laufende Verwaltung. Bei der Kurzzeitvermietung nimmt eine Verwaltung typischerweise in der Größenordnung von 15 bis 25 Prozent des Umsatzes und übernimmt dafür Inserate, Preisgestaltung, Gästebetreuung, Reinigung zwischen den Aufenthalten und die Kurtaxenmeldung. Setzen Sie die reale Zahl vor dem Kauf in Ihre Renditerechnung ein, nicht danach.

Für wen sich das eignet

Vermietung funktioniert in Serbien, aber sie ist eine stetige, unspektakuläre Rendite und kein Hochzinsgeschäft, und die ehrliche Version schließt Kosten und Verwaltung mit ein. Eine Dauervermietung in einem bewährten Stadtviertel ist die saubere, aufwandsarme Option für einen ausländischen Eigentümer, der Einnahmen will und keinen Zweitberuf. Eine Kurzzeitvermietung kann in der richtigen zentralen Lage mehr einbringen, aber nur, wenn Sie oder jemand vor Ort sie ordentlich führen.

Entscheiden Sie, was davon Sie wirklich wollen, bevor Sie die Immobilie auswählen, denn die richtige Wohnung für die Dauervermietung und die richtige für die Kurzzeitvermietung sind selten dieselbe.

Common questions

Welche Mietrendite ist in Serbien realistisch?: Als Marktschätzung liegen die Bruttorenditen typischerweise bei etwa 4 bis 6 Prozent. Kleinere, gut gelegene Wohnungen in Belgrad und Novi Sad, die dauerhaft vermietet werden, liegen am oberen Rand, während größere oder repräsentative Einheiten darunter liegen, weil der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist. Kurzzeitvermietung kann im Zentrum Belgrads eine höhere Schlagzeilenrendite ausweisen, doch Verwaltung, Saisonalität und Leerstand ziehen den Nettowert wieder in Richtung einer Dauervermietung.
Darf ich in Serbien kurzzeitig oder über Airbnb vermieten?: Ja, aber nicht formlos. Eine Kurzzeitvermietung muss kategorisiert und registriert sein, Gäste werden über das nationale System eTurista gemeldet, und Sie ziehen von ihnen die Kurtaxe pro Nacht (boravišna taksa) ein. Auch die Haus- oder Eigentümerordnung kann die Kurzzeitvermietung einschränken. Behandeln Sie das als kleines angemeldetes Gewerbe und nicht als Nebenabsprache, und rechnen Sie den Verwaltungsaufwand in die Rendite ein.
Wie werden Mieteinnahmen in Serbien besteuert?: Bei einer Privatperson mit Dauervermietung ist die Bemessungsgrundlage die Bruttomiete abzüglich einer pauschalen Kostenabsetzung von 25 Prozent (oder der tatsächlichen belegten Kosten, wenn diese höher sind), und diese Grundlage wird mit 20 Prozent besteuert, was einer effektiven Belastung von rund 15 Prozent der Bruttomiete entspricht. Ein Nichtansässiger wird auf serbische Mieteinkünfte besteuert, vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens. Das Halten über eine Gesellschaft verändert die Rechnung und sollte durchgerechnet werden, wenn Sie in die Breite gehen.
Ist Dauervermietung oder Kurzzeitvermietung in Serbien besser?: Es ist die übliche Abwägung. Eine Dauervermietung bringt stetige Einnahmen, wenig Aufwand und eine einfache Besteuerung bei bescheidener Rendite. Eine Kurzzeitvermietung kann in zentraler, touristisch geprägter Lage brutto mehr einbringen, bringt aber Registrierung, Kurtaxenverwaltung, höhere Verwaltungsgebühren, Saisonalität und stärkere Abnutzung mit sich. Für einen ausländischen Eigentümer, der sich nicht täglich kümmern will, ist die Dauervermietung meist die sauberere Rendite; die Kurzzeitvermietung belohnt aktives Management oder einen guten lokalen Betreiber.
Darf ein Ausländer in Serbien vermieten?: Ja. Ein ausländischer Eigentümer kann Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen vermieten wie ein Einheimischer und kann eine serbische Agentur mit der Verwaltung beauftragen. Die Einnahmen sind in Serbien als Einkünfte serbischer Quelle steuerpflichtig, und wie sie mit der Besteuerung in Ihrem Heimatland zusammenspielen, hängt vom Abkommen zwischen Serbien und Ihrem Land ab. Führen Sie ab dem ersten Mietverhältnis saubere Aufzeichnungen, denn sowohl das Steuerrecht als auch die Devisenvorschriften stützen sich darauf.
Brauche ich eine Hausverwaltung?: Nicht zwingend, aber die meisten ausländischen Eigentümer nutzen eine. Bei der Dauervermietung kostet die Vermittlung eines Mieters typischerweise etwa eine Monatsmiete, oder es fällt ein Prozentsatz der Miete für die laufende Verwaltung an. Bei der Kurzzeitvermietung sollten Sie damit rechnen, dass eine Verwaltung rund 15 bis 25 Prozent des Umsatzes nimmt und dafür Inserate, Gäste, Reinigung und die Kurtaxenmeldung übernimmt. Rechnen Sie das vor dem Kauf in die Rendite ein.