Ungarn ist die europäische Steueransässigkeitsgeschichte, die ihren Reiz für vermögende Käufer am längsten gehalten hat. Die persönliche Einkommensteuer ist seit 2011 ein Pauschalsatz von 15 Prozent. Die Körperschaftsteuer beträgt seit 2017 9 Prozent, die niedrigste in der EU. Ungarn ist in der EU und Schengen. Nichts davon hat sich geändert trotz der politischen Kontroverse um die innen- und EU-bezogene Bilanz der Orbán-Regierung. Serbien bietet ein etwas anderes Angebot: außerhalb der EU, progressive persönliche Steuer, die bei Arbeit bei 25 Prozent endet, aber pauschal 15 Prozent auf Miete und Veräußerungsgewinne, schnelleren Daueraufenthalt und erheblich günstigere Immobilien. Für einen Käufer, der eine niedrig besteuerte EU-Basis will, gewinnt Ungarn bei der Steuer. Für einen Käufer, der eine kostengünstigere Basis mit vernünftiger steuerlicher Behandlung und schnellem Aufenthalt will, gewinnt Serbien bei den meisten anderen Dimensionen.
| Serbien | Ungarn | |
|---|---|---|
| EU- und Schengen-Status | Kandidat. Außerhalb der EU und Schengens. | EU-Mitglied seit 2004. Schengen seit 2007. |
| Währung | Dinar (RSD), gegenüber dem Euro bei 117 bis 118 gelenkt. | Forint (HUF), frei schwankend. Etwa 405 bis 415 je Euro in 2025 bis 2026. Eurozonen-Beitritt nicht auf der kurzfristigen Agenda. |
| Persönliche Einkommensteuer | Progressiv 10 / 20 / 25 Prozent auf Arbeit. Pauschal 15 Prozent auf Veräußerungsgewinne und Miete. | 15 Prozent pauschal auf alle persönlichen Einkünfte, der Satz seit 2011 unverändert. |
| Körperschaftsteuer | 15 Prozent. | 9 Prozent Schlagzeilensatz plus 2 Prozent lokale Gewerbesteuer in den meisten Gemeinden. Niedrigste in der EU. |
| Dividendenquellensteuer | 15 Prozent auf an Einzelpersonen gezahlte Dividenden. | 15 Prozent auf Dividenden an Einzelpersonen; 0 Prozent auf an gebietsfremde Kapitalgesellschaften gezahlte Dividenden in den meisten Fällen. |
| Grunderwerbsteuer | 2,5 Prozent bei Bestand, 10 Prozent Mehrwertsteuer bei Neubau. | 4 Prozent auf die ersten 1 Milliarde HUF (etwa 2,5 Millionen Euro) des Werts, 2 Prozent darüber. Plus 27 Prozent Mehrwertsteuer bei Neubau. |
| Jährliche Grundsteuer | 0,1 bis 0,4 Prozent auf den Katasterwert. | Lokale Gebäudesteuer bis zu 1.100 HUF je m2 im Jahr (etwa 2,7 Euro), von jeder Gemeinde festgelegt. Viele Budapester Bezirke erheben 0 oder symbolische Sätze. |
| Durchschnittlicher Wohnungspreis je m2, Hauptstadt | Belgrad: 2.600 Euro je m2 stadtweit. | Budapest: 2.800 bis 3.400 Euro je m2 stadtweit. Erstklassiger V. Bezirk, Budaer Hügel 4.500 bis 7.500. |
| Frist bis zum Daueraufenthalt | 3 Jahre ununterbrochenen befristeten Aufenthalts. | 3 Jahre für Nicht-EU-Bürger über die nationale Daueraufenthaltserlaubnis; der Investorenweg über das ungarische Guest Investor Programme (250.000 Euro Immobilienfonds oder 1 Million Euro ungarischer Fonds) gewährt einen 10-jährigen verlängerbaren Aufenthalt unmittelbar. |
| Aufenthaltsprogramm durch Investition | Keines. | Guest Investor Programme im Juli 2024 wiedereröffnet. 250.000 Euro Investition in einen qualifizierten Immobilienfonds oder 1 Million Euro direkter Immobilienkauf. Gewährt eine 10-jährige Aufenthaltserlaubnis. |
| Frist bis zur Staatsbürgerschaft | 6 Jahre insgesamt (3 befristet + 3 dauerhaft). | 8 Jahre Daueraufenthalt, dann Einbürgerung. Ungar durch Abstammung (jeder mit einem in Ungarn geborenen Vorfahren) ist schneller und erfordert keinen Aufenthalt. |
| Direktflüge von London | Belgrad: 12 bis 15 täglich. | Budapest: 18 bis 22 täglich. Stärkste Anbindung jeder mitteleuropäischen Stadt außer Wien. |
| Sprachschwierigkeit für Englischsprecher | Serbisch: slawisch, kyrillisches Alphabet, mittlere Schwierigkeit. | Ungarisch: finno-ugrisch, keine indoeuropäischen Verwandtschaften, sehr hohe Schwierigkeit. Englisch wird in Budapest unter Berufstätigen verbreitet gesprochen. |
| Internationale Schulen, Hauptstadt | 5 Schulen mit IB-Zweig in Belgrad, 12.000 bis 28.000 Euro im Jahr. | Mehr als 10 internationale Schulen in Budapest. AISB (amerikanisch), British International, EISB. 18.000 bis 32.000 Euro im Jahr. |
| Bankwesen für gebietsfremde Ausländer | Standard. UniCredit, Raiffeisen, OTP nehmen mit KYC auf. | Für Gebietsfremde verschärft. OTP, K&H, Erste verlangen eine ungarische Steuernummer und einen persönlichen Besuch. Kontoeröffnung 3 bis 6 Wochen. |
Steuern in der Praxis
Ungarns 15-Prozent-Pauschalsteuer ist wirklich pauschal und wirklich niedrig. Es gibt keine zweite Stufe, keinen Zuschlag und keine provinzielle Überlagerung. Kombiniert mit dem Körperschaftsteuersatz von 9 Prozent bietet Ungarn die niedrigste Gesamtsteuerbelastung auf aktives Geschäftseinkommen in der EU. Für einen Unternehmer, der Einkommen über eine ungarische KFT (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zieht, liegt der effektive Gesamtsatz auf an die Eigentümer ausgeschüttete Gewinne bei rund 22 bis 24 Prozent, weit unter jeder anderen EU-Jurisdiktion. Serbiens Struktur ist anders. Arbeitseinkommen steigt über drei Stufen von 10 auf 25 Prozent. Einkommen aus Selbstständigkeit kann unter dem Pauschalregime (paušalno) zu sehr niedrigen effektiven Sätzen besteuert werden (oft unter 10 Prozent) für Unternehmen unter bestimmten Umsatzschwellen. Miete und Veräußerungsgewinne sind pauschal 15 Prozent. Ausländisches Einkommen für in Serbien Steueransässige ist grundsätzlich steuerpflichtig, mit abkommensrechtlicher Entlastung. Für einen passiven Anleger, der Einkommen aus einem globalen Portfolio zieht, ist Ungarn mit 15 Prozent auf alle Einkommensarten einfacher und günstiger als Serbiens Mix. Für einen Unternehmer ist Ungarns Körperschaftsteuer von 9 Prozent der stärkste Faktor. Für einen Lebensstilansässigen, der nicht stark auf Steuern optimiert, ist der effektive Unterschied kleiner, als die Schlagzeilen vermuten lassen.
Immobilienmarkt
Budapest ist ein tieferer und institutionellerer Markt als Belgrad. Das jährliche Transaktionsvolumen liegt in der Budapester Metropolregion bei rund 145.000 gegenüber 60.000 in Belgrad. Die Beteiligung ausländischer Käufer ist in Budapest wegen der EU-Mitgliedschaft und der Nachfrage des Guest Investor Programme strukturell höher. Die Preise im zentralen Pest (Bezirke V, VI, VII) sind seit 2018 um 65 bis 80 Prozent gestiegen, gegenüber den zentralen Belgrader Bezirken, die im selben Zeitraum um 80 bis 110 Prozent stiegen. Bei den absoluten Preisen liegt Budapest 10 bis 30 Prozent über Belgrad für gleichwertige Wohnungen. Erstklassige Villen auf Budaer Hügeln (Bezirke II, XII) handeln zu 5.500 bis 9.500 Euro je m2. Erstklassiges Villenland in Belgrads Senjak und Dedinje liegt bei 5.000 bis 8.000. Budapest erzielt einen Aufschlag für die EU-Mitgliedschaft, das Eurozonen-Regionsumfeld und einen tourismusgetriebenen Kurzzeitvermietungsmarkt, den Belgrad nur teilweise entwickelt hat. Das ungarische Forint-Risiko ist der bedeutende Unterschied. Eine in HUF gekaufte Immobilie trägt ein Währungsrisiko. Der Forint hat sich von 320 je Euro 2018 auf 410 je Euro 2025 bis 2026 abgeschwächt, eine Abwertung von 28 Prozent. Eine effektiv in Euro denominierte Belgrader Immobilie (über die Dinar-Anbindung) hat in Euro ihren Wert gehalten. Für einen in Euro denominierten Anleger ist das von Bedeutung.
Aufenthalt: Standard gegenüber Guest Investor
Ungarn eröffnete sein Guest Investor Programme am 1. Juli 2024 wieder, nachdem es das frühere Golden-Visa-Programm 2017 pausiert hatte. Das aktuelle Programm erfordert eine Investition von 250.000 Euro in einen qualifizierten Immobilienfonds (bei der ungarischen Nationalbank registriert) oder eine direkte Immobilieninvestition von 1 Million Euro in eine ungarische Wohnimmobilie, mindestens fünf Jahre gehalten. Im Gegenzug: eine 10-jährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis für den Investor und die Familie. Das ist das zugänglichste Aufenthalt-durch-Investition-Programm in der EU zum Stand 2026. Es gewährt keine Schengen-Rechte unmittelbar, weil der ungarische Aufenthalt national ist, doch es gewährt Schengen-Bewegungsfreiheit (90/180 im gesamten Raum) als Inhaber einer ungarischen Aufenthaltskarte. Der ungarische Standardaufenthalt (Beschäftigung, Familie, Studium, Ruhestand) erreicht ebenfalls nach drei Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts den Daueraufenthalt, dieselbe Schwelle wie Serbien. Die Kombination aus dem Dreijahres-Standardweg und dem Investorenprogramm macht Ungarn beim Aufenthalt zum ersten Mal seit 2017 wirklich wettbewerbsfähig. Serbiens Dreijahresweg ist in der Dauer ähnlich, aber mit deutlich niedrigeren Dokumentations- und Kapitalschwellen. Immobilieneigentum auf jedem Preisniveau stützt den Antrag auf befristeten Aufenthalt.
Sprache und Integration
Ungarisch ist für indoeuropäische Sprecher bekanntlich schwierig. Es ist mit Serbisch, Englisch, Deutsch oder einer anderen großen europäischen Sprache nicht verwandt. Sechs Monate intensives Lernen bringen Sie zu grundlegenden Transaktionen. Zwei Jahre bringen Sie zur Funktionalität. Fünf Jahre bringen Sie zur Behaglichkeit. Die meisten ausländischen Bewohner Budapests kommen nie über das Grundlegende hinaus. Serbisch ist mäßig schwierig: slawische Grammatik mit Kasussystem, zwei Alphabete, aber genug Verwandtschaften mit anderen europäischen Sprachen und genug Englisch in der gebildeten Bevölkerung, dass der Alltag auf Englisch funktioniert. Die meisten ausländischen Ansässigen erreichen ein funktionales Serbisch innerhalb von zwei Jahren, wenn sie sich bemühen. Für einen Käufer, der sich integrieren will, ist Serbien deutlich einfacher. Für einen Käufer, der in einer englischsprachigen Auslandsblase im Stadtzentrum leben will, sind beide gleichwertig: Budapests Auslandsinfrastruktur ist älter und stärker entwickelt, Belgrads ist jünger und offener.
Währung und wirtschaftliche Stabilität
Serbien betreibt ein gelenktes Floating des Dinar gegenüber dem Euro, in das die Nationalbank interveniert, um ihn etwa zwischen 117 und 119 zu halten. Die Anbindung hält seit zwei Jahrzehnten. Immobiliengeschäfte werden per Konvention in Euro denominiert, auch wenn Verträge oft Dinar-Werte festhalten. Das reale Währungsrisiko für einen ausländischen Käufer ist minimal. Ungarn lässt den Forint schwanken. Die Währung befindet sich seit 15 Jahren in einem Abwärtstrend, von 250 je Euro 2008 auf 410 in 2025 bis 2026. Die Zentralbank hat die Zinssätze deutlich über jenen der EZB gehalten, um die Währung zu verteidigen, was teilweise gewirkt hat. Für einen ausländischen Käufer, der in HUF denominierte Vermögenswerte hält (eine Budapester Immobilie ist über lokale Steuern und laufende Kosten teilweise HUF-exponiert), ist das ein realer Risikofaktor. Ein vermögender Ansässiger in Ungarn hält das Gros des Vermögens typischerweise in EUR oder USD, zieht ungarisches Einkommen auf Forint-Konten und wechselt nach Bedarf. Immobiliengewinne werden bei der Rückumrechnung in Euro für internationale Zwecke durch die Forint-Abwertung teilweise erodiert.
Unsere Einschätzung
Ungarn gewinnt für den Unternehmer oder Bezieher hohen aktiven Einkommens, der Einkommen über eine ungarische KFT strukturieren und effektive Sätze von 22 bis 24 Prozent auf ausgeschüttete Gewinne zahlen kann. Die Körperschaftsteuer von 9 Prozent plus 15 Prozent persönliche Pauschalsteuer ist die beste legale Steuerstruktur in der EU für aktive Geschäftsinhaber. Fügen Sie Schengen-Zugang, tieferes Bankwesen und eine 10-jährige Guest-Investor-Aufenthaltserlaubnis hinzu, und Ungarn ist die sauberere Wahl für das steueroptimierende vermögende Profil. Serbien gewinnt für den Käufer, der einen ähnlich beschleunigten Weg zum Daueraufenthalt will (drei Jahre), einen günstigeren Immobilieneinstiegspunkt und ein entspannteres regulatorisches Umfeld. Serbien ist auch die bessere Wahl, wenn Ihnen das Währungsrisiko wichtig ist: Die Dinar-Anbindung bedeutet, dass eine Belgrader Immobilie 2026 in Euro etwa so viel wert ist wie vor zwei Jahren, während eine Budapester Immobilie in HUF an Boden verloren hat. Für einen passiven Anleger mit erheblichem liquidem Vermögen und ohne Geschäftseinkommen ist die Wahl knapp und hängt von Lebensstil und EU-Zugang ab. Für einen aktiven Unternehmer ist Ungarns Steuerstruktur der entscheidende Faktor und die richtige Wahl. Für einen Lebensstilansässigen mit Umzugsbudget ist Serbien 20 bis 35 Prozent günstiger im Leben und erheblich leichter zu integrieren.