كيفية تسجيل شراء عقار لدى السجل العقاري الصربي

السجل العقاري katastar nepokretnosti (السجل العقاري)، الذي تحفظه الهيئة الجيوديسية الجمهورية RGZ، هو السجل الرسمي لكل قطعة ومبنى في صربيا. وحتى يُقيَّد المالك الجديد لدى السجل العقاري، يحوز المشتري حقاً تعاقدياً في الملكية لكنه ليس بعد المالك المسجّل. لا تقبل المصارف العقار ضماناً، ولا يستطيع المشتري إعادة بيعه، ولن يوقّع المستأجر المتأني عقد إيجار طويل. منذ ديسمبر 2025، يعمل السجل العقاري عبر منصة رقمية جديدة. لم يعد بإمكان المواطنين التقديم مباشرةً على شبابيك السجل العقاري. كل نقل عقاري يمرّ الآن عبر كاتب عدل مرخّص javni beležnik (كاتب عدل) أو مكتب مساحة مرخّص geodetska organizacija (مكتب مساحة)، يحيل الملف إلكترونياً. المهل القانونية 5 أيام عمل للحالات البسيطة و15 يوم عمل للنقل العام؛ وعملياً، يستغرق التسجيل عادةً 15 إلى 30 يوم عمل.

1. 1

   أكمل عقد البيع ووثّقه لدى كاتب عدل

   يجب توقيع عقد البيع kupoprodajni ugovor (عقد البيع) وتوثيقه أمام كاتب عدل صربي. يتحقق الكاتب العدل من الهويات، ويقرأ العقد بصوت عالٍ بالصربية، ويؤكّد فهم الطرفين له، ويختمه بإشارة التوثيق. هذا شرط مسبق لأي تقديم للسجل العقاري.

2. 2

   تأكّد من سداد البائع كل الضرائب العقارية حتى تاريخه

   سيسجّل السجل العقاري المالك الجديد على أي حال، لكن المشتري يريد سجلاً ضريبياً نظيفاً. اطلب من البائع تقديم potvrda o izmirenim poreskim obavezama (شهادة سداد الالتزامات الضريبية) حالية من مكتب الضرائب البلدي المحلي. هذا يتفادى إجراءات تنفيذ مفاجئة لاحقاً.

3. 3

   أكّد المعاملة بالمثل للمشتري الأجنبي

   للمشترين الأجانب، يقدّم المحامي طلب تأكيد المعاملة بالمثل إلى وزارة العدل الصربية قبل أن يقبل السجل العقاري المالك الجديد. الرسم نحو 2,000 دينار (17 يورو) ومدة الإصدار أسبوعان تقريباً. يجب أن يكون التأكيد في الملف قبل التسجيل.

4. 4

   سلّم للكاتب العدل لإجراء التقديم الإلكتروني

   يقدّم الكاتب العدل العقد الموثّق، وتأكيد المعاملة بالمثل، وهوية المشتري ورقمه الضريبي PIB، وهوية البائع، وتأكيدات العربون والدفعة النهائية، وشهادة العقار list nepokretnosti (مستخرج العقار) إلكترونياً إلى السجل العقاري. يستخدم الكاتب العدل توقيعه الإلكتروني المؤهّل؛ ولا تقدّم أنت أي شيء مباشرةً.

5. 5

   ادفع رسم تسجيل السجل العقاري

   رسم تسجيل السجل العقاري لعقار سكني معتاد نحو 50 إلى 100 يورو (4,000 إلى 8,000 دينار). القطع المعقّدة أو المباني متعددة الوحدات أو التسجيلات التجارية قد تصل إلى مئات يوروات. يحصّل الكاتب العدل الرسم في تسوية الإقفال ويدفعه لـ RGZ.

6. 6

   استلم التأكيد المؤقت

   يُصدر الكاتب العدل تأكيداً بأن التسجيل جارٍ potvrda da je upis u toku (تأكيد بأن التسجيل قيد التنفيذ) خلال أيام قليلة من التقديم. هذا المستند هو الدليل العملي على موقف المشتري حتى يكتمل التسجيل الكامل. وهو يكفي لنقل المرافق، وتسجيل العنوان لدى الشرطة، ومعظم الاحتياجات الإدارية.

7. 7

   انتظر قرار السجل العقاري

   تتصرّف RGZ خلال 5 أيام عمل لحالات الأولوية البسيطة و15 يوم عمل للنقل العام بحكم القانون. وعملياً، يستغرق التسجيل عادةً 15 إلى 30 يوم عمل من التقديم. يُرسَل القرار rešenje (قرار) إلكترونياً إلى الكاتب العدل وإلى المشتري عبر بوابة eRGZ.

8. 8

   استخرج شهادة العقار الجديدة

   بمجرد أن يصبح الـ rešenje نهائياً، استخرج list nepokretnosti (مستخرج عقار) جديداً من rgz.gov.rs لتأكيد ظهور اسمك كمالك مسجّل بالحصة الصحيحة. يستطيع أي شخص استخراج هذه الشهادة عبر الإنترنت لأي عقار؛ تحقّق من عدم وجود أعباء مفاجئة أو تسجيلات سابقة تتقدّم على تسجيلك.