Immobiliensteuern in Serbien

Serbien hält die Immobilienbesteuerung nach westeuropäischen Maßstäben relativ niedrig. Die wichtigsten Posten beim Kauf sind einfach. Die jährliche Belastung ist progressiv, aber kalkulierbar. Die Kapitalertragsteuer entfällt nach zehn Jahren Eigentum vollständig. Komplikationen entstehen durch die Abwicklung in der Praxis: Wer reicht was ein, wer zahlt an die Steuerbehörde, und gibt es ein Abkommen mit Ihrem Heimatland.

Dieser Leitfaden behandelt die vier Momente, in denen Steuern anfallen: beim Kauf, während des Besitzes, bei Vermietung und beim Verkauf. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung; im Einzelfall arbeiten Sie ihn mit einem serbischen Steuerberater oder Steueranwalt durch.

Beim Kauf

Beim Kauf kommen zwei mögliche Steuern in Betracht, und Sie zahlen die eine oder die andere, nie beide.

Grunderwerbsteuer (Bestandsimmobilien)

Die Grunderwerbsteuer gilt für Wiederverkaufsimmobilien. Der Satz beträgt 2,5 Prozent. Gesetzlicher Steuerschuldner ist nach serbischem Recht der Verkäufer, doch nach Marktusus weist der Vertrag diese Steuer fast immer dem Käufer zu. Die Verhandlung darüber ist das erste Steuerthema in jedem Geschäft.

Bemessungsgrundlage ist der Vertragspreis oder der von der Steuerverwaltung festgestellte Marktwert, je nachdem, welcher höher ist. Die Steuerverwaltung kann einen Vertragspreis, den sie für unter Markt hält, überschreiben, und das tut sie auch gelegentlich. Das ist einer der Gründe, warum Sie keinen heruntergerechneten Preis im Vertrag eintragen sollten: Eine niedrige Zahl lädt zur Neubewertung ein.

Die Anmeldung erfolgt automatisch. Seit 2014 ist der Notar gesetzlich verpflichtet, den unterzeichneten Vertrag innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung an die örtliche Steuerverwaltung weiterzuleiten. Der Käufer (oder vertraglich der Verkäufer) zahlt innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids.

Mehrwertsteuer (Neubauten)

Wenn Sie eine Neubauimmobilie direkt von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger kaufen, fällt statt Grunderwerbsteuer Mehrwertsteuer an. Die beiden addieren sich nicht. Der Satz beträgt 10 Prozent auf den Wohnanteil der Immobilie.

Zwei Punkte sind zu beachten:

• Angeschlossene Garagen, Stellplätze und sämtliche Gewerbeflächen im selben Gebäude werden mit 20 Prozent besteuert, nicht mit 10. Bauträger preisen diese im Vertrag in der Regel getrennt aus.
• Serbien bietet eine Mehrwertsteuererstattung für Erstkäufer von bis zu 40 m² für den Käufer plus 15 m² pro zusätzlichem Haushaltsmitglied. Die Anspruchsberechtigung ist auf serbische Staatsbürger mit ständigem Wohnsitz in Serbien beschränkt. Diese Regel sei für unsere Zielgruppe doppelt erwähnt: Ausländer können die Mehrwertsteuererstattung nicht in Anspruch nehmen, ungeachtet dessen, wie lange sie in Serbien gelebt haben.

Während des Besitzes

Die jährliche Grundsteuer ist progressiv, wobei der Satz über vier Bänder ansteigt, die sich am festgestellten Wert der Immobilie bemessen. Die unten stehende Struktur zeigt die gesetzlichen Höchstsätze; jede Kommune setzt ihren tatsächlichen Satz innerhalb dieser Obergrenzen durch einen bis zum 30. November für das folgende Steuerjahr gefassten Beschluss fest.

• Bis 10 Millionen Dinar festgestellter Wert (rund 85.000 Euro): bis 0,4 Prozent
• 10 bis 25 Millionen Dinar (rund 85.000 bis 213.000 Euro): Steuer auf das erste Band zuzüglich bis zu 0,6 Prozent auf den darüber liegenden Betrag
• 25 bis 50 Millionen Dinar (rund 213.000 bis 425.000 Euro): Steuer auf die ersten beiden Bänder zuzüglich bis zu 1 Prozent auf den darüber liegenden Betrag
• Über 50 Millionen Dinar (über rund 425.000 Euro): Steuer auf die ersten drei Bänder zuzüglich bis zu 2 Prozent auf den darüber liegenden Betrag

Die Progression ist marginal, nicht pauschal. Eine Immobilie mit festgestelltem Wert von 30 Millionen Dinar zahlt 0,4 Prozent auf die ersten 10 Millionen, 0,6 Prozent auf die nächsten 15 und 1 Prozent auf die letzten 5, und summiert das dann auf. Die Steuerverwaltung erledigt die Rechnung; Sie erhalten einen Jahresbescheid.

Bemessungsgrundlage ist der vom Kataster festgestellte Wert, den die Kommune ansetzt. Jede kommunale Selbstverwaltungseinheit teilt ihr Gebiet in mindestens vier Zonen und veröffentlicht einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter und Zone, basierend auf den Transaktionen der ersten neun Monate des laufenden Jahres. Der festgestellte Wert ergibt sich aus dem Zonenpreis multipliziert mit der Nutzfläche, mit einem Abschreibungsabschlag von bis zu 40 Prozent für ältere Gebäude.

Die Neufeststellung erfolgt jährlich. Katasterwerte hinken in schnell steigenden Lagen den Marktpreisen einige Jahre hinterher und übersteigen sie auf dem Weg nach unten, sodass der festgestellte Wert in der Regel vom gezahlten Preis abweicht.

Ermäßigung für den Hauptwohnsitz

Wenn Sie Ihren Wohnsitz in der Immobilie anmelden, erhalten Sie eine Gutschrift von 50 Prozent auf die jährliche Grundsteuer, gedeckelt auf 20.000 Dinar (rund 170 Euro) pro Jahr. Das gilt unabhängig vom Wert der Immobilie oder Ihrer Staatsangehörigkeit, solange Ihr Wohnsitz dort offiziell angemeldet ist.

Sonstige Ermäßigungen

Es gibt keine allgemeine Befreiung für Senioren. Es gibt keine allgemeine Befreiung für touristische Nutzung. Familienübertragungen (Eltern an Kind, Ehegatte an Ehegatten) sind sowohl von Grunderwerbsteuer als auch von Kapitalertragsteuer befreit.

Bei Vermietung

Mieteinnahmen aus serbischen Immobilien sind in Serbien unabhängig davon steuerpflichtig, wo Sie steuerlich ansässig sind. Die Novelle des Einkommensteuergesetzes von 2023 hat das für Privatpersonen vereinfacht:

• Der Steuersatz liegt bei 20 Prozent auf Mieteinnahmen.
• Eine Standardpauschale von 25 Prozent der Bruttomieteinnahmen wird automatisch angerechnet. Der effektive Steuersatz auf Mieteinnahmen beträgt etwa 15 Prozent vom Bruttobetrag.
• Dokumentierte Ausgaben (Reparaturen, Abschreibung, Maklerprovisionen) können statt der Standardpauschale abgezogen werden, wenn sie diese übersteigen. In der Praxis ist die Pauschale einfacher, und die meisten ausländischen Vermieter nutzen sie.

Kurzfristige touristische Vermietungen unterliegen einer zusätzlichen kommunalen Abgabe (boravišna taksa) von etwa 100 bis 200 Dinar pro Gast und Nacht, die vom Gast erhoben und vom Eigentümer oder der Plattform abgeführt wird.

Wer über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen vermietet, dem behalten diese Plattformen seit 2025 die 20 Prozent Steuer automatisch ein und führen sie unter DAC7-äquivalenten Meldepflichten an die serbische Steuerverwaltung ab. Eine jährliche Steuererklärung müssen Sie dennoch abgeben.

Beim Verkauf

Die Kapitalertragsteuer fällt auf den Gewinn zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis an.

• Steueransässige in Serbien zahlen 15 Prozent auf den Gewinn.
• Nicht-Ansässige zahlen 20 Prozent auf den Gewinn, sofern nicht ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Serbien und Ihrem Ansässigkeitsstaat einen niedrigeren Satz vorsieht.

Befreiung nach zehn Jahren

Nach zehn ununterbrochenen Jahren Eigentum ist der Gewinn vollständig von der Kapitalertragsteuer befreit. Für Langzeithalter ist das die nützlichste Regel: Halten Sie über die Zehnjahresmarke hinaus, und die gesamte Wertsteigerung gehört Ihnen.

Wiederanlage (90 Tage)

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und den Erlös innerhalb von 90 Tagen in eine andere Wohnimmobilie reinvestieren, die den Wohnbedarf von Ihnen oder Ihrer engsten Familie deckt, ist der Gewinn auf den reinvestierten Anteil befreit. Das ist für Umzieher in den Hauptwohnsitz gedacht, nicht für Investoren. Die 90-Tage-Frist ist strikt.

Anschaffungskosten

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Ihrer indexierten Anschaffungskosten abzüglich dokumentierter Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Anwaltshonorare). Die Indexierung verwendet den Verbraucherpreisindex zwischen Kauf und Verkauf. Renovierungs- und Verbesserungskosten sind in der Regel nicht vom Gewinn abziehbar, selbst mit vollständigen Belegen. Das ist im Vergleich zu vielen EU-Regelungen restriktiv und wissenswert, wenn Sie eine größere Sanierung planen.

Auch deshalb kommt es auf den eingetragenen Kaufpreis an. Eine niedrigere Zahl im Vertrag als tatsächlich gezahlt senkt zwar die Rechnung des Verkäufers zum Zeitpunkt des Kaufs, erhöht aber jede künftige Kapitalertragsteuerrechnung beim Weiterverkauf.

Steueransässigkeit, kurz gefasst

Sie werden in Serbien steueransässig, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

• Sie verbringen in einem 12-Monats-Zeitraum, der im Steuerjahr beginnt oder endet, mindestens 183 Tage in Serbien. Die Tage können zusammenhängend oder verteilt sein.
• Ihr „Mittelpunkt der Lebensinteressen“ (persönliche und wirtschaftliche Bindungen) liegt in Serbien.
• Sie haben in Serbien einen Wohnsitz oder einen angemeldeten ständigen Aufenthalt.

Ansässige werden mit ihrem Welteinkommen besteuert. Nicht-Ansässige werden nur mit Einkünften aus serbischer Quelle besteuert, dazu zählen Mieteinnahmen aus einer serbischen Immobilie und Gewinne aus dem Verkauf einer serbischen Immobilie.

Serbien hat 64 Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft. Die wichtigsten westeuropäischen Käuferherkunftsländer sind alle abgedeckt: Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Niederlande, Schweiz, Italien, Spanien, Österreich, Belgien, Schweden, Dänemark, Norwegen, Finnland, Irland. Ebenso die VAE, Kanada, Russland und China.

Die auffällige Lücke: die Vereinigten Staaten. Es gibt kein in Kraft befindliches Steuerabkommen zwischen den USA und Serbien und auch kein Sozialversicherungsabkommen. US-Personen, die in Serbien kaufen, sollten entsprechend planen. Der Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA) gilt weiterhin, doch eine Abkommensentlastung von der Doppelbesteuerung gibt es nicht.

Wie ein Ausländer tatsächlich zahlt

Die administrative Seite ist der Punkt, an dem die meisten neuen ausländischen Eigentümer stolpern.

Sie brauchen eine serbische Steuernummer

Bevor Sie irgendeine serbische Steuer zahlen können, muss Ihnen die Steuerverwaltung eine Steueridentifikationsnummer ausstellen. Bürger nutzen ihre JMBG (persönliche Bürgernummer). Ausländer erhalten eine separate Kennung, die auf Antrag bei der örtlichen Steuerverwaltung ausgestellt wird. Ihr Anwalt oder Steuerberater stellt den Antrag im Rahmen der Abschlussunterlagen.

Vierteljährliche Zahlungen

Die jährliche Grundsteuer wird in vier gleichen Quartalsraten gezahlt:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Wenn Sie eine Quartalsrate verpassen, fallen gesetzliche Verzugszinsen in Höhe des Referenzzinssatzes der Serbischen Nationalbank plus 10 Prozentpunkte jährlich an. Die Steuerverwaltung kann ein Pfandrecht auf die Immobilie eintragen und im Ergebnis den Zwangsverkauf betreiben. Für ausländische Eigentümer, die nicht ganzjährig im Land sind, sind verpasste Bescheide ein reales Risiko. Nahezu jeder ausländische Eigentümer bestellt einen lokalen Steuervertreter oder Buchhalter, der die Bescheide entgegennimmt und die Zahlungen abwickelt.

Zahlungswege

Drei Möglichkeiten, tatsächlich zu zahlen:

• Das Portal ePorezi unter purs.gov.rs. Erforderlich ist ein serbisches qualifiziertes elektronisches Zertifikat, das für Ausländer nicht ganz unkompliziert einzurichten ist, oder eine Vollmacht.
• Banküberweisung mit dem Zahlschein, der dem Jahresbescheid beiliegt.
• Persönlich in jeder Bank oder Postfiliale mit demselben Zahlschein.

In der Praxis nutzen die meisten ausländischen Eigentümer Option zwei oder drei über einen örtlichen Steuerberater.

Zusammenarbeit mit uns

Yelen Properties ist kein Steuerberater. Doch die Themen, die ausländische Käufer beschäftigen, tauchen so häufig auf, dass wir feste Arbeitsbeziehungen zu zwei Belgrader Steuerberatern unterhalten, die die Grundsteueranmeldung, die Quartalszahlungen und die Jahreserklärungen für unsere Mandanten abwickeln. Wenn Sie in Belgrad noch keinen Ansprechpartner haben, stellen wir den Kontakt beim Abschluss her. Die Jahresgebühr für das Standardpaket (Anmeldung, Quartalszahlungen, eine Jahreserklärung, Standardkorrespondenz mit der Steuerverwaltung) liegt je nach Komplexität Ihrer Situation bei etwa 600 bis 1.200 Euro.