Amerikaner sind ein wachsender Anteil der ausländischen Käufer in Belgrad und Novi Sad, getrieben vor allem von drei Faktoren: der Stärke des Dollars gegenüber dem Dinar, realen Preisen, die noch immer einen Bruchteil vergleichbarer europäischer Städte betragen, und einem englischfreundlichen Geschäftsumfeld im Zentrum Belgrads. Die rechtliche Seite ist unkompliziert. US-Bürger genießen volle Gegenseitigkeit, können Wohnungen und Häuser unmittelbar auf ihren eigenen Namen besitzen und unterliegen am katastar nepokretnosti (Immobilienkataster) keinen besonderen Beschränkungen. Die Schwierigkeiten für Amerikaner liegen bei Steuern und Banken, nicht beim Immobilienrecht. Die Vereinigten Staaten sind die auffälligste Lücke im Netz der 64 serbischen Doppelbesteuerungsabkommen. Diese eine Lücke verändert die Art, wie ein amerikanischer Eigentümer über Mieteinkünfte, Veräußerungsgewinne und die Wahl zwischen persönlichem Eigentum und einer serbischen Gesellschaft nachdenken sollte. Die FATCA-Meldepflicht für jedes serbische Bankkonto fügt eine weitere Ebene hinzu. Nichts davon ist ein Ausschlusskriterium, doch es lohnt sich, das vor der Unterzeichnung eines predugovor (Vorvertrag) zu wissen.
Gegenseitigkeit und Eigentumsrechte
US-Bürger erfüllen die serbische Gegenseitigkeitsregel. Die Vereinigten Staaten gestatten serbischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien, also können Amerikaner serbische Immobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische besitzen. Wohnungen, Häuser, Gewerbebauten, Bauland: alles verfügbar auf den eigenen Namen, am Kataster mit vollem Rechtstitel eingetragen. Der Verfahrensschritt, der amerikanische Erstkäufer überrascht, ist die Bestätigung der Gegenseitigkeit. Vor dem Abschluss reicht Ihr Anwalt beim serbischen Justizministerium einen Antrag ein, der das Bestehen der Gegenseitigkeit bestätigt. Die Gebühr liegt bei rund 17 Euro und die Bearbeitung dauert etwa zwei Wochen. Sie erledigen das nicht selbst; Ihr Anwalt tut es. Es muss nur im Projektzeitplan stehen. Landwirtschaftliche Flächen sind die einzige Ausnahme. Amerikaner können Ackerland oder Weingärten nicht unmittelbar besitzen. Der übliche Weg ist eine serbische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (eine DOO, GmbH serbischer Prägung), in etwa zehn Arbeitstagen gegründet. Die DOO kann zu 100 Prozent in ausländischem Eigentum stehen. Doch speziell für US-Bürger bringt die DOO eigene Schwierigkeiten mit sich, auf die unten eingegangen wird.
Das fehlende Steuerabkommen USA-Serbien
Serbien hat 64 Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft. Das Vereinigte Königreich, Deutschland, Frankreich, Kanada, China, Russland und die VAE sind alle dabei. Die Vereinigten Staaten nicht. Es gibt kein Steuerabkommen USA-Serbien, kein Sozialversicherungsabkommen und keinen absehbaren Zeitplan für eines. Was das praktisch bedeutet: Mieteinkünfte aus Ihrer serbischen Immobilie sind in Serbien steuerpflichtig (20 Prozent auf den Bruttobetrag, effektiv 15 Prozent nach dem Standardabzug) und zugleich auf Ihrem US-Formular 1040 als ausländische Mieteinkünfte zu melden. Sie können einen Foreign Tax Credit für die gezahlte serbische Steuer geltend machen, der eine Doppelbesteuerung in barer Münze in der Regel beseitigt, doch der Erklärungsaufwand ist real. Jedes Jahr Formular 1116, mitunter Schedule E, gelegentlich Formular 8858, wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten. Veräußerungsgewinne funktionieren ebenso. Serbien erhebt 20 Prozent auf den Gewinn für Gebietsfremde, fallend auf null nach zehn Jahren Eigentum. Die USA wollen ungeachtet der Haltedauer weiterhin ihre 15 bis 23,8 Prozent auf den Gewinn (langfristige Veräußerungsgewinne plus Net Investment Income Tax). Der Foreign Tax Credit gilt. Die serbische Zehnjahresbefreiung hilft Ihnen auf der US-Seite nicht: Ein Gewinn, den Serbien nicht besteuert, ist Ihnen in den USA voll steuerpflichtig, ohne ausländische Steuer zum Anrechnen.
PFIC-Risiko bei serbischen DOO-Strukturen
Wenn Sie Ackerland, Weingärten oder strukturierte Gewerbeimmobilien über eine serbische DOO erwerben, setzen Sie sich zuerst mit Ihrem US-Steuerberater zusammen. Eine serbische DOO ist für US-Steuerzwecke eine ausländische Kapitalgesellschaft. Wenn der Großteil ihrer Einkünfte passiv ist (Mieten, Zinsen, Gewinne) oder der Großteil ihrer Vermögenswerte passive Einkünfte erzeugt, kann sie als Passive Foreign Investment Company, eine PFIC, eingestuft werden. Die PFIC-Behandlung ist strafend. Ohne eine Qualified-Electing-Fund-Wahl (die serbische DOOs fast nie tragen können, weil sie keine US-kompatiblen Abschlüsse erstellen) werden Gewinne mit dem höchsten regulären Satz zuzüglich eines aufgeschobenen Zinszuschlags besteuert, der bei langen Haltefristen 100 Prozent des ursprünglichen Gewinns übersteigen kann. Für einen Amerikaner, der einen Weingarten über eine DOO kauft und 15 Jahre hält, ist das ein reales Risiko. Die gängigen Lösungen sind eine Check-the-box-Wahl, die DOO als steuerlich transparentes Gebilde oder Personengesellschaft zu behandeln (Formular 8832 innerhalb der ersten 75 Tage), oder schlicht das persönliche Halten der infrage kommenden Immobilie, wo das serbische Recht es erlaubt. Bei Wohnungen und Häusern in Städten halten Sie persönlich und umgehen die Frage vollständig.
FATCA und serbische Bankkonten
Sobald Sie eine serbische Immobilie besitzen, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit ein serbisches Bankkonto wollen: für die jährliche Grundsteuer, Hausverwaltungsgebühren, Lastschriften für Versorgungsleistungen und Mieteinkünfte, falls Sie vermieten. Jede serbische Bank wendet inzwischen FATCA an. Bei der Kontoeröffnung unterschreiben Sie ein W-9 (US-Personen) oder W-8BEN (Nicht-US-Personen), und Ihre Kontodaten werden jährlich über die serbische Steuerverwaltung an das US-Finanzministerium gemeldet. US-Personen müssen serbische Konten gesondert im jährlichen FBAR (FinCEN Form 114) melden, wenn die Summe aller ausländischen Konten zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 Dollar übersteigt. Formular 8938 (FATCA-Meldung auf dem 1040) greift bei höheren Schwellen, üblicherweise 50.000 Dollar für Einzelveranlagte und 100.000 Dollar für gemeinsam Veranlagte mit Wohnsitz in den USA. Strafen für versäumte FBARs sind berüchtigt. Setzen Sie eine Kalendererinnerung auf den 15. April. Serbische Banken halten sich seit 2014 offen an FATCA. Banca Intesa, Raiffeisen, OTP und UniCredit eröffnen ohne Aufhebens Konten für US-Bürger. Einige kleinere Banken lehnen US-Kunden ab, um den Compliance-Aufwand zu vermeiden, doch die vier wichtigsten Banken für ausländische Käufer tun das nicht.
Bankwesen und Geldtransfer
Serbien ist von der US-Seite aus nicht in SEPA: SEPA verbindet nur europäische teilnehmende Banken. Gelder fließen von einer US-Bank zu einer serbischen Empfängerbank per SWIFT-Überweisung, in Euro oder Dollar, wobei die Dinar-Umrechnung von der serbischen Bank zum Referenzkurs der Nationalbank vorgenommen wird. Überweisungen großer US-Banken (Chase, Bank of America, Wells Fargo, Citibank) treffen in ein bis drei Geschäftstagen bei Banca Intesa oder Raiffeisen ein. Zwei praktische Punkte. Erstens die Mittelherkunftsnachweise. Serbische Banken verlangen den Kaufvertrag oder den predugovor und einen Nachweis, dass das Geld aus rechtmäßiger Quelle stammt: eine Gehaltsbescheinigung, der Verkauf einer US-Immobilie, ein Depotauszug, der die Mittel vor dem Transfer ausweist. Halten Sie das vor der Überweisung bereit. Zweitens der Verwendungszweck. Nennen Sie im Verwendungszweck die Immobilienadresse, das Vertragsdatum und den Namen des Verkäufers. Das vermeidet, dass die Empfängerbank die Gelder für zusätzliche Prüfungen zurückhält. Überweisungsgebühren von der US-Seite sind höher als aus Europa: meist 35 bis 50 Dollar bei der sendenden Bank, zuzüglich einer kleinen Gebühr auf der serbischen Seite. Bei einer Überweisung von 500.000 Euro ist das ein Rundungsfehler. Bei mehreren kleineren Überweisungen summiert es sich.
Wo Amerikaner gern wohnen und kaufen
Belgrad hat eine US-Botschaft in Vračar, in der Kneza Miloša. Amerikaner, die langfristig umziehen, wohnen meist im Umkreis von zwanzig Minuten zur Botschaft: in Vračar selbst, Dorćol, Senjak und am Osthang von Dedinje. Familien mit Kindern an der International School of Belgrade oder Chartwell tendieren zu Senjak und dem unteren Dedinje, wo die Schulen liegen. Jüngere berufstätige Käufer und Remote-Arbeitnehmer neigen zu Dorćol, Stari Grad und Belgrade Waterfront wegen der Café- und Restaurantdichte. Novi Sad hat kein US-Konsulat und keine amerikanische Schule. Amerikaner, die in Novi Sad kaufen, sind meist Ruheständler, Remote-Arbeitnehmer oder Käufer mit familiärer oder beruflicher Verbindung zur Stadt. Der Ausgleich ist etwa der halbe Belgrader Preis für vergleichbar gute Wohnungen, in einer ruhigeren und sehr fußläufigen Stadt, mit 90 Minuten Fahrt zurück zur Belgrader Botschaft, falls etwas Behördliches anfällt. Für Zweitwohnsitze zieht Zlatibor wegen der Ski-und-Sommer-Kombination etwas amerikanisches Interesse an. Weingüter in Fruška Gora und Šumadija sprechen ein kleineres und spezifischeres Käuferprofil an, meist Amerikaner mit serbischer Herkunft oder Weinhintergrund.
Praktische Hinweise für amerikanische Käufer
Vereidigte Gerichtsübersetzer sind beim Notartermin erforderlich, wenn Sie kein Serbisch sprechen. Kalkulieren Sie 150 bis 250 Euro je Termin. Englisch-serbische Übersetzer sind in Belgrad und Novi Sad leicht zu finden. Gerichtlich beglaubigte Übersetzer in jeder anderen Sprache sind ebenfalls verfügbar, kosten aber mehr. Eine Vollmacht aus den USA funktioniert für serbische Immobiliengeschäfte einwandfrei. Die Vollmacht muss in den USA notariell beglaubigt, beim zuständigen Secretary of State (auf Bundesstaatsebene, nicht föderal) mit einer Apostille versehen und von einem serbischen Gerichtsübersetzer ins Serbische übertragen werden. Die meisten amerikanischen Käufer nutzen eine Vollmacht zumindest für die Katastereintragung, damit sie dafür nicht zurückfliegen müssen. Wählerregistrierung und US-Steueransässigkeit bleiben vom Kauf einer serbischen Immobilie unberührt. Der Kauf einer serbischen Wohnung macht Sie nicht zum serbischen Steueransässigen. Mehr als 183 Tage im Jahr in Serbien oder die Verlagerung Ihres Lebensmittelpunkts dorthin tun das. Bis eines davon eintritt, bleiben Sie ausschließlich US-steueransässig.
Häufige Fragen für amerikanische Käufer
- Kann ein US-Bürger Immobilien in Serbien kaufen?
- Ja. US-Bürger haben volle Gegenseitigkeitsrechte und können Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien unmittelbar auf ihren eigenen Namen besitzen. Es gelten dieselben Regeln wie für EU-Käufer. Nur landwirtschaftliche Flächen erfordern eine serbische Gesellschaftsstruktur (DOO).
- Zahlen US-Bürger doppelte Steuer auf serbische Mieteinkünfte?
- In barer Münze in der Regel nein. Serbien besteuert Mieteinkünfte mit 20 Prozent auf den Bruttobetrag (effektiv 15 Prozent nach dem Standardabzug). Die USA besteuern dieselben Einkünfte auf Ihrem Formular 1040, doch der Foreign Tax Credit auf Formular 1116 gleicht die US-Rechnung üblicherweise aus. Die Komplexität liegt in der Erklärung, nicht im baren Ergebnis. Ohne Steuerabkommen USA-Serbien können Sie sich nicht auf abkommensbasierte ermäßigte Sätze stützen; der Foreign Tax Credit ist die einzige Entlastung.
- Hilft die Zehnjahresbefreiung bei Veräußerungsgewinnen einem amerikanischen Verkäufer?
- Nur auf der serbischen Seite. Nach zehn Jahren Eigentum befreit Serbien den gesamten Veräußerungsgewinn. Die Vereinigten Staaten besteuern den vollen Gewinn auf Ihrer US-Erklärung weiterhin mit 15 bis 23,8 Prozent, einschließlich der Net Investment Income Tax. Weil Serbien keine Steuer zum Anrechnen erhebt, gibt es nichts, das die US-Rechnung mindert. Planen Sie entsprechend, wenn Sie aus Nachlass- oder Langhaltegründen kaufen.
- Sollte ich eine serbische Wohnung über eine US-LLC kaufen?
- Für einen Eigenwohnsitz oder eine einzelne Mietimmobilie nein. Eine US-LLC, die serbische Immobilien hält, erzeugt Erklärungsaufwand in beiden Ländern ohne nennenswerten Steuervorteil. Serbische Banken eröffnen ungern Konten für Eigentümer ausländischer LLCs aus Geldwäschegründen. Persönliches Eigentum ist einfacher und funktioniert für die meisten amerikanischen Käufer besser. Bei Mehrobjektportfolios oder Gewerbeimmobilien sprechen Sie mit einem US-Steuerberater, der bereits serbische Geschäfte begleitet hat.
- Was ist die FATCA-Meldung bei einem serbischen Bankkonto?
- Jede serbische Bank meldet Daten von US-Kontoinhabern über die serbische Steuerverwaltung an das US-Finanzministerium. Sie unterschreiben bei der Kontoeröffnung ein W-9, und Ihre Salden werden jährlich gemeldet. Gesondert müssen Sie jährlich bis zum 15. April einen FBAR (FinCEN Form 114) einreichen, wenn Ihre ausländischen Konten in Summe zu irgendeinem Zeitpunkt 10.000 Dollar übersteigen. Formular 8938 wird bei höheren Schwellen dem 1040 beigefügt. Strafen für versäumte Meldungen sind erheblich.
- Kann ich als US-Bürger in Serbien eine Hypothek bekommen?
- Selten ohne serbischen Wohnsitz. US-Bürger ohne serbische Aufenthaltserlaubnis qualifizieren sich sehr selten für eine serbische Hypothek; die Banken haben keinen sauberen Weg, US-Einkommen zu bewerten, und die FATCA-Meldung auf einem beliehenen Konto erzeugt Verwaltungsreibung. Die meisten amerikanischen Käufer zahlen bar. Ein US-Bürger mit befristetem Aufenthalt und serbischer Beschäftigung kann mitunter von Fall zu Fall eine Hypothek von Banca Intesa oder Raiffeisen erhalten.
- Muss ich für den Abschluss nach Serbien fliegen?
- Nein. Eine notariell beglaubigte und mit einer Apostille versehene Vollmacht aus den USA erlaubt es einem serbischen Anwalt, den Vertrag zu unterzeichnen, beim Notar zu erscheinen und die Übertragung in Ihrem Namen einzutragen. Die meisten amerikanischen Käufer reisen einmal für Besichtigungen und den predugovor an und nutzen dann eine Vollmacht für den Hauptvertrag und den Abschluss. Die Apostille erfolgt beim Secretary of State des ausstellenden US-Bundesstaats, nicht bei der Bundesregierung.
- Wie sende ich die Kaufsumme von einer US-Bank nach Serbien?
- Eine standardmäßige SWIFT-Auslandsüberweisung in Euro oder Dollar von Ihrer US-Bank an Ihre serbische Empfängerbank (Banca Intesa, Raiffeisen, OTP oder UniCredit). Überweisungen treffen in ein bis drei Geschäftstagen ein. Überweisungsgebühren liegen von der US-Seite bei 35 bis 50 Dollar. Halten Sie den Kaufvertrag und die Mittelherkunftsnachweise vor der Überweisung bereit; serbische Banken verlangen beides.