المشترون الإماراتيون أسرع الشرائح الممتازة نمواً في العقار الصربي على مدى السنوات الثلاث الماضية. ويتركّز النشاط الشرائي في قمة السوق: شقق علوية في Belgrade Waterfront، وفلل في Dedinje، وعقارات ممتازة في نوفي ساد على الدانوب، وتدفّق أصغر لكن متنامٍ نحو شاليهات Zlatibor الفاخرة وعزب كروم Fruška Gora. وشريحة المشترين ثابتة: مكاتب عائلية إماراتية، وأصحاب أعمال مقيمون في دبي، ومهنيون كبار مقيمون في الإمارات (غالباً مغتربون من الهند أو باكستان أو بلاد الشام أو المملكة المتحدة) ينشرون جزءاً من ثروتهم المتراكمة في الإمارات في العقار الأوروبي. وتجتذب صربيا هذه الشريحة لقيمتها القوية مقارنةً بالمدن الأوروبية الغربية، ولعدم اشتراط Schengen للزيارة، ولرحلة بلغراد-دبي المباشرة اليومية. الجانبان القانوني والعملي سلسان. المعاملة بالمثل قائمة، والمعاهدة الضريبية بين الإمارات وصربيا سارية، والتسوية عبر SWIFT من المصارف الإماراتية الكبرى سريعة ونظيفة، وحاملو الجواز الإماراتي يدخلون صربيا من دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يوماً ضمن أي نافذة 180 يوماً. وعملية اعرف عميلك لدى المصارف المستقبِلة الصربية مباشرة للأموال الإماراتية المصدر، مع اجتياز Emirates NBD وADCB وFAB وMashreq روتينياً لفحوص مصدر الثروة. والاعتبارات العملية الرئيسية للمشترين الإماراتيين هي نمط الشراء النقدي (معظم المشتريات بالنقد الكامل لا بالتمويل)، وأسئلة هيكل المكتب العائلي، والاختيار بين التملّك الشخصي ووسيط مهيكل.
المعاملة بالمثل وحقوق التملّك
يستوفي المواطنون الإماراتيون قاعدة المعاملة بالمثل الصربية. تسمح الإمارات للمواطنين الصرب بتملّك العقارات في مناطق التملّك الحرّ المحدّدة (مناطق بعينها في دبي وأبوظبي والشارقة)، وأكّدت وزارة العدل الصربية المعاملة بالمثل للمشترين الإماراتيين. ويمكن للمواطنين الإماراتيين تملّك الشقق والمنازل والمباني التجارية وأراضي البناء الصربية مباشرةً بأسماء شخصية، مع تسجيل كامل في السجل العقاري. والأرض الزراعية تتطلب هيكل DOO صربي، شأنها شأن كل مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي. طلب تأكيد المعاملة بالمثل يكلّف نحو 17 يورو ويستغرق قرابة أسبوعين لدى وزارة العدل. يقدّم محاميك هذا كخطوة روتينية. التوكيلات الإماراتية الموثّقة تعمل في صربيا بعد التصديق من وزارة الخارجية والتعاون الدولي الإماراتية، والتصديق من السفارة الصربية في أبوظبي أو السفارة الإماراتية في بلغراد، والترجمة على يد مترجم محكمة صربي. والمدة الإجمالية عادةً أسبوعان إلى أربعة. ويستخدم كثير من المشترين الإماراتيين التوكيل لخطوات الإتمام تفادياً لرحلات متعددة.
المعاهدة الضريبية بين الإمارات وصربيا
المعاهدة الضريبية لتجنّب الازدواج بين الإمارات وصربيا سارية منذ 2014. تغطّي ضريبة الدخل الشخصي وضريبة الدخل على الشركات والأرباح الرأسمالية. والإمارات من شركاء صربيا الـ 64 في المعاهدات. بالنسبة للمشترين الإماراتيين، الوضع الضريبي مواتٍ بصورة غير معتادة. لا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصي على الأفراد المقيمين ضريبياً فيها، بما في ذلك لا ضريبة على دخل الإيجار الأجنبي المصدر أو الأرباح الرأسمالية. وتفرض صربيا الضريبة على دخل الإيجار الصربي المصدر بنسبة 20 في المئة على الإجمالي (فعلياً 15 في المئة بعد الخصم القياسي) وعلى الأرباح الرأسمالية بنسبة 20 في المئة لغير المقيمين، تنخفض إلى صفر بعد عشر سنوات من التملّك. بموجب المعاهدة، تحتفظ صربيا بحق فرض الضريبة على دخل العقار الصربي وأرباحه، لكن الجانب الإماراتي لا يفرض ضريبة إضافية. والنتيجة الصافية لمشترٍ مقيم ضريبياً في الإمارات: دخل الإيجار الصربي يخضع للضريبة في صربيا فقط بنسبة فعلية 15 في المئة، والأرباح الرأسمالية تخضع للضريبة في صربيا فقط بنسبة 20 في المئة لغير المقيمين، مع إتاحة إعفاء العشر سنوات. لا تعقيد تقديم إماراتي. بالنسبة للمشترين المغتربين المقيمين في الإمارات (حاملي جوازات هندية أو باكستانية أو بريطانية أو مصرية أو سواها ممن يعيشون في الإمارات)، يعتمد الوضع الضريبي على قواعد الإقامة الضريبية في بلد الجنسية. والإقامة في الإمارات لأغراض الضريبة تتطلب عموماً 183 يوماً في السنة في الإمارات وتأشيرة إقامة. وينبغي للمشترين تأكيد الإقامة الضريبية في الإمارات قبل افتراض انطباق منافع المعاهدة. أدخلت الإمارات ضريبة شركات اتحادية بنسبة 9 في المئة في يونيو 2023 للأعمال التي تتجاوز أرباحها 375,000 درهم. وهذا يؤثّر في الشركات الإماراتية لا في الأفراد المشترين، ولا يغيّر معاملة المعاهدة لدخل العقار الشخصي.
الأعمال المصرفية وSWIFT من المصارف الإماراتية
المصارف الإماراتية الكبرى (Emirates NBD وFirst Abu Dhabi Bank وAbu Dhabi Commercial Bank وMashreq وDubai Islamic Bank وCommercial Bank of Dubai وRAK Bank) جميعها لها علاقات مصارف مراسلة راسخة مع المصارف المستقبِلة الصربية. وتُسوّى تحويلات SWIFT من الإمارات إلى Banca Intesa أو Raiffeisen Banka أو OTP أو UniCredit خلال يوم إلى يومي عمل لتحويلات اليورو ويوم إلى ثلاثة أيام عمل لتحويل الدرهم إلى يورو عبر شبكة SWIFT. تتراوح رسوم التحويل من المصارف الإماراتية بين 75 و200 درهم للتحويل (نحو 20 إلى 55 دولاراً) على جانب الإرسال، مع رسوم ضئيلة على جانب الاستقبال الصربي. وبالنسبة لمشتريات من سبعة أرقام فهذا خطأ تقريب لا يُذكر. توثيق مصدر الأموال لدى المصرف المستقبِل الصربي قياسي لكنه روتيني للمشترين الإماراتيين. ويتوقّع المصرف عقد البيع، وكشفاً مصرفياً إماراتياً يبيّن أموال الشراء، ودليلاً على كيفية تراكم الأموال (كشوف رواتب، دخل أعمال، وثائق بيع عقار سابق، وثائق إرث أو ثروة عائلية). وتجتاز الأموال الإماراتية المصدر اعرف عميلك بسلاسة لدى كل المصارف الصربية الكبرى. ويواجه الأشخاص المعرّضون سياسياً (أفراد الأسر الحاكمة الإماراتية، والمسؤولون الحكوميون وأقاربهم) فحصاً معزّزاً لكنهم عموماً يجتازونه خلال أربعة إلى ستة أسابيع. ويستخدم كثير من المشترين الإماراتيين كذلك مديري ثروات في دبي أو أذرع مصرفية لمكاتب عائلية (Emirates NBD Private Banking وFAB Private وMashreq Gold وADCB Excellency) لتنسيق التحويل. وتُيسّر علاقات الخدمات المصرفية الخاصة هذه تدفّق التوثيق وغالباً تتولّى فحوص الطرف المقابل الصربي استباقياً.
أنماط الشراء عبر المكاتب العائلية والشركات
حصّة ذات بال من الشراء الإماراتي في صربيا تمرّ عبر وسائط مهيكلة لا عبر التملّك الشخصي. هياكل شائعة: شركة قابضة مقرّها الإمارات (كيان في مركز دبي المالي العالمي DIFC أو سوق أبوظبي العالمي ADGM) تملك DOO صربية تملك العقار. وهذا يصلح للعقار التجاري والمحافظ متعددة العقارات وأي شراء مقصود به الاحتفاظ ضمن مكتب عائلي لا للاستخدام الشخصي. والإعداد أكثر تعقيداً من التملّك الشخصي لكنه يوفّر مرونة في الحوكمة، ومزايا في تخطيط الإرث، وفصلاً نظيفاً عن الأصول الشخصية للمالك الأصلي. شراء إماراتي-شركات مباشر للعقار الصربي عبر شركة DOO صربية فرعية. تملك DOO الصربية العقار؛ وتملك الشركة الأمّ الإماراتية الـ DOO. مع تقديمات سنوية في كلا الولايتين القضائيتين. ويناسب المشترين الذين لديهم بالفعل هيكل شركات إماراتي لأعمال أخرى. التملّك الشخصي لمسكن أساسي أو منزل ثانٍ أو حيازة عقار واحد. أبسط هيكل والأشيع لمشتري Yelen الإماراتيين. ويُعالَج الإرث عبر وصايا صربية أو دولية؛ والإرث الإماراتي القائم على الشريعة لا ينطبق تلقائياً على العقار الأجنبي الكائن، وإن كان القانون الاتحادي الإماراتي يمنح المقيمين غير المسلمين خيار اختيار قانون إرث بلدهم الأصلي. بالنسبة للمشترين الإماراتيين المسلمين، نادراً ما يبرز الاختيار بين ترتيبات تمويل متوافقة مع الشريعة وأخرى تقليدية على المستوى الصربي لأن معظم المشتريات نقدية. ولهيكلة رهن متوافق مع الشريعة، اعمل مع أخصائي تمويل إسلامي في دبي قبل هيكلة المعاملة الصربية. والمصارف الصربية لا تقدّم رهوناً متوافقة مع الشريعة مباشرةً.
أين يميل المشترون الإماراتيون إلى العيش والشراء
Belgrade Waterfront هي الوجهة الغالبة للمشتري الإماراتي، خاصةً الوحدات العلوية والـ penthouse في Sava Tower وBW Quartet وQ Tower والمباني الأحدث. والمرافق (الكونسيرج، الصالة الرياضية، حمام السباحة، المواقف، إطلالات النهر) وصلة المشروع بـ Eagle Hills (المطوّر المقرّ في أبوظبي) تجعلها مدخل المشترين الإماراتيين الأكثر ألفة. وتتراوح أسعار الوحدات الممتازة في Belgrade Waterfront بين 6,000 و12,000 يورو للمتر المربع، مع استحواذ الوحدات العلوية على أعلى علاوة. Dedinje هي الوجهة الإماراتية الثانية الكبرى، خاصةً للمشترين الراغبين بفلل مستقلة بحدائق ومسابح. وتتراوح الفلل الجاهزة في Dedinje بين 3 و8 ملايين يورو حسب الحجم والحالة والقطعة. وعدة مطوّرين مقرّهم بلغراد يبنون الآن فللاً جديدة في Dedinje مستهدفة تحديداً سوق المشتري الخليجي، بتشطيبات ومرافق معايَرة لهذه الشريحة. تجتذب نوفي ساد شريحة إماراتية أصغر لكن متنامية تشتري عقارات راقية بواجهة على الدانوب أو إطلالات على Petrovaradin، غالباً بدائل أهدأ لبلغراد. والأسعار نحو نصف Dedinje بجودة مماثلة. تجتذب شاليهات Zlatibor الفاخرة وعزب كروم Fruška Gora شريحة منزل ثانٍ أصغر، عادةً مشترين راسخين بالفعل في بلغراد يريدون منزلاً ثانياً في الجبل أو في بلاد الكروم. أنماط شائعة: مكتب عائلي إماراتي مقرّه دبي يقتني penthouse في Belgrade Waterfront (1.5 إلى 3 ملايين يورو) وفيلا في Dedinje (3 إلى 6 ملايين يورو) كقاعدة مزدوجة في بلغراد. مهني هندي أو باكستاني مقيم في الإمارات يشتري شقة في Belgrade Waterfront بقيمة 600,000 إلى 1.5 مليون يورو كعقار قاعدة أوروبية. عائلة إماراتية بأطفال تشتري فيلا في Dedinje للانتقال الصيفي، مع التحاق الأطفال بإحدى المدارس الدولية في بلغراد للفصل الصيفي.
ملاحظات عملية للمشترين الإماراتيين
الجوازات الإماراتية تدخل صربيا من دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يوماً ضمن أي نافذة 180 يوماً متجدّدة، شأنها شأن الجوازات الأوروبية الغربية والأمريكية الشمالية والأسترالية. والمقيمون في الإمارات حاملو جوازات غير إماراتية يتبعون قواعد بلد إصدار جوازهم (تتطلب الجوازات الهندية والباكستانية والمصرية والبنغلاديشية وعدة جوازات أخرى جنوب آسيوية وأفريقية تأشيرة أو تأشيرة إلكترونية لصربيا؛ أما جوازات المملكة المتحدة وأمريكا والاتحاد الأوروبي فلا). تحقّق قبل الحجز. مترجمو المحكمة من العربية إلى الصربية متاحون في بلغراد، وإن كانوا أقل شيوعاً من الإنجليزية أو الروسية. ومعظم معاملات المشترين الإماراتيين تستخدم الإنجليزية لغة عمل لدى كاتب العدل، مع إتاحة الترجمة العربية عند الطلب. خصّص 200 إلى 350 يورو لموعد كاتب العدل الواحد للترجمة العربية. وكثير من محامي بلغراد الذين يخدمون السوق الخليجي يجيدون الإنجليزية أنفسهم ولديهم علاقات مترجمين راسخة. التوكيل الإماراتي يتطلب التصديق عبر وزارة الخارجية والتعاون الدولي الإماراتية والبعثة الدبلوماسية الصربية المختصة معاً. والعملية أطول من تصديق apostille للاتحاد الأوروبي (أسبوعان إلى أربعة مقابل واحد إلى اثنين لدول الاتحاد) فخطّط وفقاً لذلك. وبعض مكاتب المحاماة في بلغراد المتخصصة بالمشتري الخليجي تقدّم خدمة معالجة توكيل منسّقة تتولّى جانبي سلسلة التصديق. تخطيط الإرث الشرعي للمشترين المسلمين يتطلب اهتماماً خاصاً. القانون الاتحادي الإماراتي (المرسوم بقانون اتحادي رقم 41 لسنة 2022) يمنح المقيمين غير المسلمين في الإمارات خيار تطبيق قانون إرث بلدهم الأصلي على الأصول في الإمارات، لكن بالنسبة للمقيمين المسلمين تنطبق أحكام الشريعة ما لم تُستخدَم هيكلة محدّدة. والإرث الصربي للعقار الأجنبي الكائن يتبع القانون الصربي مع الاعتراف بالوصايا الأجنبية، فوصية بالقانون الصربي تغطّي العقار الصربي فقط تمنح سيطرة أكثر مباشرة على نتائج الإرث الصربي. اعمل مع محامي تخطيط إرث إماراتي ومحامي إرث صربي للتركات الأكبر. الرحلات المباشرة: تشغّل Emirates وFlyDubai رحلات يومية بين دبي وبلغراد، بمدة طيران نحو خمس ساعات ونصف. وتشغّل Air Serbia رحلة يومية من بلغراد إلى دبي. وتشغّل Etihad رحلة من أبوظبي إلى بلغراد. والربط من أفضل ما بين صربيا وأي وجهة خليجية.
أسئلة شائعة لمشتري: إماراتي
- هل يمكن لمواطن إماراتي شراء عقار في صربيا؟
- نعم. المعاملة بالمثل بين الإمارات وصربيا قائمة ويمكن للمواطنين الإماراتيين تملّك الشقق والمنازل والعقارات التجارية الصربية مباشرةً بأسمائهم. والإمارات من بلدان المصدر الممتازة الراسخة للمشترين لدى صربيا، خاصةً في Belgrade Waterfront وDedinje. لا تصريح خاص، ولا شرط حدّ أدنى للاستثمار. والأرض الزراعية تتطلب هيكل DOO صربي.
- هل تغطّي المعاهدة الضريبية بين الإمارات وصربيا دخل العقار؟
- نعم. المعاهدة سارية منذ 2014 وتغطّي ضريبة الدخل الشخصي وضريبة الدخل على الشركات والأرباح الرأسمالية. وبالنسبة للمشترين المقيمين ضريبياً في الإمارات، الوضع الضريبي العملي مواتٍ بصورة غير معتادة: لا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصي على دخل الإيجار الأجنبي المصدر أو الأرباح الرأسمالية، فدخل العقار الصربي يخضع للضريبة في صربيا فقط (فعلياً 15 في المئة على الإيجار، 20 في المئة على الأرباح لغير المقيمين مع إعفاء العشر سنوات). لا تعقيد تقديم إماراتي للمالكين الأفراد المقيمين ضريبياً في الإمارات.
- هل يحتاج حاملو الجواز الإماراتي إلى تأشيرة لدخول صربيا؟
- لا. تدخل الجوازات الإماراتية صربيا من دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يوماً ضمن أي نافذة 180 يوماً متجدّدة. وينطبق ذلك على الجوازات السعودية والقطرية والكويتية والبحرينية والعُمانية. والمقيمون في الإمارات حاملو جوازات غير خليجية يتبعون قواعد بلد إصدارهم: جوازات المملكة المتحدة والاتحاد الأوروبي وأمريكا وكندا لا تحتاج تأشيرة صربية؛ والجوازات الهندية والباكستانية والمصرية وعدة جوازات أخرى تتطلب تأشيرة أو تأشيرة إلكترونية.
- كيف أحوّل المال من مصرف إماراتي إلى صربيا لشراء عقار؟
- تحويل دولي قياسي عبر SWIFT من Emirates NBD أو First Abu Dhabi Bank أو ADCB أو Mashreq أو Dubai Islamic Bank أو أي مصرف إماراتي كبير آخر إلى مصرفك المستقبِل الصربي (Banca Intesa أو Raiffeisen Banka أو OTP أو UniCredit). والتسوية يوم إلى يومي عمل لتحويلات اليورو، ويوم إلى ثلاثة لتحويل الدرهم إلى يورو. وتتراوح رسوم التحويل على الجانب الإماراتي بين 75 و200 درهم. ويُطلَب توثيق مصدر الأموال: عقد البيع، وكشف مصرفي إماراتي، ودليل على كيفية تراكم الأموال. وتجتاز الأموال الإماراتية المصدر اعرف عميلك بسلاسة لدى كل المصارف الصربية الكبرى.
- هل ينبغي أن أشتري العقار الصربي عبر شركة إماراتية أم باسمي الشخصي؟
- لمسكن أساسي واحد أو منزل ثانٍ، الاسم الشخصي أبسط ويعمل لمعظم المشترين الإماراتيين. وللمحافظ متعددة العقارات أو العقار التجاري أو الاحتفاظ ضمن مكتب عائلي، يوفّر وسيط مهيكل (عادةً شركة قابضة إماراتية تملك DOO صربية تملك العقار) مرونة في الحوكمة ومزايا في تخطيط الإرث، مع تقديمات سنوية في كلا الولايتين القضائيتين. ويعتمد الاختيار على حجم المحفظة وهيكل العائلة والترتيبات الإماراتية القائمة. اعمل مع محامٍ صربي ومستشار شركات إماراتي معاً لأي شراء مهيكل.
- أين يميل المشترون الإماراتيون إلى العيش والشراء في بلغراد؟
- Belgrade Waterfront هي الوجهة الغالبة للمشتري الإماراتي، خاصةً الوحدات العلوية والـ penthouse في Sava Tower وBW Quartet وQ Tower (الوحدات الممتازة بين 6,000 و12,000 يورو للمتر المربع). وDedinje هي الوجهة الثانية الكبرى للفلل المستقلة بحدائق ومسابح (جاهزة بين 3 و8 ملايين يورو). وتجتذب نوفي ساد شريحة أصغر تشتري عقارات راقية بواجهة على الدانوب. وتجتذب Zlatibor وFruška Gora مشتري منزل ثانٍ راسخين بالفعل في بلغراد.
- هل ينطبق قانون الإرث الشرعي على عقار صربي يملكه مواطن إماراتي مسلم؟
- ليس تلقائياً. يحكم قانون الإرث الصربي العقار الكائن في صربيا ويعترف بالوصايا الأجنبية. ومن دون تخطيط محدّد، تنطبق قواعد الإرث الصربية بلا وصية (وهي ليست قائمة على الشريعة) على عقار صربي عند وفاة المالك الأجنبي. ويمنح القانون الاتحادي الإماراتي المقيمين غير المسلمين خيار تطبيق قانون بلدهم الأصلي على الأصول في الإمارات؛ وبالنسبة للمقيمين المسلمين تنطبق أحكام الشريعة على الأصول في الإمارات ما لم تُهيكَل غير ذلك. وللسيطرة على نتائج الإرث الصربي، أعدّ وصية بالقانون الصربي تغطّي العقار الصربي، مُوقَّعة أمام كاتب عدل صربي. ونسّق مع محامي تخطيط إرث إماراتي للصورة العابرة للحدود الكاملة.
- هل توجد رحلات مباشرة بين الإمارات وصربيا؟
- نعم، يومياً. تشغّل Emirates وFlyDubai رحلات بين دبي وبلغراد يومياً، بمدة طيران نحو خمس ساعات ونصف. وتشغّل Air Serbia رحلة يومية من بلغراد إلى دبي. وتشغّل Etihad رحلة من أبوظبي إلى بلغراد. وممرّ بلغراد-دبي من أفضل روابط الخليج-البلقان خدمةً، بخيارات يومية متعددة عبر شركات الطيران الإماراتية الثلاث وAir Serbia.