هل العقارات الصربية استثمار جيد في 2026؟

يُسوَّق العقار الصربي بطريقتين، وكلتاهما خاطئة. فريق يسمّيه لشبونة القادمة، قصة نمو جامحة عليك أن تلحق بها الآن. وآخر ينفضه باعتباره سوقاً حدودية محفوفة بالمخاطر يجدر تجنّبها. الحقيقة تقع في المنتصف وهي أكثر فائدة. صربيا رهان على القيمة بأسس متينة ومخاطر حقيقية يمكن تسميتها. وإليك كيف تبدو الأرقام فعلاً، ومن أين يأتي العائد.

كم يكلّف العقار الآن

بلغراد هي السوق الأغلى. كتقدير سوقي من إعلانات الوسطاء، تتراوح الأسعار المطلوبة للبناء الجديد في البلديات المركزية في حدود 2,500 إلى 3,500 يورو للمتر المربع، مع كون الواجهة النهرية الراقية ومشروع Belgrade Waterfront أعلى من ذلك بكثير، من 4,000 إلى 8,000 وأكثر. أما المتوسط على مستوى المدينة كلها، حين تُدخل العقارات الأقدم في الحساب، فهو أدنى.

نوفي ساد، المدينة الثانية، نحو 1,800 إلى 2,800 يورو للمتر المربع لعقار لائق في المركز. نيش وكراغويفاتس وسائر المراكز الإقليمية أرخص مرة أخرى، غالباً 1,200 إلى 1,800. تعامل مع هذه جميعها كنطاقات مستمدة من الأسعار المطلوبة، لا كمؤشرات رسمية. السوق ليست شفافة تماماً، وما يطلبه البائعون يسبق ما يحقّقه المشترون.

قصة النمو، بصدق

شهدت بلغراد ارتفاعاً قوياً في القيمة خلال العقد الماضي. صعدت الأسعار باطّراد بعد 2015، ثم تسارعت خلال 2021 و2022 حين التقى تدفّق الروس والأوكرانيين بطفرة في البناء والمشترين الأجانب. ومنذ ذلك الحين بردت السوق إلى نمو أحادي الرقم منخفض خلال 2023 و2024، وفي بعض قطاعات بلغراد إلى خط مستوٍ.

سنوات النمو ثنائي الرقم السهلة صارت على الأرجح خلف السوق في الوقت الراهن. ما تبقّى هو طلب أساسي ثابت لا مضاربة على الزخم. إن كنت تشتري لإعادة بيع سريعة على السعر وحده، فقد أُغلقت تلك النافذة في معظمها. أما إن كنت تشتري عقاراً جيداً لتحتفظ به وتؤجّره، فالحجة ما زالت قائمة، ولا تعتمد على انطلاق الأسعار من جديد.

من أين يأتي العائد

عوائد الإيجار الإجمالية تستقر عادةً حول 4 إلى 6%. الشقق الأصغر للإيجار طويل الأمد في بلغراد ونوفي ساد عند الحدّ الأعلى. الوحدات الفاخرة على ضفة النهر أدنى، لأن السعر مرتفع نسبةً إلى الإيجار الذي تحقّقه.

الإيجار السياحي قصير الأمد في وسط بلغراد قد يُظهر أرقاماً ظاهرية أعلى، لكن الصافي أقرب إلى الإيجار طويل الأمد مما يوحي به الرقم الظاهر، متى حسبت الإدارة والموسمية والقواعد الأكثر صرامة على الإيجار قصير الأمد. عوائد نوفي ساد تحظى بدعم حقيقي من كثافة طلابية كبيرة تُبقي الوحدات الأصغر ذات الموقع الجيد مشغولة.

ما الذي يدعم الطلب فعلاً

عدة أمور تسند السوق، ويجدر فهمها لأنها ما تقوم عليه حجة القيمة.

• جالية كبيرة وميسورة نسبياً ما زالت تشتري العقارات في الوطن.
• مشترون أجانب ومنتقلون للإقامة، فئة تكاثفت كثيراً بعد تدفّق 2022 ولم تتراجع بالكامل.
• نقص حقيقي في العقارات الحديثة الجيدة البناء في مقابل كمّ كبير من المساكن القديمة المتهالكة، فيجد المنتج الجديد الجيد مشترين ومستأجرين.
• سوق تعمل إلى حدّ كبير بالنقد، حيث تشكّل القروض العقارية حصة أصغر من المشتريات مما هي عليه في أوروبا الغربية. رافعة مالية أقل تعني مخاطر أقل من فقاعة مدفوعة بالدين، وهي التي أضرّت بأسواق أخرى. كما تُسعَّر الأسعار وتُسدَّد عادةً باليورو، ما يعزل المشتري الأجنبي عن تقلبات الدينار.

التكاليف التي تقتطع من العائد

لا حجة استثمارية صادقة دون ذكر الاحتكاكات. الشراء يكلّف ضريبة نقل بنسبة 2.5% على إعادة البيع، أو بدلاً من ضريبة النقل 10% ضريبة قيمة مضافة على البناء السكني الجديد، إضافةً إلى أتعاب الكاتب العدل والوكالة. الاحتفاظ يستوجب ضريبة عقارية سنوية على سلّم تصاعدي حتى نحو 0.4% من القيمة المقدَّرة للأفراد. دخل الإيجار خاضع للضريبة.

عند الخروج، تُفرض على الأرباح الرأسمالية ضريبة بنسبة 15%، لكن الربح معفى بالكامل بعد عشر سنوات من التملّك. هذه القاعدة الواحدة تكافئ بهدوء المستثمر الذي يشتري ويحتفظ، وهي من أقوى سمات النظام الصربي. يستطيع الأجانب تملّك وتأجير العقار السكني على أساس المعاملة بالمثل، فلا شيء من هذا مغلق أمام غير المواطنين.

المخاطر التي يجدر تسميتها

• السيولة. هذه سوق أصغر وأقل عمقاً من عاصمة غربية. العقار الجيد في الشريحة المتوسطة يُباع، لكن العقار المميّز في القمة قد يبقى معروضاً وقتاً طويلاً حين تقرر البيع.
• الشفافية. الأسعار المطلوبة والأسعار المتحققة والأرقام الرسمية لا تتطابق دائماً، لذا فالعناية الواجبة هنا أهم منها في سوق ناضجة.
• فائض عرض في جيوب معينة. بنت بلغراد حجماً كبيراً من الشقق الجديدة، وبعض القطاعات أضعف مما توحي به الصورة على مستوى المدينة.
• جودة البناء متفاوتة. المطوّر والمبنى بعينه لا يقلّان أهمية عن الموقع.
• صربيا ليست في الاتحاد الأوروبي ولا في منطقة اليورو. صفة الترشّح تشير إلى اتجاه، لكن الانضمام يبعد سنوات وغير مضمون، والخلفية السياسية وخلفية العملة تحملان مخاطر أكبر من سوق في قلب الاتحاد الأوروبي.

إذن، هل هو استثمار جيد؟

بالنسبة إلى المشتري المناسب، نعم، مع صفاء البصيرة. إن أردت أصلاً تحتفظ به وتؤجّره في سوق أوروبية منخفضة الكلفة وناقصة العرض بنيوياً، مع إعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية مدته عشر سنوات وتسعير باليورو، فإن صربيا تقف جيداً في مواجهة العواصم الأغلى والأقل عائداً التي يقارنها الناس بها عادةً.

إن أردت نمواً رأسمالياً سريعاً على أفق قصير، أو سيولة عميقة للخروج على عجل، فابحث في مكان آخر. اللعبة هنا بسيطة وبلا بريق. اشترِ الجودة، واحتفظ بها، وأجّرها، ودع الإعفاء والعائد يقومان بالعمل. تلك هي حقيقة الاستثمار الذي تمثّله صربيا، وللمشترين الذين يناسبهم، هو استثمار جيد.